Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 25/10/2024
à : Madame [H] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le : 25/10/2024
à : Maître Elisabeth MENARD
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/06564
N° Portalis 352J-W-B7I-C5KMN
N° MINUTE : 5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 octobre 2024
DEMANDERESSE
La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 septembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 25 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KMN
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet en date du 28/09/2017, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [H] [Z] un logement situé [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice remis à étude le 04/07/2024, la SA IMMOBILIERE 3F a assigné [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins, au visa des articles 834 et 855 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et 6 du contrat de bail, de voir :
- enjoindre à [H] [Z] de laisser le libre accès de l’appartement dont elle est locataire aux entreprises mandatées par la SA IMMOBILIERE 3F afin qu’elles procèdent aux travaux de réhabilitation nécessaires (remplacement des menuiseries, mise en sécurité électrique, travaux dans la salle de bain, travaux de plomberie), et ce dans un délai de 24 heures suivant la signification de l’ordonnance ;
- condamner [H] [Z] pour la contraindre à s’exécuter à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- autoriser la SA IMMOBILIERE 3F et l’entreprise mandatée par elle à pénétrer dans les lieux loués par [H] [Z] afin qu’elles procèdent aux travaux de réhabilitation nécessaires (remplacement des menuiseries, mise en sécurité électrique, travaux dans la salle de bain, travaux de plomberie), le tout avec l’assistance d’un commissaire de justice, de la force publique, et d’un serrurier si besoin est, et après quoi refermer l’appartement en cas d’absence de la locataire ;
- dire et juger que la SA IMMOBILIERE 3F pourra être accompagnée de la SELARL RM & ASSOCIES, commissaires de justice, [Adresse 1], ou tout autre commissaire de son choix qui dressera constat de ses opérations, assisté d’un serrurier, de deux témoins si besoin est ;
- condamner [H] [Z] à payer une indemnité de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens incluant le coût de la sommation, du constat par commissaire de justice.
L’affaire était appelée à l’audience du 26/09/2024.
La SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, réitère ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance.
[H] [Z], régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 25/10/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n'y fait droit que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.
Sur la demande d’accès au logement de [H] [Z]
Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 de la même loi. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu de laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur, dûment mandatés par ce dernier, en cas de nécessité et qu’il en est de même des ouvriers chargés d’exécuter les travaux ordonnés par le bailleur. Dans ce dernier cas, le locataire est avisé au moins 24 heures à l’avance.
En l'espèce, le bailleur souhaite faire procéder aux travaux de réhabilitation nécessaires (remplacement des menuiseries, mise en sécurité électrique, travaux dans la salle de bain, travaux de plomberie) dans logement occupé par [H] [Z]. Le bailleur produit le dossier technique le programme technique et environnemental (OTE) de l’immeuble sis [Adresse 4], contenant la description des travaux de réhabilitation énergétique nécessaires à la sécurité, la décence et la mise en conformité des lieux.
La SA IMMOBILIERE 3F produit le compte rendu de réunion publique du 31/03/2023 informant les locataires du projet de réhabilitation et du planning d’intervention dans tous les logements avec description de la nature des travaux. Elle informe également que la société GTM bâtiment interviendra pour ces travaux.
Malgré le dépôt dans la boîte aux lettres de plusieurs avis de passage de la société GTM bâtiment décrivant les jours d’intervention et la nature des travaux à effectuer dans son logement, ainsi que les numéros de contact (téléphone, adresses) de l’entreprise, [H] [Z] n’a pas laissé l’accès à son logement les 16/05/2024, 27/05/2024 et 06/06/2024.
Décision du 25 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KMN
La SA IMMOBILIERE 3F a adressé le 06/05/2024 à [H] [Z] un courrier recommandé avec accusé de réception, la mettant en demeure de laisser le libre accès de son logement pour effectuer les travaux de réhabilitation le 15/05/2024 à 8h30, puis une sommation d’avoir à laisser pénétrer dans son appartement le 23/05/2024. [H] [Z] n’a pas déféré aux demandes de sa bailleresse.
[H] [Z] n’a obtempéré à aucune de ces mises en demeure.
Or, la locataire a l’obligation légale et contractuelle d’avoir à laisser l’accès au logement afin que les travaux de réhabilitation, nécessaires à l’entretien de l’immeuble, à la décence des logements et à la sécurité des personnes, puissent être effectués.
Dans ces conditions, il apparaît que la SA IMMOBILIERE 3F se trouve, du fait de l’inertie de la locataire, dans l'impossibilité d'accéder aux lieux loués par cette-dernière aux fins de réalisation des travaux, qui peuvent être effectués en présence de la locataire.
En conséquent, il convient d'enjoindre à [H] [Z] de laisser le libre accès de l'appartement aux entreprises mandatées par la SA IMMOBILIERE 3F afin qu'elles procèdent à la réalisation de ceux-ci.
À défaut pour [H] [Z] de déférer à cette injonction dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA IMMOBILIERE 3F et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est.
Compte tenu de l’autorisation donnée au bailleur de pénétrer dans les lieux, il n’y a pas lieu de fixer une astreinte.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens incluant le coût de la sommation interpellative du 23/05/2024.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
ENJOIGNONS à [H] [Z] de laisser le libre accès de l'appartement qu'elle loue situé [Adresse 3], à la SA IMMOBILIERE 3F et aux entreprises mandatées par la SA IMMOBILIERE 3F, autant de fois que nécessaire, afin qu'elles procèdent aux travaux de réhabilitation nécessaires (remplacement des menuiseries, mise en sécurité électrique, travaux dans la salle de bain, travaux de plomberie) ;
DISONS qu’à défaut pour [H] [Z] de déférer à cette injonction dans un délai de huit jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA IMMOBILIERE 3F et les entreprises mandatées par elle, notamment l’entreprise GTM bâtiment et ses sous-traitants, seront autorisées à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des opérations susvisées, le tout avec l'assistance de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire de justice désigné, si besoin est ;
DÉSIGNONS la SELARL RM & ASSOCIES, commissaires de justice, [Adresse 1] avec pour mission de se rendre dans l'appartement loué à [H] [Z], [Adresse 3], et de dresser constat des opérations lors de la première entrée seulement ;
DISONS qu'en l'absence des locataires, le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux loués en présence d'une autorité de police ou à défaut deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service et l'autorisons à se faire assister d'un serrurier pour l'ouverture forcée de la porte ;
FIXONS la provision due à l’avance par la SA IMMOBILIERE 3F au commissaire de justice à la somme de 450 euros ;
REJETONS la demande d’astreinte ;
REJETONS la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTONS les parties du surplus de ses demandes ;
CONDAMNONS [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût de la sommation interpellative du 23/05/2024 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
