Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 343
Rôle N° RG 23/05692 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLE3Y
[L] [Y] [Z] [V]
C/
[D] [O]
SCI L'AMANDIER
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Hervé BOULARD
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de la mise en état de NICE en date du 28 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02810.
APPELANT
Monsieur [L] [Y] [Z] [V]
né le 20 avril 1977 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Monsieur [D] [O]
né le 22 mars 1957 à [Localité 5] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 2]
SCI L'AMANDIER prise en la personne de son représentant légal en exercice,
domiciliée [Adresse 4]
Tous deux représentés par Me Sandra JUSTON substituée par Me Sébastien BADIE, de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ,
assisté par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE substitué par Me Guillaume DARDE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat en date du 1er juin 2007, M. [L] [V] a conclu avec M. [D] [O], un contrat de conseil aux fins de vente de son bien immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 5 200 000 €. Le contrat stipulait au profit de M. [O], en cas de vente du bien, une commission d'un montant de 5 % du prix, payable le jour de la vente.
Le bien ayant été vendu au prix de 5 000 000 €, M. [O] a, le 20 novembre 2007, adressé à M. [V], une facture d'un montant de 220 000 €.
Le 17 juin 2008, M. [V] a acquis un bien immobilier, sis à [Localité 7], appartenant à M. [O] et mis en vente dans le cadre d'une procédure collective par le liquidateur des entreprises appartenant à ce dernier.
Le 19 juin 2012, il s'est engagé à revendre ce bien à M. [O], au prix de 850 000 €. Le délai de réitération de l'acte par acte authentique, initialement fixé au 8 juin 2014, a été prorogé à plusieurs reprises jusqu'en décembre 2020.
Entre temps, le 28 juillet 2016, M. [V] et les époux [O] ont créé une société civile immobilière (SCI) de droit monégasque, dénommée l'Amandier. Selon ses statuts, les époux [O] y ont apporté en numéraire une somme de 220 000 € et M. [V] ses droits immobiliers sur le bien de [Localité 7], acquis le 17 juin 2008 à hauteur de 850 000 €.
Par pacte d'associés du même jour, les associés sont convenus que les époux [O] feraient l'acquisition dans un délai maximum de sept ans, de la totalité des parts sociales détenues par M. [V] à hauteur de 80 % de leur valeur nominale.
Le 17 mars 2021, la SCI l'Amandier a acquis le bien immobilier de [Localité 7] au prix de 850 000 €.
Par acte du 26 juillet 2021, M. [O] et la SCI l'Amandier ont fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Nice afin qu'il soit condamné à payer la commission de 220 000 € stipulée au contrat de conseil du 20 novembre 2007.
M. [V] a saisi le juge de la mise en état d'un incident afin que l'action soit déclarée irrecevable pour cause de prescription.
Par ordonnance du 28 mars 2023, cette juridiction a écarté la fin de non recevoir et déclaré l'action recevable, dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [V] aux dépens de l'incident.
Pour statuer ainsi, il a, en substance, considéré que si le contrat du 1er juin 2007 stipulait le paiement à M. [O] d'une commission à hauteur de 5 % du prix de vente et que, par facture 20 novembre 2017, ce dernier en a réclamé le paiement, plusieurs autres documents établissent que, par la suite, les parties ont eu la commune intention de retarder celui-ci jusqu'au rachat par les époux [O] de leur propriété de [Localité 7], afin que les obligations réciproques, présente pour M. [V] et future pour M. [O] s'éteignent par compensation.
Selon le juge de la mise en état, d'une part le délai de prescription de l'action en paiement de la commission n'a pu commencer à courir qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente du bien de [Localité 7], soit le 31 décembre 2020, d'autre part c'est la vente du bien à la SCI l'Amandier le 31 mars 2021 qui a permis à M. [O] de comprendre que le paiement de sa commission ne pourrait intervenir par l'effet de la compensation contractuellement convenue, de sorte que, quelle que soit la date retenue, l'action n'était pas prescrite le 26 juillet 2021 lorsqu'avec la SCI l'Amandier il a assigné M. [V] en paiement.
Par acte du 20 avril 2023, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [V] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 22 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, L 218-1 du code de la consommation, 26-II de la loi du 17 juin 2008, 1347 et suivants du code civil, de :
' informer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action recevable et dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' déclarer l'action irrecevable comme prescrite ;
' condamner M. [O] et la SCI l'Amandier à lui payer 7 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que :
- la facture dont M. [O] poursuit le paiement est datée du 20 novembre 2007, de sorte que le délai de prescription de l'action a commencé à courir à cette date ;
- M. [O] est un professionnel au sens de l'article L 218-2 du code de la consommation, dès lors que, dans le contrat, il se présente comme professionnel spécialiste en matière de réunions de tours de tables financiers, de cessions d'actifs ou d'entreprises et de biens immobiliers spécifiques ; le délai de prescription était en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 qui a créé l'article L 134-2 devenu L 218-2 du code de la consommation, de sorte qu'en application des dispositions transitoires de cette loi, M. [O] avait jusqu'au 17 juin 2010 pour engager l'action ;
- la compensation in futurum, alléguée par M. [O], n'est établie par aucune pièce probante si on considère qu'aux termes de la promesse de vente du 19 juin 2012, qui ne fait état ni d'un acompte, ni d'une compensation avec la commission litigieuse, il s'est tout au plus engagé à vendre à M. [O], ou toute personne le substituant, son ancien bien immobilier au prix de 850 000 €, que les avenants prolongeant le délai pour l'établissement de l'acte de vente n'en ont pas modifié les termes et que si, dans le cadre de la vente du bien à la SCI l'Amandier, le projet d'acte du 30 décembre 2020 prévoyait une compensation, l'acte de vente définitif n'a pas repris cette clause, révélant la renonciation de M. [O] à toute compensation.
Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 22 juin 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [O] et la société l'Amandier, demandent à la cour, au visa des articles 1101 et suivants, 1128, 1162, 1194, 1347 1348-2 et 2233 du code civil, de :
' confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de mise en état rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice le 28 mars 2023 ;
En conséquence,
' débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes ;
' condamner M. [V] à leur payer la somme de 3 500 € chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner M. [V] aux entiers dépens.
Ils font valoir que :
- l'article L 218-2 du code de la consommation n'est pas applicable si on considère que l'activité de conseil de M. [O] a été limitée à la vente du bien de M. [V] et ne constituait pas pour lui une activité habituelle susceptible de lui conférer la qualité de professionnel au sens de ce texte ; la facture le confirme, qui ne comporte aucun numéro de Siren, étant précisé que l'entreprise individuelle au sein de laquelle il avait antérieurement exercé, a cessé toute activité en 1992 ; dès lors qu'il s'agit d'une relation entre particuliers, l'action est soumise à la prescription quinquennale ;
- il est titulaire sur M. [V] d'une créance incontestable ;
- l'article 1348-2 du code civil autorise les co-contractants à éteindre des obligations réciproques par compensation, celle-ci prenant effet à la date de leur accord ou, s'il s'agit d'obligations futures, à la date de leur existence ; en l'espèce, les parties étaient convenues du paiement de la commission due au titre de la facture du 20 novembre 2007 par compensation au jour de la vente de la villa de [Localité 7], de sorte qu'en application de l'article 2233 du code civil, le délai de prescription n'a pas commencé à courir ou a, à tout le moins, été suspendu jusqu'au moment où M. [V], alors que cet accord figurait dans le projet d'acte authentique du 30 décembre 2020, a refusé que la compensation figure dans l'acte définitif.
Il insiste sur le fait qu'il n'a eu d'autre choix que d'accepter de se soumettre à cette volte face, par crainte que la vente n'ait pas lieu et qu'il perde le concours bancaire obtenu.
En conséquence, selon lui, il ne peut être prétendu qu'en acceptant de signer l'acte, il a entendu renoncer au bénéfice de la compensation que lui avait promis M. [V].
*****
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [V] soutient que l'action engagée par M. [O], professionnel, pour obtenir le paiement de sa commission est prescrite au regard des dispositions de l'article L 218-2 du code de la consommation.
M. [O] soutient de son côté que, n'étant pas un professionnel au sens du code de la consommation, l'action se prescrit par cinq ans et non par deux ans, qu'en l'espèce, le délai de prescription n'a commencé à courir que du jour où M. [V], qui s'était engagé à régler la commission par compensation lors de la revente du bien immobilier, a fait volte face et refusé toute compensation.
Sur la durée du délai de prescription
En application de l'article L 137-2 du code de la consommation, créé par la loi du 17 juin 2008, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
En application de l'article liminaire du code de la consommation, on entend par :
1° consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;
2° non-professionnel: toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;
3° professionnel: toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.
Il n'est pas contesté que M. [V] a, au sens de l'article L 137-2 ancien du code de la consommation, la qualité de consommateur.
S'agissant de M. [O], il conteste sa qualité professionnel au sens de ce texte.
L'article L. 137-2 précité ne distingue pas selon la nature de la prestation de services fournie et aucune disposition ne limite son champ d'application aux prestations de services de nature commerciale.
Ce texte régit les relations entre tous les professionnels et les consommateurs de prestations auxquels est réclamé le paiement d'une facture.
Dans un arrêt du 4 octobre 2008, la Cour de justice de l'Union européenne retient, s'agissant de la notion de professionnel, telle qu'elle ressort des directives n° 2005/29/CE et n° 2011/83/UE du 25 octobre 2011 sur les droits des consommateurs, une définition fonctionnelle, qui implique d'apprécier si le rapport contractuel ou la pratique commerciale s'inscrit dans le cadre des activités auxquelles une personne se livre à titre professionnel.
En conséquence, un particulier ne peut être considéré comme un professionnel que s'il se livre à l'activité objet du contrat de manière organisée et dans un contexte tel qu'il en ressort un caractère de régularité, une fréquence et/ou une simultanéité par rapport à son activité commerciale ou professionnelle principale.
En l'espèce, le contrat de conseil a été conclu le 1er juin 2017 entre M. [V] et M. [O] demeurant [Adresse 2] à [Localité 7], soit le domicile personnel de ce dernier.
Le contrat ne mentionne aucun numéro d'inscription au registre du commerce ou au répertoire des entreprises.
Dans le contrat, M. [O] se présente comme 'spécialisé en matière de réunion, de tours de table financiers, de cession d'actifs de sociétés et d'entreprises et de biens immobiliers spécifiques', précisant qu'il 'dispose des compétences, des structures, des contacts, du savoir faire et des équipes nécessaires afin de présenter à un acquéreur potentiel le bien'.
Les compétences mises en exergue n'impliquent pas nécessairement que M. [O] agissait en qualité de professionnel mais seulement de 'spécialiste'. Elles sont donc, à elles seules, insuffisantes pour considérer que le contrat a été conclu entre un consommateur et un professionnel au sens du code de la consommation.
Certes, le contrat fait expressément référence à des 'structures, des contacts, du savoir faire' et aux 'équipes nécessaires afin de présenter à un acquéreur potentiel le bien', laissant à penser que M. [O] agissait en qualité de professionnel.
Cependant, pour qu'une partie à un contrat soit considérée comme un professionnel au sens du code de la consommation, il ne suffit pas, même si elle réalise une opération à but lucratif, qu'elle se soit présentée comme telle et ait mis en avant, auprès de son co-contractant, son expérience.
M. [V], à qui il appartient de rapporter la preuve de la qualité de professionnel de M. [O], ne produit aucun élément démontrant que ce dernier a réalisé d'autres prestations similaires ou qu'il se livrait de manière habituelle des prestations de conseil financiers ou en matière immobilière, étant observé que l'intéressé justifie avoir été radié le 30 septembre 1992 du répertoire Siren où il était inscrit en qualité d'entrepreneur individuel.
Il n'est produit aucun document établissant que la transaction litigieuse a été réalisée par M. [O] dans le cadre d'une activité à laquelle il se livrait à titre professionnel.
Dès lors, les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables à l'action engagée par M. [O] afin d'obtenir le paiement de sa facture.
Avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l'action en paiement d'une facture n'était soumise à aucune disposition particulière, de sorte qu'elle se prescrivait par trente ans.
La loi du 17 juin 2008 a réformé le délai de prescription des actions personnelles ou mobilières pour le fixer à cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Par ailleurs, selon l'article 26 II de cette loi, ses dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Sur le cours de la prescription
Le contrat de conseil conclu le 1er juin 2007 stipule que la commission est due le jour de la vente de l'immeuble. La facture litigieuse a ainsi été établie le 20 novembre 2007, soit le jour même de son échéance.
C'est à cette date que M. [O] a connu les faits lui permettant d'agir en paiement à l'encontre de son débiteur.
Cependant, du fait de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et de ses dispositions transitoires, le délai initial ayant été réduit pour devenir quinquennal, le nouveau délai a commencé à courir du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 19 juin 2008, pour expirer le 19 juin 2013.
M. [O] et la SCI l'Amandier invoquent les dispositions de l'article 2233 du code civil selon lequel la prescription ne court pas à l'égard d'une créance qui dépend d'une condition, jusqu'à ce que la condition arrive.
Ils soutiennent que les parties étant convenues, conformément aux dispositions de l'article 1348-2 du code civil, d'éteindre leurs obligations réciproques, présentes ou futures, par l'effet d'une compensation devant prendre effet, s'agissant d'obligations futures, à la date de leur coexistence, la prescription n'a pu commencer à courir que le jour où cet accord s'est révélé illusoire en raison d'une volte face injustifiée de M. [V].
Les dispositions de l'article 2233 du code civil ont pour effet, soit d'empêcher la prescription de courir, soit, si elle se manifeste en cours de délai, de suspendre celui-ci.
En l'espèce, par un écrit manuscrit signé le 28 février 2008, M. [V] 'certifie avoir reçu 220 000 € de Mme et M. [O] comme étant un acompte sur la vente de leur propriété'.
Si cet écrit ne fait pas expressément référence à la commission due à M. [O] en exécution du contrat de conseil, le montant de l'acompte est strictement identique et il n'est produit aucune pièce démontrant que M. [O] disposait par ailleurs à cette date d'une autre créance d'un montant identique à celui de la commission dont il avait réclamé le paiement trois mois plus tôt.
C'est donc nécessairement à cette commission que M. [V] se réfère pour considérer qu'elle consacre un acompte sur le paiement du prix de rachat du bien immobilier ayant appartenu à M. [O].
Dans un deuxième écrit manuscrit, en date du 25 juin 2008, qui mentionne en référence 'facture du 20 novembre 2007", M. [V] indique 'je vous prie d'accepter notre commun accord pour le règlement de votre facture d'honoraires relative à la vente le 20 novembre de notre maison de [Localité 6] ; compte tenu de la signature d'un compromis de vente pour la maison de [Localité 7], je considère que votre acompte de 220 000 € est désormais réceptionné à titre d'acompte et ceci par compensation'.
Ce courrier est signé par M. [O] et M. [V], le premier ayant précédé sa signature de la mention 'bon pour compensation'.
Il résulte de ces deux écrits que les parties ont, à cette date, entendu retarder le paiement de la commission dans le cadre d'une compensation in futurum.
En conséquence, en application de l'article 2233 du code civil, l'écrit signé par M. [V] le 25 février 2008, dont les termes sont corroborés par l'engagement écrit des deux parties le 25 juin 2008, en conditionnant le paiement de la créance, a empêché le délai de prescription quinquennal de s'enclencher le 19 juin 2008.
Cependant, la suspension du délai par l'effet de l'article 2233 du code civil est provisoire, puisque le délai part ou repart lorsque la cause de suspension cesse.
En l'espèce, les parties ont conclu le 19 juin 2012, une promesse de vente, reçue par acte authentique en l'étude de Me [S] [M], notaire à [Localité 6], par laquelle M. [V] s'est engagé à revendre à M. [O] sa propriété de [Localité 7]. Or, cette promesse synallagmatique de vente, signée par les deux parties et qui les engage, ne contient aucune référence à la commission ou à une somme de 220 000 €.
Elle stipule que M. [V] s'engage à revendre à M. [O] son ancienne propriété de [Localité 7] au prix de 850 000 € et M. [O] à l'acheter, en précisant que l'acte devra être réitéré par acte authentique avant le8 juin 2014. Aucun des avenants prorogeant les effets de la promesse ne contient de mention relative à la commission due à M. [O] et son paiement par compensation dans le cadre de la vente du bien immobilier.
Il doit en être déduit que, si en 2008 les parties s'accordaient sur un tel montage, tel n'était plus le cas le 19 juin 2012, lorsque la promesse de vente du bien immobilier de [Localité 7] a été formalisée.
Le silence des parties sur une compensation in futurum de la créance dans cet acte, qui fixe le prix de vente du bien immobilier démontre, qu'à cette date elles n'entendaient plus opérer compensation entre la créance de M. [O] et partie du prix dû par ce dernier.
M. [O] ne produit aucun élément démontrant que, contrairement aux clauses de cet acte, l'accord des parties pour un paiement par compensation de la commission était toujours valable, puisque qu'aucun des avenants régularisés jusqu'au 31 décembre 2020, ne modifie les termes de la promesse de vente.
Dès lors, sachant qu'il n'existait plus d'accord pour un paiement par compensation in futurum, il ne peut soutenir qu'il ignorait les faits lui permettent d'agir en paiement à l'encontre de son débiteur M. [V].
Le délai de prescription de l'action en paiement de la commission a donc commencé à courir le 19 juin 2012.
M. [O] se prévaut des statuts de la SCI l'Amandier créée par les époux [O] et M. [V] le 28 juillet 2018 pour soutenir que l'accord des parties en vue d'une compensation in futurum a bien perduré dans le temps et que c'est seulement en 2020, voire en 2021, qu'il a compris que M. [V] n'entendait plus payer sa dette par compensation avec le paiement du prix de vente de l'immeuble de [Localité 7].
La condition qui, en application de l'article 2233 du code civil, reporte le point de départ de la prescription ou en suspend le cours s'entend nécessairement d'une condition convenue par les deux parties.
Les statuts de la SCI, en date du 28 juillet 2018, stipulent un apport en numéraire des époux [O] de 220 000 € et un apport en nature par M. [V] de ses droits sur le bien immobilier de [Localité 7].
Si le montant de l'apport en numéraire correspond à celui de la commission, cet acte n'évoque aucune compensation. Le pacte d'associés signé le même jour, stipule que Mme et M. [O] s'engagent à acheter la totalité des actions détenues par M. [V] dans la SCI contre 80 % de leur valeur nominale dans un délai de sept années à compter de l'acte.
Il ajoute qu'à l'issue de cette période, 'si l'engagement n'a pas été réalisé, les parties conviennent de procéder à la vente pure et simple du bien détenu par la SCI et que la répartition du produit de la vente s'opérera de la façon suivante : M. [V] encaissera le montant du nominal des actions qu'il reste posséder à cette date et Mme et M. [O] encaisseront le solde du prix de vente'.
Aucune pièce ne démontre que ce pacte d'associés à reçu exécution et, en tout état de cause, à supposer qu'ils consacrent une volonté des deux parties de revenir à leur accord initial, afin que le paiement de la commission ait lieu par compensation, ces documents contractuels auraient tout au plus pour effet de suspendre, en application de l'article 2233 du code civil, le cours de la prescription.
Or, celle-ci a commencé à courir le 19 juin 2012, pour expirer cinq ans plus tard le 19 juin 2017.
La créance étant déjà prescrite le 28 juillet 2018, ces documents ne peuvent avoir eu pour effet de suspendre le cours d'une prescription déjà acquise.
Il en va de même des projets d'acte de vente du bien de [Localité 7].
Le projet établi le 30 décembre 2020 entre M. [V] aux époux [O] et celui établi le 22 janvier 2021 entre M. [V] et la SCI L'amandier, stipulent que le prix vente de 850 000 € sera réglé à hauteur de 600 000 €, au moyen d'un prêt, 'le surplus étant réglé par un acompte de 220 000 € perçu par le vendeur (compensation d'honoraires)'.
Cependant, d'une part ils ne sont pas signés par M. [V] et correspondent à de simples projets, d'autre part et surtout, ils ont été élaborés alors que la prescription était déjà acquise.
S'agissant de l'offre de prêt bancaire dont M. [O] a bénéficié dans le cadre du rachat de sa propriété, si elle mentionne un prix d'acquisition de 850 000 € dont un 'acompte perçu par le vendeur à raison de 220 000 € (compensation d'honoraires)', soit un besoin de financement de 630 000 €, la seule volonté de M. [O] est insuffisante pour consacrer la volonté des deux parties d'opérer compensation dans le cadre de la vente à venir du bien immobilier de [Localité 7]. Par ailleurs, cette offre a, de même, été formalisée alors que la prescription était déjà acquise.
La signature de la promesse d'achat du 19 juin 2012 marque donc le renoncement non équivoque des parties à la compensation in futurum, convenue en février et juin 2008, faisant courir le délai de prescription de la créance dont le paiement n'était plus soumis à condition. A cette date, M. [O] savait que, le paiement de sa créance n'étant plus soumis à condition, il devait agir pour l'obtenir, à défaut de paiement volontaire de M. [V].
Certes, Mme [W] [J], expert comptable, atteste que les parties ont été en pourparlers en "2016" pour que la commission d'un montant de 220 000 € soit réglée par compensation lors du rachat du bien immobilier.
Cependant, de simples pourparlers n'engagent pas leurs auteurs.
En l'espèce, c'est seulement en juillet 2018 que les parties ont évoqué, dans un acte juridique la commission de 220 000 €.
Il ne saurait donc être déduit de cette seule attestation que les parties, si elles étaient en pourparlers, se sont engagées dès 2016 à revenir à leur accord initial et à opérer compensation.
Au demeurant, l'acte d'achat du bien immobilier de [Localité 7] par la SCI l'Amandier à M. [V], signé par les parties le 17 mars 2021, ne contient aucune mention relative à la commission de 220 000 € et à une quelconque compensation. Il stipule un prix de 850 000 € à payer au moyen d'un emprunt de 600 000 €, le surplus étant payé comptant 'au moyen de fonds propres', alors que le projet, finalement non retenu, stipulait un prix de 630 000 €, afin d'y intégrer la compensation.
Cet acte est conforme à l'acte du 19 juin 2012, conclu entre M. [V] et M. [O] avec faculté de substitution de ce dernier, qui stipulait un prix de 850 000 € et non de 630 000 € , compte tenu de la commission de 220 000 €.
Cet acte est donc la suite de celui de 2012 et M. [O] ne peut utilement soutenir qu'il consacre une volte face frauduleuse de M. [V] à son égard.
Au demeurant, M. [O] n'étaye par aucune pièce ses assertions selon lesquelles ce dernier aurait à cette occasion exercé sur lui une forme de chantage pour ne pas avoir à régler la commission qu'il lui devait depuis 2007.
Il résulte de tout ce qui précède, que le délai de prescription, qui a commencé à courir 19 juin 2012, date à laquelle la condition convenue par les parties en juin 2008, a pris fin, a expiré le 19 juin 2017, sans qu'aucune cause en ait entre-temps suspendu ou interrompu le cours.
L'ordonnance est donc infirmée en ce qu'elle a jugé l'action non prescrite, ce sans qu'il soit utile d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation de M. [O] relative à la duplicité de M. [B] à son égard entre le mois de juillet 2018 et la signature de l'acte de vente le 17 mars 2021.
Sur les demandes annexes
Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles sont confirmées.
M. [O], qui succombe, supportera seul la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI l'Amandier et de M. [V], au titre des frais exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice en date du 28 mars 2023 en ce qu'elle a écarté la fin de non recevoir, déclaré l'action recevable et condamné M. [V] aux dépens ;
La confirme en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
Déclare prescrite l'action de M. [O] aux fins de paiement de la commission stipulée au contrat de conseil du 1er juin 2007 ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au profit de l'une quelconque des parties en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;
Condamne M. [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le Président
