Cour d'appel, 25 février 2025. 24/00400

[Z] [J] [H] [W] épouse [J] C/ S.A. HABELLIS Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1re chambre civile ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025 N° RG 24/00400 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GMKZ MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2024, rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] - RG : 11-23-000569 APPELANTS : Monsieur [Z] [J] né le 21 Octobre 1990 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 3] Madame [H] [W] épouse [J] née le 09 Mars 1991 à [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 3] Représentés par Me Nadine THUREL, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE INTIMÉE : S.A. HABELLIS société anonyme d'habitations à loyer modéré, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°015 450 638, agissant par son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Stéphane MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon bail du 4 juin 2020, ayant pris effet le 19 juin 2020, la SA Habellis a donné en location aux époux [Z] [J] / [H] [W] une maison d'habitation sise à [Adresse 8], en contrepartie d'un loyer mensuel de 486,60 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,87 euros, payables à terme échu. Par acte du 13 septembre 2022, visant la clause résolutoire du bail, la SA Habellis a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 463,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés, échus au 31 août 2022. Par acte du 17 juillet 2023, la SA Habellis a fait citer les époux [J] aux fins essentiellement d'obtenir la résiliation du bail, la libération des lieux, au besoin par l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de la dette de loyers et charges et d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail. Seul M. [J] a comparu. Il a exposé la situation familiale et économique et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, le temps de délais leur permettant de solder la dette locative. Par jugement réputé contradictoire du 17 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a : - constaté la résiliation au 13 novembre 2022 du bail liant les parties, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, - en conséquence, ordonné l'expulsion des époux [J] et de tous occupants de leur chef et de tous biens, des lieux loués, dans la huitaine de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour les époux [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Habellis pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé qu'il ne pourra être procédé à cette expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, - dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement les époux [J] à verser à la SA Habellis : . la somme de 6 825,10 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échus au 21 avril 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022 à concurrence de 3 463,10 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, . à compter du 14 novembre 2022 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou leur expulsion, - condamné solidairement les époux [J] aux dépens et à payer à la SA Habellis la somme de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de délais de paiement faite par M. [Z] [J], - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 15 mars 2024, les époux [J] ont interjeté appel de ce jugement, dont ils critiquent expressément toutes les dispositions. Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 13 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, les époux [Z] [J] / [H] [W] demandent à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - déclarer leur appel recevable et fondé, - infirmer le jugement dont appel, Statuant à nouveau, - à titre principal, . débouter la SA Habellis de toutes ses demandes, fins et conclusions, . leur accorder des délais de paiement dans la limite de trois années afin qu'ils règlent leur dette locative, - à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement tels que fixés par la commission de surendettement des particuliers de Saône et Loire afin qu'ils règlent leur dette locative, - en toutes hypothèses, condamner la SA Habellis aux entiers dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 24 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SA Habellis demande à la cour, au visa de l'article 24, V et VI de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative à actualiser, - statuant à nouveau sur ce point, condamner solidairement les époux [J] à lui verser la somme de 6 161,50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échus au 18 juin 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date de commandement de payer infructueux, à concurrence de 3 463,10 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - dans tous les cas, condamner en outre solidairement les époux [J] au paiement : . des entiers dépens d'appel, . de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'indemniser des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à hauteur d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024. A la demande de la cour, un décompte locatif actualisé au 31 décembre 2024 a été produit aux débats. MOTIVATION Il ressort des pièces produites aux débats que : - au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, soit le 13 septembre 2022, les époux [U] restaient devoir la somme 3 463,10 euros, - dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement, ils ont réglé, soit directement, soit par l'intermédiaire de la CAF, la somme globale de 2 404,76 euros à valoir sur les causes du commandement, ce qui n'a pas suffi à les solder, - par ailleurs, les loyers de septembre et d'octobre 2022 n'ont pas été réglés à bonne date, si bien qu'au 13 novembre 2022, la dette des appelants était de 2 023,08 euros. En conséquence, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a, en application de la clause résolutoire du bail et de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, constaté la résiliation du bail à effet du 13 novembre 2022. Postérieurement à l'audience devant le premier juge, soit le 11 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers de Saône et Loire a déclaré recevable la demande présentée par les époux [J] aux fins de traitement de leur situation. Par courrier du 12 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de Saône et Loire a notifié aux époux [J] les mesures imposées en leur faveur en leur précisant qu'elles entraient en vigueur au plus tard le 31 juillet 2024. Selon ces mesures, les époux [J] devaient régler leur dette à l'égard de la bailleresse en 11 mensualités de 664,33 euros. Il résulte des dispositions de l'article 24, VI, 2° et VII de la loi du 6 juillet 1989, que : - si au jour de l'audience, le locataire au profit duquel une procédure de traitement du surendettement a été ouverte, a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail, doit accorder des délais de paiement selon les modalités imposées par la commission de surendettement des particuliers, - les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, étant précisé que : . cette suspension prend fin dès que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ou dès le premier impayé portant sur le loyer et les charges courantes, . si durant les délais accordés, le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités fixés par le juge et règle tous les loyers et charges courantes, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l'espèce, au jour de l'audience qui s'est tenue le 7 janvier 2025, les époux [J] avaient repris le paiement du loyer et des charges courantes depuis au moins le mois de décembre 2023. Par ailleurs, ils ont respecté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Saône et Loire, à compter de juillet 2024. Il ressort du dernier décompte locatif que sans considérer d'une part le loyer de décembre 2024 et d'autre part les frais de justice, la dette locative des époux [J] arrêtée au 10 décembre 2024, n'était plus que de 166,32 euros, étant observé que la CAF a procédé à un rappel des allocations qui leur étaient dues. Dans ces circonstances, il convient d'accorder aux époux [J] un délai expirant le 31 mars 2025 pour solder leur dette en une seule mensualité de 166,32 euros. Si à la date du 10 avril 2025, le loyer et les charges échus au titre des loyers de décembre 2024 à mars 2025 sont acquittés et la dette de 166,32 euros apurée, la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée ne jamais avoir joué. A défaut, elle reprendra son plein effet. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, comprenant le coût du commandement du 13 novembre 2022 et sa notification aux services préfectoraux, et les dépens d'appel doivent être supportés par les époux [J]. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la société Habellis. Mais dans les circonstances particulières de l'espèce, la cour laisse à sa charge tous les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a : - constaté à effet du 13 novembre 2022 l'acquisition des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail liant les parties, - condamné solidairement les époux [Z] [J] / [H] [W] aux dépens de première instance, Pour le surplus, réforme le jugement dont appel, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne solidairement les  époux [Z] [J] / [H] [W] à payer à la SA Habellis la somme de 166,32 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 10 décembre 2024, Leur accorde un délai de paiement et dit qu'ils devront régler leur dette, en une seule mensualité exigible au plus tard le 31 mars 2025, Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail sont suspendus pendant ce délai de paiement, Dit que la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée n'avoir jamais joué si au 10 avril 2025, les époux [J] ne doivent plus rien à la SA Habellis au titre : - soit de leur dette de 166,32 euros, - soit des loyers et charges échus et à échoir au titre des mois de décembre 2024 à mars 2025, Dit en revanche qu'à défaut de paiement, - soit de la somme de 166,32 euros d'ici le 31 mars 2025, - soit du loyer et des charges de décembre 2024 à mars 2025, d'ici le 10 avril 2025, l'intégralité de la dette résiduelle deviendra de plein droit immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail reprendra de plein droit tous ses effets, Dans ce cas, les époux [J] deviendront occupants sans droit ni titre et devront : - payer à SA Habellis, jusqu'à la restitution des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, indemnité dont ils seront solidairement tenus, - libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à les quitter ; à défaut, la SA Habellis pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, Condamne solidairement les époux [Z] [J] / [H] [W] aux dépens d'appel, Déboute les parties de toutes leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président