Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/07338 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WE5T
AFFAIRE :
[G] [C] épouse [P]
C/
[D] [I]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 112100819
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 24/09/24
à :
Me Martine DUPUIS
Me Philippe CHATEAUNEUF
Me Nathalie LECREUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [G] [C] épouse [P]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2372314
Représentant : Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, Plaidant, avocat au barreau de POITIERS
APPELANTE
****************
Monsieur [D] [I]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 20230127
Madame [N] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Nathalie LECREUX, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 124 - N° du dossier 23/2073
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Juin 2024, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffière, lors des débats et lors du prononcé de la décision :Madame Céline KOC
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2015, Mme [G] [P] née [C] a donné à bail à M. [D] [I] et Mme [N] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 2 000 euros et une provision pour charges de 150 euros.
Par courrier du 11 novembre 2017, M. [I] a délivré congé.
Sur requête de Mme [P], une ordonnance d'injonction de payer en date du 20 août 2021 rendue par le tribunal de proximité de Puteaux a condamné solidairement M. [I] et Mme [U] [F] à lui payer la somme principale de 29 839,41 euros.
Par courrier reçu le 19 novembre 2021, M. [I] a fait opposition à l'ordonnance d'injonction de payer.
Mme [P] et M. [I] ont été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception devant le tribunal de proximité.
A l'audience du 5 avril 2022, le tribunal a ordonné le renvoi afin de convoquer Mme [U] [F].
Mme [U] [F], n'ayant pas récupéré sa convocation ni comparu à l'audience, Mme [P] l'a fait citer par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023 afin de :
- déclarer M. [I] mal fondé en son opposition,
- déclarer la procédure régulière à l'encontre de Mme [F],
- confirmer l'ordonnance d'injonction de payer du 24 août 2021,
- condamner en conséquence M. [I] et Mme [F] à régler solidairement la somme de 30 249,46 euros au titre des loyers et charges impayés,
- ordonner à Mme [F] de décliner son état civil complet et l'adresse de son domicile,
- débouter M. [I] et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner M. [I] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [I] et Mme [F] aux dépens.
A l'audience du 20 juin 2023, Mme [N] [F] a comparu en personne et a demandé à intervenir volontairement à l'instance.
Par jugement réputé contradictoire du 17 août 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :
- constaté l'intervention volontaire de Mme [N] [F],
- déclaré recevable l'opposition formée par M. [I] à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer du 20 août 2021 du tribunal de proximité de Puteaux,
- déclaré non avenue l'ordonnance d'injonction de payer du 20 août 2021 du tribunal de proximité de Puteaux,
Statuant à nouveau,
- déclaré Mme [P] irrecevable en ses demandes,
- condamné Mme [P] aux entiers dépens,
- condamné Mme [P] à payer à M. [I] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration déposée au greffe le 26 octobre 2023, Mme [P] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 mai 2024, Mme [P], appelante, demande à la cour de :
- la juger bien fondée en son appel,
Y faisant droit,
- à titre principal, prononcer la nullité du jugement rendu le 17 août 2023 par le tribunal de proximité de Puteaux,
- à titre subsidiaire, infirmer ledit jugement,
Evoquant l'affaire au fond et statuant à nouveau,
- juger la procédure régulière à l'encontre de Mme [F],
- confirmer l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 20 août 2021 par le tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'elle a enjoint à M. [I] et Mme [F] de lui payer solidairement les sommes dues au titre des loyers et charges impayés,
- condamner M. [I] et Mme [F] à régler solidairement la somme principale de 30 249,46 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2020, date du commandement de payer,
En tout état de cause,
- débouter M. [I] et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [I] et Mme [F] aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Paris-Versailles-Reims en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 mai 2024, M. [I], intimé, demande à la cour de :
- déclarer Mme [P] mal fondée en son appel et l'en débouter intégralement,
- statuer ce que de droit sur la demande de nullité du jugement,
- en toute hypothèse, statuer sur l'entier litige du fait de l'effet dévolutif de l'appel,
Et ce faisant, à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Mme [P] irrecevable en ses demandes et déclaré non avenue l'ordonnance d'injonction de payer du 20 août 2021 rendue par le tribunal de proximité de Puteaux,
Subsidiairement,
- débouter Mme [P] de sa demande en paiement à son encontre,
- infirmer l'ordonnance d'injonction de payer du 20 août 2021 rendue par le tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'elle lui a enjoint de payer à Mme [P] (solidairement avec Mme [F]) la somme de 29 839,41 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner Mme [P] à lui verser la somme de 29 942,37 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
Au besoin, ordonner la compensation,
En tout état de cause,
- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction directement au profit de Me Chateauneuf, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, Mme [N] [F], intimée, demande à la cour de :
- débouter Mme [P] de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement du 17 août 2023 rendu par le tribunal de proximité de Puteaux en tous ses points,
Subsidiairement,
- constater l'irrecevabilité de Mme [P],
- débouter Mme [P] de toutes ses demandes,
Très subsidiairement,
- infirmer l'ordonnance d'injonction de payer du 20 août 2021 rendue par le tribunal de proximité de Puteaux,
En tout état de cause,
- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [P] aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation du jugement
Mme [P] demande l'annulation du jugement critiqué en faisant valoir qu'il a été rendu en violation manifeste du principe du contradictoire. Elle fait grief au tribunal d'avoir écarté des débats ses moyens, prétentions et pièces au motif qu'il n'avait pas été destinataire de son dossier de plaidoirie et qu'il s'en déduisait qu'elle se désintéressait de la procédure outre son défaut de diligences.
Elle soutient que le tribunal a reçu son dossier de plaidoirie pour l'audience du 28 mars ainsi qu'il en ressort du courrier de son avocat du 23 mars 2023 sur lequel est apposé le tampon du greffe. Elle soutient qu'à l'audience de renvoi du 20 juin 2023, le premier juge était donc en possession de l'intégralité de son dossier de plaidoirie ainsi que son avocat l'avait rappelé dans un courrier du même jour.
Elle affirme en outre que le jugement ne mentionne pas ses prétentions et moyens, sans procéder à tout le moins par visa de ses conclusions, encourant ainsi la nullité.
M. [I] s'en rapporte à l'appréciation de la cour sur le mérite de cette demande mais rappelle que de par l'effet dévolutif, la cour est saisie de l'entier litige même dans l'hypothèse où elle annulerait le jugement.
Mme [F] s'oppose à cette demande. Elle soutient que le principe du contradictoire et les droits de la défense ont été respectés. Elle indique que Mme [P] ne justifie pas, devant la cour, avoir envoyé ou remis son dossier au tribunal, alors qu'elle avait déjà bénéficié de trois renvois pour mettre son dossier en état d'être jugé et que lors de la dernière audience, elle n'avait pas apporté la preuve de ses diligences de procédure ni de ses arguments, ce qui a été mentionné dans le jugement. Elle ajoute que le jugement est parfaitement motivé et n'a pas porté atteinte aux droits de la procédure.
Sur ce,
Il résulte de l'article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l'espèce, Mme [P] produit notamment:
- un courrier daté du 23 mars 2023 adressé au juge de proximité de Puteaux visant cette affaire dans lequel son conseil indique transmettre son entier dossier en vue de l'audience du 28 mars prochain ainsi qu'un accusé de réception signé de ce courrier envoyé en recommandé. La lettre porte également le tampon du greffe du tribunal de proximité de Puteaux avec la date du 27 mars.
- un courrier du 20 juin 2023 adressé à la juridiction de proximité de Puteaux dans lequel son avocat indique que son dossier lui a été adressé par voie postale et qu'il s'en rapporte à celui-ci, la priant de bien vouloir excuser son absence.
Dans le jugement déféré, le juge des contentieux et de la protection précise qu'à l'audience du 28 mars 2023 au cours de laquelle l'avocat de Mme [P] n'avait pas comparu, l'affaire avait été renvoyée d'office du fait qu'aucune pièce n'était parvenue au tribunal et que par la suite, le tribunal n'avait été destinataire d'aucun dossier de plaidoirie.
Le premier juge a retenu le dossier aux motifs du nombre conséquent de renvois ordonnés en raison du défaut de diligences de la demanderesse et de son désintérêt pour la procédure initiée et en précisant qu'il statuera au vu des pièces produites par les autres parties.
Cependant, faute d'avoir invité Mme [P] à s'expliquer sur cette absence de pièces et ce d'autant plus que deux courriers avaient été adressés à la juridiction par son conseil précisant que le dossier de plaidoirie avait été déposé, le premier juge n'a pas respecté le principe de la contradiction.
Le jugement déféré doit en conséquence être annulé sans qu'il y ait lieu d'examiner le second moyen invoqué par Mme [P] à cette fin.
Pour autant, en application de l'article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, la dévolution s'opère pour le tout en cas d'annulation du jugement déféré dans la mesure où celle-ci ne résulte pas de la nullité de l'acte introduction d'instance comme en l'espèce.
Le cour est donc tenue de statuer sur le fond.
Sur la recevabilité de l'opposition à ordonnance d'injonction de payer
Aux termes de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.
En l'espèce, il apparaît que l'ordonnance d'injonction de payer a été signifiée à M. [I] le 21 octobre 2021 à l'étude.
L'opposition formée le 19 novembre 2021 doit donc être déclarée recevable.
Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de Mme [P], le présent arrêt se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer en application de l'article 1420 du code de procédure civile.
Sur l'intervention volontaire de Mme [N] [F]
La cour constate que Mme [N] [F] intervient volontairement à l'audience en application de l'article 329 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité des demandes de Mme [P]
Mme [P] fait grief au premier juge de l'avoir déclarée irrecevable en ses demandes motifs pris de ce que l'immeuble abritant le logement donné à bail avait été vendu le 31 juillet 2020 ; que M. [I] avait demandé la production de l'acte authentique de vente pour s'assurer que les dettes nées antérieurement à la cession du bien avaient été conservées par la demanderesse; que Mme [F] avait indiqué avoir été contactée par le nouveau propriétaire qui lui a précisé avoir acquis les baux en cours avec leur passif; qu'elle n'avait pas conclu sur cette irrecevabilité et qu'en tout état de cause, elle ne pouvait solliciter le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ce que l'absence de production d'une décompte locatif ne permettait pas de vérifier.
Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, Mme [P] fait valoir que les termes de l'acte notarié de vente du 30 juillet 2020 sont clairs et non équivoques; que si cet acte comporte effectivement une clause de subrogation, elle concerne uniquement les procédures en cours, c'est-à-dire pendantes devant une juridiction à la date de conclusion de la vente. Or elle relève que la procédure d'injonction de payer a été introduite postérieurement et qu'à la date de la cession, seul un commandement de payer, simple préalable à une procédure judiciaire, avait été délivré, ce qui ne peut donc constituer une procédure pendante. Elle en déduit qu'elle avait donc un intérêt direct et personnel à recouvrer l'arriéré locatif généré avant la conclusion de la vente et que sa demande est recevable.
M. [I] conclut à l'irrecevabilité de la demande en paiement présentée par Mme [P] aux motifs qu'elle a vendu le bien le 30 juillet 2020 et que l'acte de vente comporte une clause de subrogation au profit de l'acquéreur portant sur tous les droits et obligations nés du bail à compter du jour de la vente, de sorte qu'après l'acte de vente, seul l'acquéreur a qualité pour agir au titre de l'exécution du bail.
Il soutient que l'argumentation de Mme [P] est contraire à la subrogation prévue dans l'acte et à l'économie du contrat. Il affirme que s'il est prévu la reprise par l'acquéreur des actions engagées avant la vente, toute action introduite après la vente du bien ne peut donc a fortiori être engagée que par l'acquéreur, à charge pour lui de reverser les loyers dus à Mme [P] pour la période antérieure à la vente comme mentionné dans l'acte. Il relève qu'au jour de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer, Mme [P] n'était plus son bailleur et que seule la société [Adresse 1] avait dès lors qualité pour agir au titre de l'exécution du bail.
Mme [F] conclut également à l'irrecevabilité de la demande de Mme [P]. Elle fait valoir qu'en raison de la cession du bien et de la clause de subrogation figurant dans l'acte de vente, elle n'était plus recevable à agir en demande de loyers impayés, même antérieurs au 30 juillet 2020.
Elle ajoute qu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n'a été adressé à Mme [N] [F], l'acte ayant été délivré à Mme [U] [F] alors que la mention du nom du défendeur est requise à peine de nullité et qu'en conséquence, Mme [P] n'est pas recevable dans sa demande de loyers impayés.
Sur ce,
En application de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En application de l'article 1743 du code civil, l' acquéreur est substitué dans les droits et obligations du vendeur à compter de la date d'acquisition du bien loué. Ainsi, en l'absence de clause de subrogation expresse dans l'acte de vente, le vendeur conserve le droit de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l'acte de vente.
En l'espèce, Mme [P] a vendu le bien immobilier donné à bail le 30 juillet 2020 et n'en est donc plus propriétaire depuis cette date.
Elle a déposé, le 20 novembre 2020, une requête en injonction de payer pour des loyers impayés concernant la période antérieure à la vente de son bien immobilier.
L'acte notarié de vente stipule expressément:
- en page 17 que 'l'acquéreur sera subrogé par le vendeur à compter du jour de la vente dans tous ses droits, obligations et privilèges au titre des baux et relativement à l'exécution des stipulations des baux',
- en page 18:
'- les loyers, provision pour charges et ajustement de dépôts de garanties sont régulièrement acquittés, de telle sorte qu'il n'existe pas d'impayés à ce jour à l'exception du locataire Mme [F] et M. [I]'
'- il n'existe à ce jour aucun arriéré au titre de loyers et/ou charges exigibles et dus par les locataires à l'exception des sommes dues au titre de la reddition des charges de l'année en cours et du locataire Mme [F] et M. [I]',
- en page 19 au paragraphe Procédures pendantes devant les tribunaux avec les locataires:
'Le vendeur déclare et garantit qu'à ce jour, il n'existe pas de procédure pendante devant les tribunaux de quelque nature que ce soit avec les locataires à l'exception d'un commandement de payer les loyers et les charges adressés à Mme [F] et M. [I] dressé et signifié le 24 janvier 2020 par la société SAS ID Facto, titulaire d'un office d'huissiers de justice à [Localité 9], [Adresse 7], et dont un exemplaire demeure ci-annexé.
Un certificat de diligences et notification à la CCAPEX de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire a également été signifié le 11 février 2020 à Mme [F] et M. [I] par la société SAS ID Facto, titulaire d'un office d'huissiers de justice ci-avant désignée.
Annexe n°9: commandement de payer + certificat de diligence
L'acquéreur reprendra les procédures en cours et s'engage:
* à associer le vendeur dans le cadre du recouvrement de celles-ci ;
* et à reverser au vendeur les loyers dus au cours de la période antérieure à ce jour.'
Il apparaît ainsi que l'acte de vente comporte une subrogation expresse de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur concernant les loyers et charges impayés par M. [I] et Mme [F] au jour de la vente et ce alors même que seul un commandement de payer leur avait été délivré sans que Mme [P] puisse utilement soutenir que cette subrogation était subordonnée à une procédure pendante devant une juridiction au vu de la rédaction de cette clause.
Il s'en déduit que Mme [P] n'a donc pas qualité à agir en paiement des loyers impayés à l'encontre de M. [I] et Mme [F] et que son action doit être déclarée irrecevable.
Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ce chef sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen d'irrecevabilité soulevé par Mme [F].
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [P], qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par Me Chateauneuf, avocat, qui en fait la demande, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle est condamnée à verser à M. [I] et Mme [F] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Annule le jugement rendu le 17 août 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux (RG 11-21-000819) ;
Reçoit M. [D] [I] en son opposition ;
Constate l'intervention volontaire de Mme [N] [F] ;
Déclare Mme [P] irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 30 249,46 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Condamne Mme [G] [P] née [C] à payer à M. [D] [I] et Mme [N] [F] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Mme [G] [P] née [C] aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Chateauneuf, avocat sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
