Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
N° minute : 1330
Références : R.G N° N° RG 24/00676 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FV
JUGEMENT
DU : 02 Août 2024
S.A. 1001 VIES HABITAT
C/
M. [W] [E]
Mme [P] [T]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Août 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Karim BOUANANE du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Monsieur [W] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 2 février 2015, la S.A. 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la Société LOGEMENT FRANCILIEN, a donné en location à Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Adresse 1], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel actualisé de 447,93 €, outre provisions sur charges de 306,32 €.
Par courrier du 19 octobre 2022, la S.A. 1001 VIES HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Le 6 mars 2023, la S.A. 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 643,03 € selon décompte arrêté au 1er mars 2023.
Par assignation délivrée à étude le 1 mars 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a attrait Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la S.A. 1001 VIES HABITAT sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;
d'ordonner l'expulsion sans délai de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef ;
de condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] au paiement des sommes suivantes :
4 337,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier incluse), outre intérêts à compter du 6 mars 2023,
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,
de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le 4 mars 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 et la S.A. 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 454,00 €, frais déduits.
Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E].
Le demandeur déclare s'opposer à l'octroi de délais de paiement d'office.
Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Il ressort de sa lecture que Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] ont quatre enfants. Ils ont respectivement trois et deux enfants d'une précédente union qui vivent dans leur pays d'origine. Ils travaillent tous deux et perçoivent des prestations familiales. Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] n'ont pas d'autre dette. Initialement, Monsieur [W] [E] s'occupait de payer le loyer tandis que Madame [P] [T] payait les autres dépenses quotidiennes.
Madame [P] [T] aurait réglé la totalité de la dette quelques temps après l'assignation et s'est engagée à reprendre le paiement du loyer.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.
En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 454,00 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 454,00 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, le juge a mis dans le débat l’octroi de délais de paiement d'office. La S.A. 1001 VIES HABITAT s'y oppose.
À l'examen du décompte d'arriéré locatif, il apparaît que les locataires ont réglé la quasi-totalité de la dette locative de sorte qu'au 3 juin 2024, le montant de l'arriéré est inférieur à celui du loyer courant chargé.
Il ressort ainsi des débats que Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] sont en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
Il ressort en outre du décompte que Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
En conséquence, il convient d'accorder d'office à Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, la S.A. 1001 VIES HABITAT justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, soit le 19 octobre 2022. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] le 6 mars 2023, pour un montant principal de 2 643,03 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.
En l'espèce, Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] sont entrés dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
En conséquence, la S.A. 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité.
Il y a lieu donc d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 454,00 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023 ;
AUTORISE Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. 1001 VIES HABITAT ;
CONSTATE que le contrat signé le 2 février 2015 entre la S.A. 1001 VIES HABITAT et Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] concernant les locaux situés [Adresse 4] [Adresse 1], [Localité 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DEBOUTE la S.A. 1001 VIES HABITAT de sa demande relative à la suppression du délai avant expulsion ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [W] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE la S.A. 1001 VIES HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE
