Cour d'appel, 21 juin 2023. 21/15883

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 21 JUIN 2023 N° 2023/ 278 N° RG 21/15883 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIL76 [B] [G] C/ [F] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ophélie MAZOYER Me Benjamin CRESPY Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 13 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05091. APPELANTE Madame [B] [G] née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Ophélie MAZOYER, avocat au barreau de TOULON INTIME Monsieur [F] [K] né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 6] représenté par Me Benjamin CRESPY, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat ayant pris effet à compter du 8 mai 2016, Monsieur [F] [K] a donné à bail d'habitation à Madame [B] [G] un appartement de type 3 au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 7]' situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. À compter du mois de juillet 2016, diverses plaintes ont été émises par le voisinage à l'encontre de la locataire, du fait notamment des nuisances causées par ses animaux domestiques. Parallèlement, plusieurs sujets de conflit sont apparus avec le bailleur au sujet du paiement des charges, de l'assurance locative et de l'entretien des locaux. Par exploit d'huissier du 18 novembre 2020, Monsieur [K] a fait assigner Madame [B] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon pour entendre prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, voir ordonner son expulsion, et obtenir paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts. La défenderesse a conclu au rejet de cette action en l'absence de manquements à ses obligations contractuelles et réclamé paiement d'une somme de 3.000 euros pour procédure abusive. Par jugement rendu le 13 septembre 2021 la juridiction saisie, retenant que les nuisances causées par les animaux appartenant à la locataire étaient avérées, a prononcé la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1741 du code civil, ordonné l'expulsion de Madame [G] et condamné celle-ci aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a débouté les deux parties de leurs demandes en dommages-intérêts. Enfin il a omis de statuer sur la demande tendant à fixer l'indemnité d'occupation. Madame [B] [G], qui a reçu signification de cette décision le 12 octobre 2021, a interjeté appel le 10 novembre suivant. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l'argumentation, Madame [B] [G] conteste l'intégralité des griefs formulés à son encontre et critique la valeur probante des pièces produites par la partie adverse, demandant en outre à la cour d'écarter des débats la pièce n° 30, contenant la retranscription d'un appel téléphonique qu'elle aurait passé auprès de M. [O] afin de le contraindre à retirer son témoignage. Elle soutient être victime d'un véritable acharnement, tant de la part du bailleur que des autres occupants de la résidence. S'agissant des nuisances imputées à ses animaux, elle fait valoir que son chien a dû être euthanasié au mois de février 2022, et qu'elle ne vit plus désormais qu'avec trois chats parfaitement propres. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter Monsieur [K] des fins de son action, et de le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Par conclusions récapitulatives notifiées le 5 mars 2023, auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé complet des moyens, Monsieur [F] [K] récapitule les plaintes et avertissements adressés à sa locataire et soutient que celle-ci n'en a tenu aucun compte, même après le prononcé du jugement. Il lui reproche de ne pas faire un usage paisible de la chose louée, d'avoir attendu six ans avant de faire procéder au ramonage des conduits de fumée, de n'avoir justifié que très tardivement de la souscription d'une assurance locative, et de ne pas payer régulièrement ses charges. Il demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de l'intéressée, de l'infirmer en ce qu'elle a rejeté sa demande en dommages-intérêts, qu'il réitère à hauteur de 4.000 euros, et d'y ajouter en condamnant Madame [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 950 euros, indexée sur les mêmes bases que celles de l'ancien loyer, jusqu'à la libération effective des lieux. Il réclame enfin paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mars 2023. DISCUSSION Suivant l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée 'raisonnablement', ce qui implique notamment, dans les immeubles collectifs d'habitation, de respecter le règlement de copropriété et la tranquillité des autres occupants. Cette règle est rappelée dans les conditions générales du bail conclu entre les parties, imposant au locataire de ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue du logement ou de l'immeuble. L'article 1729 prévoit qu'en cas de manquement à cette obligation le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, et il appartient alors aux juges d'apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier une telle sanction. En l'espèce, il apparaît que dès le mois de juillet 2016 sept occupants de la résidence ont adressé une lettre commune au syndic pour se plaindre des agissements de Madame [B] [G], invoquant notamment un manque de respect des règles d'hygiène en relation avec la présence de ses animaux domestiques. Une pétition a ensuite été signée le 26 octobre 2017 par dix-neuf locataires, faisant état de jets de litières par le balcon, de traces d'urine et d'excréments jusque dans les entrées des bâtiments, et de propos diffamatoires répandus par l'intéressée dans l'ensemble de la résidence. Le 13 décembre 2017, Madame [G] a été mise en demeure par le syndic de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les nuisances occasionnées par ses animaux. Dans le courant du mois de décembre 2019, Madame [M] s'est plainte de la présence de déjections sur le balcon de l'appartement vacant voisin du sien. Le 8 janvier 2020, Madame [J] [L], propriétaire de deux appartements, a fait constater par un huissier de justice la présence d'excréments en quantité très importante sur le sol du balcon de l'un d'eux, générant de fortes odeurs nauséabondes. L'agence immobilière A BIS MÉDITERRANÉE, gestionnaire de ces biens, a attesté le 25 février 2021 qu'elle avait reçu congé d'un locataire en raison de ces nuisances, et constaté que celles-ci étaient imputables aux chats de Madame [G] qui passaient de balcon en balcon. Le syndic a encore alerté M. [K] par courrier du 20 mai 2021, et l'assemblée générale des copropriétaires a mis à son ordre du jour du 8 juin 2021 une résolution lui demandant d'engager une procédure en résiliation de bail à l'encontre de sa locataire. Le 9 février 2022, M. [Z] [E] a attesté qu'après avoir visité un autre logement appartenant à M. [K] au sein de la résidence, il avait renoncé à le prendre en location en raison des odeurs nauséabondes provenant de l'étage inférieur (occupé par Mme [G]). Le 15 février 2022, l'agence A BIS MÉDITERRANÉE a encore attesté de nouvelles plaintes transmises par M. [I] [V], locataire depuis le mois de mai 2021, évoquant la présence sur le balcon de l'appartement de Mme [G] de nombreux animaux dont les déjections ne sont pas nettoyées, une main courante ayant ensuite été déposée par l'intéressé le 16 mai suivant. Monsieur [S] [R] a attesté le 27 septembre 2022 des désagréments occasionnés par ces mêmes animaux sur le balcon de l'appartement occupé par son père. Enfin le 28 février 2023, Monsieur [W] [X] et Madame [T] [A], arrivés dans la résidence à la fin de l'été précédent, ont témoigné d'odeurs 'atroces' provenant de l'appartement de Madame [G] qui les incommodaient quotidiennement, l'intéressée ayant répondu à leurs doléances par une dénonciation mensongère pour mauvais traitements à enfant. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [B] [G] a manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués de manière répétée depuis la date de prise d'effet du bail jusqu'à la période actuelle, et ce en dépit des nombreux avertissements qui ont pu lui être adressés, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la pièce n° 30 contestée, ni les autres griefs invoqués par le bailleur. Réparant l'omission de statuer affectant la décision du premier juge, il convient de condamner en outre l'appelante au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 864,56 euros à compter du 13 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, sans qu'il y ait lieu à indexation de celle-ci. Enfin, le comportement fautif de la locataire a occasionné au bailleur un préjudice direct en raison de sa prise à partie par les autres copropriétaires, lequel doit être réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant infirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Madame [B] [G], et condamné celle-ci aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme en ce qu'il a débouté Monsieur [K] de sa demande en dommages-intérêts, et statuant à nouveau de ce chef condamne Madame [G] à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice, Y ajoutant, Condamne Madame [G] à payer à Monsieur [K] une indemnité mensuelle d'occupation de 864,56 euros à compter du 13 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne Madame [G] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'intimé. LA GREFFIERE LE PRESIDENT