Cour d'appel, 04 mai 2023. 21/05191

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 04/05/2023 **** N° de MINUTE : 21/433 N° RG 21/05191 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4EE Jugement (N° 11-20-1110) rendu le 27 Août 2021 par le Tribunal de proximité de Lens APPELANT Monsieur [U] [V] assisté par la Vie active, en sa qualité de curatelle renforcée par jugement rendu le 23/6/22 par le tribunal de Proximité de Lens (sous curatelle renforcée) né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Jérôme Delbreil, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011805 du 17/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI Antoine prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Gautier Lacherie, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué substitué par Me Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Bethune DÉBATS à l'audience publique du 07 mars 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2015, la société civile immobilière Antoine a donné à bail à M. [U] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 404,80 euros charges en sus. Par acte d'huissier en date du 26 octobre 2020, la SCI Antoine a fait assigner M. [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens aux fins d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion de M. [U] [V] et de tout occupant de son chef, la fixation d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges jusqu'à libération des lieux, la condamnation de M. [U] [V] au paiement des sommes de 1 225, 20 euros au titre de la dégradation du bras de la porte palière de la plate-forme élévatrice, 2 000 euros de dommages-intérêts, les sommes correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à la date du départ effectif, 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 27 août 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a : - dit que M. [U] [V] a manqué à ses obligations de paiement des loyers, de jouissance paisible et d'entretien des lieux donnés à bail, - prononcé aux torts du locataire la résiliation du bail conclu entre la SCI Antoine et M. [U] [V] le 26 novembre 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], à compter du prononcé du jugement, - condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels à compter du caractère irrévocable du présent jugement et ce jusqu'à la libération effective des lieux les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance, - dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, - dit que la part de cette indemnité correspondent aux charge pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées, - autorisé, à défaut le départ volontaire des lieux, la SCI Antoine à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants R. 411-1 et suivants, R. 412-1 du code des procédure civiles d'exécution, - autorisé le cas échéant la SCI Antoine à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [U] [V] dans le délai de deux mois de la libération des lieux, - condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 2 193, 31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - autorisé M. [U] [V] à s'acquitter de cette somme en 4 mensualités de 90 euros la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et frais, - dit que la première mensualité sera payable dans le mois de la signification de la présente décision et les suivantes, avant le 20 des mois suivants, - dit qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 1 225, 20 euros en réparation de la dégradation du bras de la porte palière de la plate-forme élévatrice, - débouté la SCI Antoine de sa demande de dommages-intérêts, - rejeté le surplus des demandes présentées et non satisfaites, - condamné M. [U] [V] aux dépens de l'instance, - condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement, - dit que la présente décision sera notifiée au Préfet du Pas-de-Calais. M. [U] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 octobre 2021, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Par acte d'huissier du 1er décembre 2021, M. [U] [V] a signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à la SCI Antoine à l'étude. La SCI Antoine a constitué avocat le 28 février 2022. Par jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens statuant en qualité de juge des tutelles le 23 juin 2022, M. [V] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et la Vie Active SAAP désignée pour exercer la mesure de protection Par ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2022, M. [U] [V], assisté de son curateur la Vie Active, demande la cour de : - dire et juger M. [U] [V] bien fondé en son appel, - réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lens, en date du 27 août 2021, - débouter la SCI Antoine de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - condamner la SCI Antoine aux entiers frais et dépens, - accorder à M. [V] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2023, la SCI Antoine demande à la cour de : - infirmer la décision dont recours en ce qu'elle a condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 2 193, 31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels à compter du caractère irrévocable du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance, autorisé M. [U] [V] à s'acquitter de la dette des loyers et des charges fixée à la somme de 2 193,31 euros au 31 mai 2021 en 24 mensualités de 90 euros, Statuant à nouveau, - condamner M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 10 523,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2022 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 27 août 2021 pour la somme de 2 193, 31 euros et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus, - condamner M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance, - débouter M. [U] [V] de sa demande de délais de paiement, - confirmer le jugement dont recours pour le surplus, - condamner M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [U] [V] aux dépens d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail : L'article 1184 ancien du code civil applicable au litige au regard de la date de conclusion du contrat de bail dispose que : La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user de manière paisible et raisonnable des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce encore qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. Enfin, l'obligation de régler les loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. Pour justifier du bien-fondé de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, la SCI Antoine fait valoir comme en première instance que les manquements de son locataire ont été multiples à savoir un défaut de jouissance paisible des locaux donnés à bail, caractérisé par un comportement injurieux de M. [V] à l'égard de la communauté de voisinage, et des nuisances sonores la nuit, l'existence de dégradations locatives affectant notamment le bras de la plate-forme élévatrice équipant le logement donné à bail et un défaut persistant de règlement des loyers. S'agissant du défaut de jouissance paisible, la SCI Antoine a produit aux débats diverses attestations ou courriers émanant du voisinage et notamment : -un courrier de M. [B] dans lequel ce dernier indique que depuis l'arrivée de M. [V] dans son logement, lui et sa famille sont contraints de subir des insultes, des gestes injurieux de la part de l'appelant dès que ce dernier passe devant leur logement, à tel point que lui et sa famille ne peuvent en toute tranquillité profiter de leur terrasse pendant les beaux jours de l'année, le témoin évoquant également des coups de poing donnés sur la carrosserie des véhicules et des tapages noctures ; -un courrier émanant de M. [E] [Y] habitant au [Adresse 3] dans lequel ce dernier indique que M. [V] lui fait des doigts d'honneur lorsqu'il passe devant son logement, donne des coups de pied dans sa voiture et met sa musique à fond dans sa voiture la nuit ; -un courrier de M. [J] [W] qui évoque également une pollution sonore ponctuelle et des dépôts de déchets sur le trottoir ; -un courrier de Mme [S] ancienne locataire elle-même de la SCI Antoine qui évoque des insultes verbales, des menaces de destruction de véhicules, des nuisances sonores de jour comme de nuit, le vol d'objets dans la cour commune, étant précisé que dans un autre courrier, elle précise avoir été contrainte de donner son congé au propriétaire car il ne lui était plus possible de supporter l'incivilité, l'agressivité et le non respect de la copropriété dont faisait preuve M. [V] ; -un courrier de Mme [D] également locataire de l'immeuble évoquant des nuisances sonores, un stationnement abusif de M. [V] devant le portail de la copropriété avec dépôt de la part de cette locataire d'une déclaration en main courante, le différend ayant justifié l'intervention du propriétaire et un constat des faits par la police. Force est de constater que si M. [V] fait valoir que son comportement sur la voie publique n'a rien à voir avec l'exécution de son bail et que certaines des personnes ayant écrit les lettres susvisées ne sont pas ses voisins directs , il y a lieu d'observer d'une part que deux de ces personnes à savoir Mmes [S] et [D] étaient ou sont encore des voisins directs de l'appelant et ont le même bailleur et que d'autre part l'obligation de jouissance paisible doit être respectée envers plus largement la communauté de voisinage, étant précisé qu'il est démontré par le plan produit aux débats par ailleurs que l'ensemble des plaignants habitent effectivement à proximité du logement. Il sera précisé par ailleurs que les autres contestations soulevées par M. [V] et notamment le fait que la signature de la lettre [B] soit écrit dans une couleur d'encre différente de celle du corps de la lettre ne sont pas pertinentes, étant précisé que M. [B] a fait de surcroît une déclaration en main courante, dans laquelle il se plaignait d'injures et de menaces. Par ailleurs, la réalité des nuisances ressort également de lettres émanant du maire de la commune. C'est exactement à cet égard que le jugement entrepris a relevé que, par quatre courriers établis entre le 20 juin 2017 et le 5 décembre 2019, le maire de la commune de [Localité 7] a fait état de multiples interpellations du voisinage et fait état également, outre les difficultés liées à un stationnement abusif de la part de l'appelant, de nuisances sonores, d'insultes, d'incivilités et de dégradations imputables à M. [V], précisant qu'il avait rencontré personnellement ce dernier en 2017 et que les troubles s'étant poursuivis, les forces de police étaient intervenus à plusieurs reprises. Dans une lettre plus récente établie le 13 octobre 2022 pendant le cours de la procédure d'appel, le maire de la commune s'est à nouveau exprimé dans les termes suivants : 'J'atteste être régulièrement saisi depuis plusieurs années par le voisinage de M. [U] [V] (...) pour les faits suivants : -nuisances sonores, musique à fort volume de jour comme de nuit ; -insultes et menaces. Les services municipaux ainsi que la police, par l'intermédiaire des agents de surveillance de la voie publique sont intervenus à de nombreuses reprises pour différents faits d'incivilité, de stationnements gênants et dangereux, ainsi que des dégradations du mobilier urbain et du domaine public(stationnement dans des massifs devant accueillir des plantations), dégradation des potelets urbains, travaux mécaniques automobilies sur trottoir empêchant le bon déroulement des travaux, dépôts sauvages sur la voie publique. Les services de police ont dû intervenir lors d'une cérémonie de voeux du fait d'un comportement perturbateur de M. [V]'. Au demeurant, figurent également au dossier de l'intimée plusieurs courriers de doléances émanant de personnes autres que celles qui ont établi les lettres évoquées ci-dessus et adressées au maire de la commune pour se plaindre du comportement de M. [V]. Si M. [V] a produit lui-même une attestation de sa soeur selon lequel il ferait l'objet d'un véritable harcèlement de la part de son propriétaire, ce témoignage qui est unique ne peut suffire à contredire les différents éléments de preuve susvisés alors qu'il existe de surcroît un lien de parenté proche entre le témoin et l'appelant. Du reste, la multiplicité des lettres de rappel et de mise en garde envoyées par le bailleur n'apparaît nullement être le résultat d'un harcèlement mais de la seule persistance du comportement perturbateur du locataire. Il s'ensuit que le grief de défaut de jouissance paisible est parfaitement établi, comme l'a justement retenu le jugement entrepris. S'agissant des dégradations imputées au locataire, il sera rappelé qu'il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit jouir paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. C'est à cet égard par une motivation parfaitement pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a conclu qu'il résultait suffisament des pièces produites aux débats que M. [V] s'était rendu l'auteur de dégradations sur l'élévateur équipant son logement, et que notamment le bras de plate-forme élévatrice était détérioré, le coût de sa réparation étant chiffré à la somme de 1225,20 euros TTC suivant le devis produit. Enfin , la cour observe et alors que le paiement régulier des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail que les décomptes produits pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 font apparaître des arriérés importants Il s'avère que le locataire, qui ne justifie aucunement s'être acquitté des sommes réclamées par le bailleur, a persisté dans ses défauts de règlement puisque le décompte actualisé produit aux débats fait apparaître que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de mai 2021. La cour conclut de l'ensemble des éléments susvisés que l'existence de manquements tout à la fois graves et réitérés du locataire aux obligations liées au bail, manquements qui existaient à la date de l'assignation en justice et qui ont continué postérieurement à cette dernière sont parfaitement établis. Il convient dès lors pour la cour de confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire aux torts du locataire du bail liant les parties. La décision sera également confirmée en ce qu'elle a prévu les modalités de l'expulsion de M. [V] et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur la demande au titre des loyers impayés : Il a été produit aux débats : -le décompte locatif 2018 faisant apparaître un solde négatif de 581,17 euros à la fin de l'année considérée ; -le décompte 2019 faisant apparaître un solde négatif de 474,92 euros à la fin de l'année considérée ; -le décompte 2020 faisant apparaître un solde négatif de 729,06 euros à la fin de l'année considérée ; le décompte 2021 faisant apparaître un solde négatif de 3503,19 euros à la fin de l'année considérée ; -le décompte 2022 faisant apparaître un solde négatif de 5230,47 euros à la fin de l'année considérée Soit un total dû de 10 518, 81 euros Il convient donc de condamner M. [V] au paiement de ladite somme, représentant l'arriéré locatif suivant compte arrêté au 31 décembre 2022, par infirmation du jugement entrepris . Sur la somme réclamée au titre des dégradations locatives : Au vu des justificatifs produits, et alors qu'il a été dûment justifié que la plate-forme était neuve lors de l'entrée dans les lieux de M. [V], il y a lieu de confirmer, par motifs adoptés, le jugement entrepris en ce qu'il a condamné ce dernier au paiement de la somme de 1 225, 20 euros en réparation de la dégradation du bras de la porte palière de la plate-forme élévatrice. Sur les délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil dispose que : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge L'importance de la dette et l'absence d'efforts de règlement rendent l'octroi de délais de paiement illusoire. Il convient donc, par réformation sur ce point du jugement entrepris, de débouter M. [V] de sa demande de délais de paiement. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance. M. [V], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la société Antoine la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux et en ce qui concerne les délais de paiement accordés ; Statuant à nouveau sur ces seuls points, Condamne M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 10518,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2022 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 27 août 2021 pour la somme de 2 193, 31 euros et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus ; Condamner M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges actuels à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance ; Déboute M. [V] de sa demande de délais de paiement ; Condamne M. [U] [V] aux dépens d'appel recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Condamne M. [U] [V] à payer à la SCI Antoine la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis