Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/05225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mars 2024 GROSSE : Le 06 juin 2024 à Me LEGOUT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05225 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZW6 PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. JIAC dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [O] [P] épouse [H] née le 13 Février 1956 à [Localité 4] (ALGERIE) demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 27 avril 2021, la SCI JIAC, prise en la personne de Madame [Y] [Z], a donné à bail à Madame [O] [P] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 415 euros, outre 35 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JIAC a fait signifier à Madame [O] [P] épouse [H] par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023 un commandement de payer la somme de 2 299,90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, la SCI JIAC a fait assigner Madame [O] [P] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls du locataire, - condamner à titre provisionnel Madame [O] [P] épouse [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 mai 2023, soit la somme de 2 563,15 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 471,43 euros, - condamner Madame [O] [P] épouse [H] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la SCI JIAC expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 février 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 28 mars 2024. A cette audience, la SCI JIAC, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4 417,45 euros, selon décompte en date du 5 mars 2024, terme de mars inclus. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [O] [P] épouse [H] ne comparait pas et n'est pas représentée. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI JIAC justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 17) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2023, pour la somme en principal de 2 299,90 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 avril 2023. Madame [O] [P] épouse [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [O] [P] épouse [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [O] [P] épouse [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 471,43 euros actuellement, et de condamner Madame [O] [P] épouse [H] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [O] [P] épouse [H] reste devoir la somme de 4 417,45 euros, à la date du 5 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus. Pour la somme au principal, Madame [O] [P] épouse [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [O] [P] épouse [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 417,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 299,90 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [O] [P] épouse [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JIAC les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2021 entre la SCI JIAC et Madame [O] [P] épouse [H] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 avril 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [O] [P] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Madame [O] [P] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JIAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de la SCI JIAC ; CONDAMNE Madame [O] [P] épouse [H] à verser à la SCI JIAC, à titre provisionnel, la somme de 4 417,45 euros décompte arrêté au 5 mars 2024 incluant la mensualité de mars, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 299,90 euros à compter du 6 février 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Madame [O] [P] épouse [H] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 471,43 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [O] [P] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Madame [O] [P] épouse [H] à verser à la SCI JIAC une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président