Cour d'appel, 25 septembre 2024. 23/02936

N° RG 23/02936 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JOKU COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/00227 Tribunal judiciaire de Dieppe du 28 juin 2023 APPELANTE : SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic, la SARL CITYA [Localité 4] exerçant sous le nom commercial CITYA CABINET [U] [Adresse 2] [Localité 4] représentée et assistée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen INTIMEE : SCI LA FOURCHE RCS de Dieppe 394 489 447 [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée par Me Caroline FLIN, avocat au barreau de Dieppe COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 juin 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 26 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 25 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 31 mars 1994, la Sci La Fourche a fait l'acquisition auprès de la Sa Total Raffinage Distribution des biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble en copropriété situé aux n°13, 15 et [Adresse 3] à [Localité 4]. Les biens et droits immobiliers détenus par la Sci La Fourche représentent les lots 18, 19, 20, 21, 22, 29, 30, 34 et 49. Par acte d'huissier du 13 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet [U] Immobilier, a assigné la Sci La Fourche devant le tribunal judiciaire de Dieppe afin de recouvrer des charges de copropriété impayées à hauteur de 7 276,76 euros. Par jugement contradictoire du 28 juin 2023, le tribunal judiciaire de Dieppe a : - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, l'agence Citya Immobilier de l'ensemble de ses demandes, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - débouté la Sci La Fourche de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, l'agence Citya Immobilier, aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Citya [Localité 4], exerçant sous le nom commercial, Citya Cabinet [U], a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Citya [Localité 4] exerçant sous le nom commercial Citya [Localité 4], demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 23 mars 1967, modifiée par la loi du 13 décembre 2000, de : - le déclarer recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 28 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Dieppe, y faisant droit : réformer, - condamner la Sci La Fourche à lui régler la somme principale de 26 629,37 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 6 mai 2024 et ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation, délivrée le 13 janvier 2020 et capitalisation des intérêts sur la somme de 14 160,83 euros, - débouter la Sci La Fourche de toutes ses demandes, - condamner la Sci La Fourche à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. Il rappelle que le premier juge a retenu pour le débouter un défaut de production de procès-verbaux d'appel de charges individuelles contrairement aux principes applicables et soutient qu'une telle motivation fait peser à son encontre la charge d'une preuve impossible dans la mesure où un tel document, prévu par aucun texte, n'existe pas. Il relève une éventuelle confusion entre le procès-verbal d'appel de charges individuelles qui n'existe pas et l'appel de charges classiques, formé par courrier par le syndicat des copropriétaires en exécution d'une délibération prise par l'assemblée générale et en tenant compte des clés de répartition. L'appel de fonds s'analyse au regard de la décision prise en assemblée générale et de l'application des règles du règlement de copropriété. Il expose que depuis fin 2016, la Sci La Fourche conteste les paiements qui lui sont demandés dans le cadre des appels de charges de copropriété et la répartition des frais tenant à la réalisation et la gestion des travaux de la toiture/terrasse des garages, objet de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 6 octobre 2016, en indiquant que leur entretien ne peut relever que des seuls propriétaires utilisateurs concernés, et donc par conséquent pas de la Sci La Fourche. Cependant, au regard de sa qualité de copropriétaire, la Sci n'est pas recevable en sa contestation dès lors que le délai de deux mois est expiré. Sur la contestation de la répartition des tantièmes soulevée par la Sci La Fourche, le syndicat des copropriétaires précise que par jugement du 12 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Dieppe a tranché définitivement la répartition commune des charges relatives aux travaux de répartition des toitures/terrasse entre les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et qu'en conséquence, le décompte des charges de copropriété n'est pas erroné. Alors que la Sci La Fourche prétend que le décompte des charges de copropriété, versé aux débats daté du 7 novembre 2019 et dont il est demandé le règlement, serait erroné, le syndicat des copropriétaires allègue qu'il existe dans l'état descriptif de division, plusieurs clés de répartition établies en fonction de l'intervention des coûts exposés, et que la dépense est logiquement imputée sur une des 4 clés mentionnées avant qu'une répartition soit faite en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, 2640 tantièmes pour la Sci La Fourche. Par conclusions notifiées le 1er juin 2024, la Sci La Fourche, au visa du règlement de copropriété en date des 6 mai 1965 et 11 juin 1969, et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. Rappelant que ce sont les quotes-parts de copropriété des parties communes dont il est demandé l'application, elle expose que dans l'acte d'acquisition, en date du 31 mars 1994, sa quote-part de copropriété des parties communes était certes de 2 460/10 000èmes au titre de la propriété du sol mais de 2 002/10 000èmes au titre des parties communes et qu'en retenant le premier ratio, le syndicat des copropriétaires fait une application erronée des quotes-parts dans sa répartition des charges. Elle affirme qu'elle ne conteste pas les décisions des assemblées générales, mais uniquement la répartition erronée des charges par le cabinet [U], devenu Citya, de sorte que sa contestation est parfaitement recevable et non vouée à l'échec. La clôture de l'instruction est intervenue le 26 juin 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Aux termes de l'article 42 de ladite loi, le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Ainsi, l'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l'exercice. Chaque copropriétaire ne devient en effet, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges qu'à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. Il incombe dès lors au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de démontrer le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. Par ailleurs, conformément à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. En application de ces textes, le syndicat des copropriétaires a la charge de la preuve de sa créance à l'égard du copropriétaire appelé à la procédure. La Sci La Fourche ne critique pas les décisions prises par l'assemblée générale et dès lors les budgets à la fois votés et provisionnels mais conteste uniquement les tantièmes appliqués aux charges aboutissant à des prétentions erronées du syndicat des copropriétaires. De façon exacte, elle reprend dans ses écritures les termes exacts de l'acte de vente par lequel elle a acquis les biens fixant à 2 460/10 000èmes les quotes-parts de la propriété du sol et à 2 002/10 000èmes de la copropriété au titre des parties communes générales. Le syndicat des copropriétaires produit des pièces et particulièrement des relevés de compte de la Sci comme suit : - pour la période du 1er avril 2017 au 2 octobre 2019, des relevés établis par le cabinet [U] permettant de vérifier qu'à cette date, la Sci est à jour des paiements dus, - pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2022, un relevé établi par le syndic mettant en évidence un solde impayé de 14 160,83euros sur une balance portant en débit la somme de 32 782,23 euros et en crédit la somme de 18 621,40 euros correspondant aux paiements effectués en juillet 2021, - pour la période du 1er avril 2023 au 30 avril 2024, un relevé portant sur un solde impayé de 26 629,37 euros correspondance à une balance entre un débit de 40 001,83 euros et un crédit de 13 372,46 euros. Cette production discontinue de relevés ne permet en réalité aucun contrôle des mouvements du compte depuis le 2 octobre 2019 et donc de dégager une base d'analyse. En outre, il convient de relever que malgré les enjeux et motifs de la cotestation, ne sont pas produits : - les procès-verbaux portant approbation des budgets qui bien que n'étant pas contestés sont de nature à établir objectivement les montants devant être répartis entre les copropriétaires, - les modalités de calcul des charges imputées sur les lots dont la Sci est propriétaire alors même que le débat porte précisément sur les tantièmes. L'appelant ne place pas la juridiction en mesure de fixer au minimum la part de la créance correspondant à la base incontestée par la Sci La Fourche soit 2 002/10 000èmes de la copropriété au titre des parties communes générales Elle ne justifie pas de son calcul alors même qu'elle allègue s'être référée à des tantieèmes de 2 460/10 000èmes. La carence dans la preuve de l'existence et de la détermination de la créance justifient le débouté de la demande et la confirmation du jugement entrepris. Sur les frais de procédure La décision entreprise sera confirmée de ces chefs au regard des prétentions émises par la Sci La Fourche. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice succombe à l'instance et en supportera les dépens. Il sera condamné à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à la Sci La Fouche pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Citya [Localité 4], exerçant sous le nom commercial, Citya Cabinet [U], à payer à la Sci La Fourche la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Citya [Localité 4], exerçant sous le nom commercial, Citya Cabinet [U], aux dépens. Le greffier, La présidente de chambre,