Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/02845

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 24/02845 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHDM MINUTE N° ORDONNANCE DU 07 Août 2024 [I], [T] c/ [J], [P] DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 07 Août 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [N] [I] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN Madame [V] [T] épouse [I] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEURS: Madame [E] [J] née le 01 Février 1975 à [Localité 4] (ALPES MARITIMES) [Adresse 1] [Localité 5] Monsieur [Y] [P] né le 10 Octobre 1974 à [Localité 6] (SEINE-SAINT-DENIS) [Adresse 1] [Localité 5] Tous deux comparant en personne COPIES DÉLIVRÉES LE 07 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT - [Y] [P] - [E] [J] 1 copie dossier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : Par contrat de bail en date du 23/08/2019 M. [I] [N] et Mme [T] [V] ont donné en location un local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer d’un montant mensuel de 789 € outre 11 € de provision sur charge ; Un commandement de payer a été délivré aux locataires par exploit de commissaire de Justice en date du 26/10/2023 pour un montant principal de 5 761.30 € ; Par exploit introductif délivré le 02/04/2024, M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] ont assigné M. [P] [Y] et Mme [J] [E] par devant le juge des contentieux et de la protection statuant en référé pour l’audience du 05/06/2024 aux fins de voir homologuer l’échéancier du 15/12/2023 et de lui conférer force exécutoire; et en cas de non-respect de ce dernier : - Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation de plein doit du bail à la date du 26/12/2023 ; - Ordonner l’expulsion ; - Fixer la somme provisionnelle de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charge en cours à compter de la résiliation et jusqu’au départ des locataires des lieux objet du bail ; - Condamner M. [P] [Y] et Mme [J] [E] à payer la somme de 5 215.87 € à titre de provision arrêtée au mois de février 2024 inclus ; ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris du commandement de payer ; A l’audience initiale les demandeurs étaient représentés par leur conseil, M. [P] [Y] et Mme [J] [E] étant comparants en personne ; et l’affaire renvoyée au 03/07/2024 ; A cette même date, les parties sollicitent oralement l’homologation d’un accord tendant à l’apurement de la dette locative, assorti toutefois d’une déchéance du terme. Compte tenu des modalités de comparution des parties et du montant du litige, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 07/08/2024 ; MOTIFS : Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 03/04/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 05/06/2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 03/04/2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner leur locataire en référés le 05/06/2024. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé par les parties le 23/08/2019 prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article 17 à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de Commissaire de Justice du 26/10/2023 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 5 761.30€, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux. Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27/12/2023. Les locataires sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [P] [Y] et Mme [J] [E] dans les termes du dispositif. Sur l'indemnité d'occupation Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, M. [P] [Y] et Mme [J] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 27/12/2023 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 838.23€ de nature à réparer le préjudice subi par M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] ; Condamnons M. [P] [Y] et Mme [J] [E] à payer à la M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] la somme mensuelle de 838.23 € à compter du 27/12/2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel. Sur la dette locative Il convient sur ce point de se reporter à l’accord du 15/12/2023 dont l’homologation est sollicitée par les parties ; Sur l’homologation du plan d’apurement du 15/12/2023 Il résulte des dispositions de l’article 2044 du code civil que « la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. ». En l’espèce, les parties indiquent être parvenues à l’accord suivant dont il est annexé copie intégrale à la présente décision dans son dispositif et dont elles sollicitent de la Juridiction qu’elle homologue ledit accord. Il convient de : Homologuer l’accord intervenu entre les parties le 15/12/2023 dont il est annexé copie intégrale à la présente décision dans son dispositif ; Suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’exécution de l’accord ; Disons qu’en cas de défaillance de M. [P] [Y] et Mme [J] [E] quant à l’exécution de leurs obligations souscrites dans les termes et conditions du plan d’apurement du 15/12/2023, les effets de la clause résolutoire reprendront plein et entier effets ; de sorte que M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] pourront procéder à leur expulsion ; cette suspension prenant fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés dans l’accord. Sur les dépens et frais irrépétibles - Déboutons les parties de leur demande relative aux dispositions de l’article 700 du CPC ; - Disons que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens. PAR CES MOTIFS : Nous, ERIC BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; RECEVONS M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] en leur action ; CONSTATONS et PRONONÇONS la résiliation du bail du 23/08/2019 à compter du 27/12/2023 ; CONDAMNONS M. [P] [Y] et Mme [J] [E] à payer à la M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] la somme mensuelle de 838.23 € à compter du 27/12/2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel. ORDONNONS l’expulsion de M. [P] [Y] et Mme [J] [E] et de tout occupant de leur fait ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5]; dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés; HOMOLOGUONS la transaction intervenue entre les parties en date du 15/12/203 aux termes de laquelle : DISONS suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’exécution de l’accord ; DISONS qu’en cas de défaillance de M. [P] [Y] et Mme [J] [E] quant à l’exécution de leurs obligations souscrites dans les terme et condition du plan d’apurement du 15/12/2023, les effets de la clause résolutoire reprendront plein et entier effets de sorte que M. [I] [N] et Mme [T] [V] épouse [I] pourront procéder à leur expulsion ; cette suspension prenant fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés dans l’accord. DISONS que le présent accord met fin au litige, sous réserve de sa parfaite exécution par les locataires ;  DEBOUTONS les parties de leur demande relative aux dispositions de l’article 700 du CPC ; DISONS que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07/08/2024. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection