Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15173 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHM6
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/53947
APPELANTE
Mme [F] [E]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622
INTIMÉE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport, et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Mme [E] est propriétaire des lots n° 1, 30 et 31 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5], consistant en un local au rez-de-chaussée, une cave et le droit de jouissance exclusive et particulière de la cour sur une superficie de 20 m² environ.
En 2015, un litige a opposé les parties portant sur la présence d'une construction légère édifiée sur le lot n°31 et attenante au lot n°1. C'est ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a fait assigner Mme [E], par acte du 23 mars 2022, afin d'obtenir la démolition de cette construction.
Un accord a été formalisé entre les parties, Mme [E] acceptant que soit détruite, à ses frais, cette construction légère, et le syndicat des copropriétaires se désistant de son instance, désistement constaté par ordonnance du 10 mars 2023.
Le 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis par l'entreprise Meira afférent à la remise en état de la cour à l'emplacement de l'ancienne extension consistant en la démolition d'un édicule, l'élévation en parpaings d'un édicule de ventilation sur la largeur du trumeau actuel et d'un mur en parpaing sur la zone d'ouverture en façade, ainsi que le coulage d'une nouvelle dalle en raccord avec les zones conservées de la cour.
Les travaux ont été exécutés en dépit de la demande d'interruption immédiate formée par le conseil de Mme [E] au mois de mars 2023.
Soutenant que ces travaux non urgents et non autorisés lui occasionnent un trouble manifestement illicite, Mme [E] a fait assigner, par acte du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de condamnation de ce dernier, sous astreinte, à remettre les lieux dans leur état antérieur.
Par ordonnance du 30 août 2023, le premier juge a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [E] ;
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [E] aux dépens.
Par déclaration du 8 septembre 2023, Mme [E] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Par arrêt de cette cour du 8 mars 2024, une mesure de médiation a été ordonnée confiée à Mme [B]. La désignation de cette dernière a été déclarée caduque par ordonnance du 31 mai 2024 faute de règlement par le syndicat des copropriétaires de sa quote part de consignation.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 juillet 2024, Mme [E] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes les dispositions dont elle a fait appel ;
Statuant à nouveau,
déclarer recevables ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à la remise en état des lieux comportant :
le déplacement de l'édicule en dehors du lot n°31 ;
la démolition du murage de la porte-fenêtre du lot n°1 ;
la suppression du revêtement de sol du lot n°31 ;
assortir ladite condamnation d'une astreinte d'un montant de 1.500 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la justification de la réalisation des travaux par la production des devis et factures choisis et d'un constat d'un commissaire de justice ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur ce texte ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise ;
En conséquence,
débouter Mme [E] de toutes ses prétentions ;
la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 4 septembre 2024.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur le trouble manifestement illicite
Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.
Au cas présent, il est constant que Mme [E] est propriétaire des lots 1, 30 et 31 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5], définis dans le règlement de copropriété comme étant, respectivement :
un local, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A sur rue, deuxième porte à gauche de l'entrée de l'immeuble, composé d'une boutique-atelier, un dépôt sur rue, un atelier sur cour, un débarras, un wc, un accès par escalier intérieur au lot numéro 30 ;
une cave au sous-sol du bâtiment A ;
un droit de jouissance exclusive et particulière de la partie de cour hachurée sous teinte rouge au plan annexé d'une superficie de 20 mètres carrés environ.
Il est acquis que sur l'assiette du lot numéro 31 une construction légère avait été édifiée ayant donné lieu à un litige entre les parties et qu'afin d'y mettre un terme, Mme [E] a procédé à sa démolition.
A la suite de celle-ci, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux dont il est soutenu par Mme [E] que ceux-ci affectent la jouissance de ses lots puisque, sans son autorisation, d'une part, l'édicule de ventilation des caves, qui se situait en dehors du lot 31, a été démoli, puis reconstruit sur ce lot, contre la façade en prenant appui sur la largeur du trumeau actuel, que d'autre part, un mur en parpaing a été élevé sur la zone d'ouverture en façade, obstruant ainsi une porte-fenêtre du lot n° 1 et qu'enfin, une nouvelle dalle a été coulée sur le sol du lot 31 en raccord avec les zones conservées de la cour.
Le syndicat des copropriétaires, se fondant sur une note de l'architecte de l'immeuble du 22 mars 2023, considère que les travaux entrepris étaient urgents et nécessaires à la suite de la démolition de la construction à laquelle avait fait procéder Mme [E], compte tenu de l'état de délabrement constaté.
Cette note précise :
que l'édicule de ventilation obligatoire des caves avait certainement été déplacé lors de la construction de Mme [E], de sorte qu'il a été refait et réalisé conformément à ce qu'il était avant l'édification de la construction de cette dernière, l'architecte affirmant que le nouvel édicule 'ne gêne en aucun cas l'espace privatif de Mme [E]' ;
que le sol de la construction présentait une différence de 5 à 6 cm avec la dalle de la cour ; que ce sol, qui présentait des traces de peinture jaune et rouge, devait être remis en état à la suite de la démolition afin d'assurer une bonne étanchéité de la cour et des caves et permettre une mise à niveau de l'ensemble de la cour ;
qu'un panneau en bois a été mis pour boucher la façade en guise de fermeture, lequel présentait un danger pour l'immeuble puisqu'il n'offrait aucune résistance à un éventuel feu ou intrusion ; que la décision a donc été prise de refermer cette ouverture avec des parpaings et de refaire un ravalement pour rendre l'ensemble plus propre et harmonieux.
Les travaux entrepris ont donc eu pour effet de refaire le sol de la cour sur laquelle Mme [E] dispose d'un droit de jouissance privative, de déplacer l'édicule de ventilation des caves sur le lot n° 31 et de fermer l'ouverture en façade, correspondant à une ouverture du lot n° 1 appartenant à l'appelante.
Ces travaux dont l'urgence invoquée n'est nullement caractérisée par les pièces produites, l'affirmation de l'architecte de l'immeuble ne suffisant pas à la justifier, et dont il n'est pas démontré qu'ils auraient fait l'objet d'une quelconque autorisation de la copropriété préalablement à leur réalisation et, plus particulièrement, de Mme [E] principalement concernée, affectent de manière évidente les parties privatives de cette dernière.
En effet, non seulement l'édicule dont la nécessité du déplacement n'est pas avérée en l'état des éléments produits, restreint le droit de jouissance de la cour, peu important le caractère limité de cette restriction, mais encore le murage de l'ouverture en façade, donnant accès au lot n° 1 de Mme [E], prive cette dernière de cet accès, peu important l'existence d'un autre accès à ce lot et, en tout état de cause, de lumière.
Sur ce dernier point, le syndicat des copropriétaires conteste l'existence d'une porte-fenêtre ayant pu bénéficier au lot n°1 et soutient que l'ouverture en façade a été créée par Mme [E] pour accéder à sa construction.
Mais, la création de cette ouverture par Mme [E] ou son auteur n'est nullement démontrée d'autant que l'examen du plan des lots n° 1 et 31 annexé au règlement de copropriété tend à établir que l'atelier donnant sur le lot 31 comportait une ouverture et qu'en tout état de cause, aucune cloison fermée ne séparait cet atelier de la cour.
En ayant effectué les travaux litigieux, sans autorisation préalable, le syndicat des copropriétaires a porté atteinte aux droits de jouissance et de propriété de Mme [E], ce qui constitue un trouble manifestement illicite évident, l'intimé ne pouvant, ainsi qu'il le soutient, décider seul de travaux intéressant des parties communes dès lors que ceux-ci ont une incidence sur des parties privatives.
Au surplus, la validation des travaux litigieux par le conseil syndical et l'assemblée générale du 2 mai 2024, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, ne saurait justifier a posteriori leur exécution et faire disparaître le trouble manifestement illicite causé.
Il convient donc, infirmant l'ordonnance entreprise, de condamner le syndicat des copropriétaires à démolir le murage de l'ouverture en façade du lot n° 1 et à déplacer l'édicule de ventilation des caves afin de le repositionner en dehors du lot n° 31, seules mesures permettant de faire cesser le trouble manifestement illicite causé.
Afin d'assurer l'effectivité de cette condamnation, il convient de l'assortir d'une astreinte ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
En revanche, il n'est pas démontré que le revêtement de sol du lot n° 31, mis en place par le syndicat des copropriétaires, est à l'origine d'un trouble manifestement illicite causé à Mme [E], devant justifier sa suppression. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant en ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Ayant contraint Mme [E] à engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, le syndicat des copropriétaires sera tenu de lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] d'une part, à déplacer l'édicule de ventilation des caves à l'extérieur de l'assiette du lot n° 31 et, d'autre part, à démolir le murage de l'ouverture du lot n° 1, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Dit qu'à défaut d'exécution de ces travaux à l'expiration du délai susvisé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] sera condamné au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle sera due pendant une période de trois mois, à l'issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la remise en état du revêtement du sol du lot n°31 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
