Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/04197

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS 1 passage des deux pichets 93200 SAINT DENIS Téléphone : 01 48 13 37 80 Télécopie : 01 48 13 37 92 @ : civil.tprx-st-denis@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/04197 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJB4 Minute : 24/00875 Société IMMOBILIER 3 F Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C/ Monsieur [M] [P] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me ROTKOPF Patricia Copie délivrée à : Mr [P] [M] Le JUGEMENT DU 14 Août 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Août 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Société IMMOBILIER 3 F [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [M] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2021, la SCI JOSHUA a donné à bail à Monsieur [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 590 euros outre une provision sur charges. La SA IMMOBILIERE 3F est venue aux droits du bailleur. Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 800 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner Monsieur [M] [P] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 8 501,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [M] [P] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 octobre 2023. A l'audience du 24 juin 2024 après un renvoi lors de l’audience du 13 mai 2024 afin de régulariser la procédure, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 362,24 euros, selon décompte en date du 14 juin 2024. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 4 800 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cependant, le défaut par Monsieur [M] [P] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement. Monsieur [M] [P] étant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [P] reste lui devoir la somme de 10 362,24 euros à la date du 14 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [M] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 10 362,24 euros. En ce qui concerne la condamnation à une indemnité d’occupation, compte tenu des termes du procès-verbal de signification de l’assignation, le commissaire de justice constate que les lieux sont vides et non occupés alors qu’un voisin déclare que Monsieur [M] [P] est parti sans laisser d’adresse. En conséquence la demande de condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais nécessaires dans la mesure où leur caractère nécessaire de ses frais n’a pas été démontré à ce stade. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2021 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [M] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ; Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Monsieur [M] [P] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 10 362,24 euros (décompte arrêté au 14 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ; Condamne Monsieur [M] [P] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SA IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes ; Condamne Monsieur [M] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection