Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 13 Juin 2024
__________________________________________
DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [M] [E], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [L] [D]
Logement 19 Etage 2
2 Allée Professeur Jules Poumier
44100 NANTES
non comparant
Madame [O] [N] épouse [D]
Logement 19 Etage 2
2 Allée Professeur Jules Poumier
44100 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03582 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUGN
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [L] [D]
CCC à Madame [O] [N] épouse [D] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] un logement lui appartenant sis, 2 allée Professeur Jules Poumier - 2ème étage - Logement n°19 - 44100 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 385,84 €, outre une provision sur charges de 60,70 € par mois.
Le 22 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur et Madame [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.388,95€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 août 2023.
Par acte d'huissier de justice du 20 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 22 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:
- constater la résiliation du bail intervenue le 22 octobre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat (défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer) ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] à lui payer les sommes suivantes :
1.187,74 € due à la date du 22 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés ;
une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en vertu du contrat de bail, à compter du 23 octobre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
250 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil ;
les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [M] [E] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.347,40 € selon le décompte arrêté au 9 avril 2024, frais de procédure déduits.
Respectivement assignés à domicile et à personne, Monsieur [L] [D] et Madame [N] épouse [O] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société bailleresse a déclaré n’avoir aucune information à ce propos.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 22 novembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 3 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] le 22 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.388,95 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
En outre, dans l’assignation, il est demandé au Juge de constater la résiliation du bail intervenue le 22 octobre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat en raison d’un défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer.
Compte-tenu de ces contradictions et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023.
Dès lors, Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D], dont il est établi par les pièces du dossier qu’ils sont toujours mariés, seront par ailleurs condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.347,40€ au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation des locataires, lesquels n’ont pas comparu à l’audience, il ne saurait leur être accordé d’office des délais de paiement.
En conséquence, Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil, à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.347,40 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 août 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] seront condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 octobre 2023, du contrat de bail liant les parties, portant sur le logement situé, 2 allée Professeur Jules Poumier - 2ème étage - Logement n°19 - 44100 NANTES ;
DIT que Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes :
- 1.347,40 € (MILLE TROIS CENT QUARANTE SEPT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 418,84€ par mois selon l’avis d’échéance du mois de mars 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 10 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [O] [N] épouse [D] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 août 2023 ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
