Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03375

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Monsieur [U] [E] 31 rue de la Demoiselle 85500 LES HERBIERS Madame [X] [F] 31 rue de la Demoiselle 85500 LES HERBIERS représentés par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [L] [R] 48 boulevard de la Beaujoire - 4ème étage ; N°A42 - 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03375 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSJO COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Doris SIEURIN CCC à Monsieur [L] [R] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 4 novembre 2022, prenant effet le 8 novembre 2022 pour une durée de trois ans, [U] [E] et [X] [F] ont donné à bail à [L] [R] un logement leur appartenant sis, 48 Boulevard de la Beaujoire, 4ème étage, n°A42, 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 455 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 45 €. Par acte d’huissier de justice du 26 juin 2023, [U] [E] et [X] [F] ont fait commandement à [L] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.112,33 € arrêté au 5 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 2 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [U] [E] et [X] [F] ont fait assigner [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·      Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges par le locataire dans les deux mois du commandement de payer du 26 juin 2023, demeuré infructueux en ce compris les délais prorogés et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ; ·      A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ·      Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ainsi que de leurs biens, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; ·      Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.460,33 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 septembre 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; ·      Condamner le locataire à verser une l'indemnité d'occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer en cours, charges et revalorisation incluses, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire avec remise des clefs entre les mains des bailleurs ou celles de leur représentant ; ·      Condamner le locataire au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 ; ·      Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Les services du département ont informé le tribunal le 7 février 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, [U] [E] et [X] [F], représentés par leur conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 694,18 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 février 2024. Ils s'opposent à tout délai de paiement. Régulièrement assigné à étude, [L] [R] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [L] [R] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). Au jour du commandement de payer, le 26 juin 2023, le loyer hors charges était de 455 € et la somme due de 1.112,33 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (910 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 2 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département avec accusé réception le lendemain, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII. Par exploit d’huissier en date du 26 juin 2023, [U] [E] et [X] [F] ont fait commandement à [L] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.112,33 € arrêté au 5 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [L] [R]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [U] [E] et [X] [F] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [L] [R], absent, ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 694,18 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 février 2024. En conséquence, [L] [R] sera condamné au paiement de la somme de 694,18 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à [U] [E] et [X] [F], à compter du 17 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 521,89 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, [U] [E] et [X] [F] ont indiqué s’opposer à tout délai. D'après le relevé de compte locataire, [L] [R] ne réglait plus régulièrement ses loyers et charges depuis novembre 2022. Il a cependant repris le paiement intégral des loyers avant l'audience, en versant 1.500 € en décembre 2023 et 500 € en janvier 2024. En revanche, le diagnostic social et financier n’ayant pu être réalisé en l’absence du locataire, aucune information sur sa situation personnelle, professionnelle et financière n’a été transmise au tribunal, qui ne peut juger de sa situation permettant ou non de régler sa dette locative. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [L] [R]. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à [U] [E] et [X] [F] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 novembre 2022 entre [U] [E] et [X] [F] et [L] [R], concernant le logement sis 48 Boulevard de la Beaujoire, 4ème étage, n°A42, 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 455€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 45 € ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 août 2023 ; CONDAMNE [L] [R] à payer à [U] [E] et [X] [F] la somme de 694,18€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [L] [R] à payer à [U] [E] et [X] [F], à compter du 17 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 521,89 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [L] [R], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [L] [R] à payer à [U] [E] et [X] [F] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY