Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/03620

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1029 N° RG 22/03620 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UNGH Jugement (N° 22/000261) rendu le 02 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de Roubaix APPELANTE SA Hlm Vilogia prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [J] [F] né le 26 Février 1981 à Algérie de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 octobre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 23 février 2021, la société anonyme Vilogia a donné à bail à M. [J] [F] un logement à usage d'habitation correspondant à [Adresse 2] moyennant le versement d'un loyer de 400,59 euros, outre une provision sur charges de 91,80 euros, 8,99 euros au titre des accords collectifs et 5,90 euros au titre des contrats soit un loyer mensuel de 507,28 euros. Par acte d'huissier en date du 23 mars 2022, M. [J] [F] a fait assigner la SA Vilogia devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Roubaix afin d'entendre ordonner à la SA HLM Vilogia d'effectuer sans délai toutes réparations nécessaires pour mettre un terme aux désordres tant au niveau de la toiture terrasse de l'immeuble du [Adresse 2] que dans l'appartement numéro 22 au 2ème étage loué à M. [J] [F], dès la signification du jugement et sans délai sous peine d'une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, ordonner à la SA Vilogia de reloger M. [J] [F] dans un logement similaire en bon état jusqu'à l'achèvement des travaux ainsi ordonnés, condamner la SA d'H LM Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 400 euros par jour à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à compter de son entrée dans les lieux le 25 février 2021 jusqu'à exécution des travaux et réintégration du locataire dans le logement loué soit 4800 euros à la date de l'assignation sauf à parfaire, autoriser M. [J] [F] à consigner les loyers à la CARPA de Lille dans l'attente de l'exécution des travaux, condamner la SA d'HLM VILOGIA à payer à M. [J] [F] une indemnité de procédure de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la SA Vilogia aux entiers frais et dépens y compris le coût du constat d'huissier du 16 décembre 2021 et de la sommation du 25 janvier 2022. La SA Vilogia n'a pas comparu. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 2 juillet 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a : - constaté l'indécence du logement loué par la SA HLM Vilogia à M. [J] [F], - condamné Vilogia à effectuer les travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité en faisant cesser les infiltrations tant au niveau de la toiture-terrasse de l'immeuble du [Adresse 2], que dans l'appartement n°22 au 2éme étage loué à M. [J] [F] dans un délai de six mois à compter du jugement et sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l'issue de ce délai, - condamné la SA Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné le relogement de M. [J] [F] dans un logement similaire et en bon état, à compter du jugement jusqu'à la réalisation des travaux ayant fait cesser les désordres, - ordonné la séquestration des loyers payés par M. [J] [F] sur le compte de la CARPA à compter du jugement et jusqu'au relogement de M. [J] [F], - débouté M. [J] [F] de ses autres demandes, - condamné Vilogia aux dépens y compris les frais de constat d'huissier et de sommation, - condamné Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 19 juillet 2022, M. [J] [F] a fait signifier le jugement à la SA Vilogia. La SA Vilogia a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 25 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'indécence du logement loué par la SA d'HLM Vilogia, condamné cette dernière à effectuer les travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité en faisant cesser les infiltrations tant au niveau de la toiture terrasse de l'immeuble du [Adresse 2] que dans l'appartement n°22 2ème étage loué à M. [J] [F] dans un délai de 6 mois à compter de la décision et sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l'issue de ce délai, condamné la SA Vilogia à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi avec intérêt légal à compter du jugement, ordonné le relogement de M. [J] [F] dans un logement similaire et en bon état à compter de la décision jusqu'à la réalisation des travaux ayant fait cesser les désordres, ordonné la séquestration des loyers payés par M. [J] [F] sur le compte de la CARPA à compter de la décision jusqu'au relogement de M. [J] [F], condamné la SA HLM Vilogia aux dépens en ce compris les frais de constat d"huissier et de sommation, condamné la SA Vilogia à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SA Vilogia a constitué avocat le 21 septembre 2022. Par ses dernières conclusions en date du 5 avril 2023, la société Vilogia demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Roubaix en date du 2 juillet 2022, Ce faisant, - dire n'y avoir lieu à mettre à la charge de la SA Vilogia des travaux sous astreinte de nature à mettre fin à des infiltrations au niveau de la toiture de l'immeuble sis [Adresse 2]) et dans l'appartement n°22 loué à M. [J] [F], - dire n'y avoir lieu à reloger M. [J] [F], - dire n'y avoir lieu à séquestration des loyers et que M. [J] [F] devra dès la date de l'arrêt à intervenir restituer depuis le compte CARPA la somme de 1609,12 euros correspondant aux 4 mois de loyers consignés, - ramener le préjudice de jouissance de M. [J] [F] à la somme forfaitaire de 1500 euros à titre de dommages-intérêts et condamner M. [J] [F] à restitution du surplus perçu à ce titre soit une somme de 1500 euros, - dire mal fondé M. [J] [F] en ses demandes, fins, conclusions l'en débouter, - laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens de l'appel. Par ses dernières conclusions en date du 10 mars 2023, M. [J] [F] demande à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix du 2 juillet 2022 dans toutes ses dispositions, - débouter la SA d'HLM Vilogia de toutes ses demandes, Y ajoutant : - condamner la SA d'HLM Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme complémentaire de 200 euros par mois à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance depuis le jugement du 2 juillet 2022 jusqu'à l'exécution des travaux au 31 octobre 2022 soit pendant quatre mois soit la somme totale de 800 euros, - condamner la SA Vilogia à payer à M. [J] [F] une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, - condamner la SA Vilogia aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ait besoin de stipulation particulière : 1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Les critères du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il sera rappelé à titre liminaire que M. [F] a fait valoir en première instance que des tâches d'humidité étaient apparues dans les premières semaines de son occupation du logement, les infiltrations ayant traversé les placoplâtres ; qu'il avait appris que l'immeuble présentait un problème de construction en ce sens que l'eau stagnait sur le toit ; qu'il avait en vain alerté son bailleur sur les désordres qu'il subissait et qu'il avait finalement été contraint de faire établir un constat d'huissier pour faire constater ces derniers. Sur la demande tendant à obtenir la condamnation de la société Vilogia à effectuer des travaux Suivant le dispositif du jugement querellé, la société Vilogia a été condamnée à effectuer les travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité en faisant cesser les infiltrations tant au niveau de la toiture-terrasse de l'immeuble du [Adresse 2], que dans l'appartement n°22 au 2éme étage loué à M. [J] [F] dans un délai de six mois à compter du jugement et sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l'issue de ce délai. Il convient de relever qu'il est établi en cause que dès le mois de février 2022, le bailleur a commandé les travaux de réfection des toitures terrasse de la [Adresse 2] et que les travaux qui ont donné lieu à une réception sans réserve de la part du maître de l'ouvrage ont été facturés par le locateur d'ouvrage à la date du 19 avril 2022. Le locataire convient de la réalité de la réalisation de ces travaux en indiquant lui-même dans ses écritures que les travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses étaient effectivement terminés à la date du 19 avril 2022. Si M. [J] [F] soutient par ailleurs que la pente serait encore insuffisante pour assurer le parfait écoulement des eaux, il ne peut prétendre en justifier au regard de la seule photographie qu'il produit aux débats sur ce point. Il sera observé que le fait que le bailleur ait réalisé en cours de procédure les travaux de réfection de l'étanchéité ne remet pas en cause le fait qu'il n'a fait réaliser lesdits travaux que postérieurement aux relances et mises en demeure, à la sommation délivrée au bailleur d'avoir à réaliser les travaux et à la délivrance de l'assignation en justice de la société Vilogia par acte du 23 mars 2022, et que lorsque la procédure a été introduite, la demande du locataire était parfaitement justifiée, le logement ne pouvant être qualifié de décent alors qu'il n'était pas étanche à l'eau. Néanmoins, force est d'observer qu'à la date des débats devant le premier juge et à la date de la décision entreprise, le bailleur avait réalisé l'essentiel des travaux propres à faire cesser les infiltrations par la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse tels qu'ordonnés par le premier juge, lequel n'a pas autrement détaillé les travaux nécessaires, étant précisé que la réalisation de chantier qui se déroulait sur le toit de l'immeuble ne pouvait échapper à l'attention des locataires. Il convient dès lors pour la cour, au regard des éléments nouveaux dont elle dispose, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Vilogia à effectuer des travaux sous astreinte. Sur la consignation des loyers : L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Dès lors qu'en application de ce texte, la suspension ou la consignation des loyers doit être couplée avec une injonction donnée au bailleur d'avoir à réaliser des travaux et dès lors que la cour réforme le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation de Vilogia à effectuer des travaux, la cour réformera également ce même jugement en ce qu'il a prévu la consignation des loyers. En conséquence, la cour fera nécessairement droit à la demande de la SA Vilogia tendant à voir dire que M. [J] [F] devra dès la date de l'arrêt à intervenir restituer depuis le compte CARPA la somme de 1609,12 euros correspondant aux 4 mois de loyers consignés, Sur la demande du locataire tendant à être relogé : Au regard des éléments de la cause, la cour estime que l'état du logement à la date du jugement entrepris n'était pas tel qu'il justifiait le relogement du locataire. Par ailleurs, les travaux restant à effectuer étaient d'une durée relativement brève et n'imposaient pas davantage le relogement de ce dernier à ce titre. Il convient par réformation du jugement entrepris de rejeter la demande de M. [F] sur ce point. Sur les dommages et intérêts alloués au locataire : L'état des lieux d'entrée de M. [F] ne fait certes pas ressortir l'ampleur des désordres affectant notamment la cuisine du logement, hormis la mention de quelques tâches, ce que le locataire explique par le fait que son bailleur aurait pris soin de cacher la réalité des désordres sous la peinture. Cependant, il est permis de conclure des éléments de la cause que M. [J] [F] a fait des réclamations sur son espace locataire chez Vilogia dès mars 2021 soit quasiment immédiatement après son entrée das les lieux et encore en juillet 2021, le locataire faisant état de ses précédentes réclamations dans une lettre adressée à Vilogia le 30 septembre 2021 dans laquelle il dénonce des infiltrations d'eau à partir du toit. De surcroît, il convient d'observer que les infiltrations affectant le logement sont le résultat d'un vice structurel affectant le toit et que le phénomène existait nécessairement ainsi à la date de l'entrée dans les lieux. Les désordres subis par le locataire ont été décrits dans le constat établi par Maître [K] [I] huissier de justice à [Localité 4], le 16 décembre 2021 duquel il résultait notamment que la cloison réalisée en plaques de plâtre était hors d'usage entre l'évier et la vidange du lave-linge et du lave-vaisselle, qu'en périphérie du conduit d'assainissement, la plaque bougeait et qu'il existait des tâches rougeâtres ; que l'isolant thermique était gorgé d'eau que des prises de courant et un robinet de type gaz étaient immédiatement à proximité de la zone humide ; que la cuisine avait été meublée de manière très sommaire par le locataire en raison des problèmes l'affectant et que le locataire interdisait à ses enfants d'y aller en raison des risques existant dans cette pièce. Il convient de conclure des éléments de la cause, qu'outre les problèmes affectant les WC, le locataire a été privé de l'usage normal de la cuisine, devenue potentiellement dangereuse au demeurant qui est pourtant une pièce essentielle du logement. La privation de jouissance n'avait pas cessé à la date du jugement entrepris et ce dès lors que même si les travaux d'étanchéité avaient été réalisés en avril 2022, la dégradation des revêtements et cloisons perdurait à la date du jugement. Au regard de ces éléments, la cour considère que le premier juge a exactement évalué le préjudice subi par le locataire jusqu'au rendu de la décision à la somme de 3000 euros. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Cependant, il résulte des éléments de la cause que le préjudice de jouissance subi par le locataire a perduré au-delà de la date du jugement entrepris dès lors que les travaux destinés à remédier aux conséquences des infiltrations n'ont été achevés qu'à la date du 31 octobre 2022, lesdits travaux correspondant à la reprise des WC , au remplacement du placo et de la laine de verre de la cuisine avec remise en peinture. Le logement, au regard des séquelles des infiltrations antérieures et de l'état de la cuisine, n'a pas correspondu aux critères de décence jusqu'à cette date. Certes, Vilogia soutient que ce différé n'est dû qu'à l'attitude de son locataire qui n'aurait pas répondu aux sollicitations de la société PS Nette qui l'aurait appelé en vain les 20 octobre 2021, 9 décembre 2021, 19 septembre 2022, 22 septembre 2022 et 12 octobre 2022 suivant les pièces produites. Il convient toutefois d'observer que s'agissant des appels d'octobre et décembre 2021, ils sont sans lien avec un refus injustifié du locataire de laisser faire les travaux de réfection intérieurs dès lors qu'à ces dates, les travaux préalables de réfection de l'étanchéité du toit terrasse nécessaires avant de procéder à la réfection des embellissements n'avaient pas encore été réalisés. Quant aux appels de septembre et octobre 2022, ils se situent à une distance temporelle très proche de la date de la réalisation des travaux et ne traduisent pas une mauvaise volonté particulière de la part du locataire pour permettre cette réalisation, étant précisé que les échanges de mails entre M. [F] et la société en charge des travaux font apparaître que le locataire a fait valoir à cette occasion de justes observations s'agissant de la nécessité d'intervenir également pour le remplacement de la laine de verre et la réfection des wc en sus des travaux initialement commandés par le bailleur. Il convient d'allouer au locataire la somme de 600 euros 0 titre complémentaire au titre du prejudice subi depuis le jugement. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Bien que la déclaration d'appel vise chacune des dispositions du jugement entrepris, les conclusions de la société Vilogia ne remettent pas en cause le jugement entrepris en ce qu'il a condamné cette dernière aux dépens ainsi qu'à payer à M. [F] une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. Ce qui est jugé en cause d'appel justifie que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel. Il n'y a donc pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -constaté l'indécence du logement loué par la SA HLM Vilogia à M. [J] [F], -condamné la SA Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement, -condamné Vilogia aux dépens y compris les frais de constat d'huissier et de sommation, - condamné Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le réformant pour le surplus, Dit n'y avoir lieu à condamner la SA Vilogia à effectuer des travaux sous astreinte, Déboute M. [J] [F] de ses demandes de consignation des loyers et de relogement jusqu'à la réalisation des tracaux ; Ajoutant au jugement entrepris, Dit que M. [J] [F] devra dès la date de l'arrêt à intervenir restituer à Vilogia depuis le compte CARPA la somme de 1609,12 euros correspondant aux 4 mois de loyers consignés, Condamne la société Vilogia à payer à M. [J] [F] la somme de 600 euros à titre complémentaire au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire depuis le jugement entrepris, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis