Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/13796

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à : -Maître Manuel RAISON délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/13796 N° Portalis 352J-W-B7H-CZRMT N° MINUTE : Assignation du : 25 Octobre 2023 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444 DÉFENDEUR Monsieur [I] [X] [Adresse 5] [Localité 3] non- représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/13796 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRMT DÉBATS A l’audience publique du 10 Octobre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [I] [X] est propriétaire du lot n° 0023 dans l’immeuble [Adresse 1]. A ce titre, il est redevable des charges de copropriété afférentes audit lot. Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, lui adresser une ultime lettre comminatoire du 30 septembre 2022. Faute de règlement des sommes dues, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Bonnefoi Immobilier, a assigné Monsieur [I] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 8.440,61 euros à titre principal, charges arrêtées au 19 janvier 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2022, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - 972 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - les dépens de l’instance. L’assignation du 3 mai 2023 a été signifiée par procès-verbal dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Monsieur [I] [X] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 7 février 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024, puis mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [I] [X] est bien propriétaire lot n° 0023 dans l’immeuble [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse aux débats : - le contrat de syndic, - les lettres de mise en demeure et de relance, - le relevé de compte copropriétaire, - la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du Cabinet Raison Avocats du 30 septembre 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mars 2017, 21 mars 2018, 25 février 2019, 27 mai 2019, 03 mars 2020, 19 juillet 2021, 25 mai 2022, - les attestations de non recours, - les appels de fonds trimestriels et travaux, - les factures. Le relevé de compte au 19 janvier 2023 laisse apparaitre une somme débitrice de 9.412,61 euros, à laquelle il convient de soustraire les frais. Au compte de Monsieur [I] [X], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a imputé des frais qu’il convient de déduire : - Le 30/08/2018, 20/11/2018, le 22/02/2019, 17/05/2019,07/11/2019, 13/02/2020, 31/08/2020, 04/12/2020, 17/02/2021, 11/05/2021, 18/11/2021, 01/02/2022, 03/05/2022, 01/08/2022 des frais de mise en demeure pour un montant de 48 euros, - Le 28/02/2022, 27/05/2022, 30/08/2022 des frais de mise en demeure pour un montant de 60 euros, - Le 30/09/2022 et le 19/01/2023 des frais contentieux pour un montant respectivement de 480 euros et de 168 euros, Soit un total frais de 1.548 euros à déduire. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [I] [X] est débiteur de la somme en principal de 7.864,61 euros (9.412,61 euros – 1.548) selon les comptes arrêtés au 19 janvier 2023, appel de provision pour charges du 1er trimestre 2023 inclus. Monsieur [I] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 7.864,61 euros selon les comptes arrêtés au 19 janvier 2023, appel de provision pour charges du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2022. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite en outre le paiement de la somme de 972 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard, - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite au titre des frais, des frais de suivi de dossier et de transmission de dossier à l’huissier ou à l’avocat de 480 euros et de 168 euros, lesquels sont des diligences habituelles du syndic et ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement. Ces montants seront donc déduits de sommes réclamées au titre des frais (942- 480 -168). Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 294 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3. Anatocisme Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [I] [X] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 5. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [X] succombant, sera condamné aux dépens. Monsieur [I] [X] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 7.864,61 euros selon les comptes arrêtés au 19 janvier 2023, appel de provision pour charges du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 294 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux dépens ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024 La Greffière La Présidente