Cour de cassation, 24 septembre 2020. 19-20.974

CIV. 3 MY2 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10364 F Pourvoi n° R 19-20.974 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020 1°/ la société Oda, société en nom collectif, dont le siège est [...] , 2°/ la société V & V associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par M. X... H..., agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la société Oda, 3°/ la société [...] , société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par Mme R... W... agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Oda, ont formé le pourvoi n° R 19-20.974 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la société Carbonia, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Oda, de la société V & V associés, ès qualités, et de la société [...] , ès qualités, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Carbonia, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Oda, la société V & V associés, ès qualités, et la société [...] , ès qualités, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Oda, la société V & V associés, ès qualités, et la société [...] , ès qualités, et les condamne in solidum à payer à la société Carbonia la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Oda, la société V & V associés, ès qualités et la société [...] , ès qualités. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 1er juillet 2018, d'avoir dit que dans les huit jours de la signification de l'ordonnance de référé, la SNC Oda devra rendre les locaux qu'elle occupe, situés [...] , d'avoir, à défaut, ordonné l'expulsion de la SNC Oda ou de tout occupant de son chef des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique, d'avoir condamné la SNC Oda à payer à la SCI Carbonia une indemnité d'occupation égale au montant des loyers courants et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire, d'avoir condamné la SNC Oda à payer à la SCI Carbonia à titre provisionnel la somme de 128 108,16 euros, arrêtée au 7 mars 2019 au titre des loyers, charges et taxes jusqu'au 1er juillet 2018 et au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018, d'avoir débouté la SNC Oda de ses demandes de délais de paiement ainsi que de sa demande d'expertise judiciaire formulée à titre reconventionnel, d'avoir condamné la SNC Oda à payer à la SCI Carbonia à titre provisionnel la somme de 3 500 euros au titre de la clause pénale, d'avoir ordonné l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux donnés à bail en un lieu approprié au risque et péril du preneur, d'avoir assortit l'obligation de la SNC Oda d'avoir à quitter lieux donnés à bail d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à complète libération des lieux, d'avoir débouté la SNC Oda de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel et d'avoir condamné la SNC Oda aux dépens d'appel et à payer à la SCI Carbonia la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'exception d'inexécution : que si le locataire ne peut pas refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires, cette faculté lui est néanmoins ouverte dès lors qu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux ou d'exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant plus alors son obligation de délivrance ; qu'or, il résulte tant des pièces produites par les parties, en particulier des constats d'huissier des 23 avril 2018, 28 août 2018, 27 février 2019 et 29 mars 2019, de la liste des salariés arrêtée au 30 octobre 2018, au nombre de 6, que des tableaux sur les chiffres d'affaire et salaires de la société Oda, et de ses comptes annuels arrêtés en dernier lieu au 30 juin 2018, que nonobstant les désordres qu'elle a pu alléguer, cette dernière a pu parfaitement poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce de restauration dans les locaux donnés à bail, sans rupture de continuité ; que bien plus, dans ses propres écritures, ta société Oda vient elle-même reconnaître la poursuite de son activité commerciale dans les locaux donnés à bail ; que La société Oda soutient à hauteur d'appel que le contrat de bail commercial présenterait un caractère mixte, en ce qu'une partie des lieux donnés à bail serait à usage d'habitation, et que les manquements prétendus du bailleur empêcheraient la jouissance paisible des lieux, de sorte que ce bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ; qu'en observant que le contrat de bail précise que le grand local commercial se situe au rez-de-chaussée, et en mentionnant notamment l'existence d'autres pièces au premier étage, et de deux chambres et d'une salle de bain au deuxième étage, outre un grenier au troisième étage, le caractère mixte du bail peut être admis ; que toutefois, l'impossibilité de jouissance paisible des locaux d'habitation n'est pas suffisamment démontrée ; que la société Oda se prévaut à cet égard d'un constat d'huissier du 28 août 2018 ; que ce dernier fait état: - au premier étage où se trouve une partie vitrée donnant sur une terrasse, des déclarations de la requérante selon lesquelles l'intégralité de la baie vitrée qui devait être changée ne l'a pas été, les deux parties en bois étant toujours présentes; ce constat d'huissier fait état à cet égard de photographies numérotées 14 à 16, que l'appelante n'a pas annexées à la copie du dit constat d'huissier produit devant la cour; - de la prise de trois clichés de l'état du mur de gauche effrité sur une large zone ovale; ce constat d'huissier fait état à cet égard de photographies numérotées 17 à 19, que l'appelante n'a pas annexées à la copie du dit constat d'huissier produit devant la cour; - après avoir traversé la terrasse, et pénétré dans une partie habitation, du constat par son auteur de ce que la remise aux normes électriques n'a pas été effectuée; ce constat d'huissier fait état à cet égard de photographies numérotées 20 à 23, que l'appelante n'a pas annexées à la copie du dit constat d'huissier produit devant la cour; - au deuxième étage, d'une remise aux normes électriques partielle, l'auteur du constat relevant: la présence d'un bloc de trois prises récentes, mais d'une baguette contenant le câble d'alimentation qui était décroché du mur; la présence d'une prise électrique récente; la vétusté dans les autres pièces, des prises et interrupteurs; ce constat d'huissier fait état à cet égard de photographies numérotées 24 à 31, que l'appelante n'a pas annexées à la copie du dit constat d'huissier produit devant la cour ; qu'en l'état de ces constatations, l'impossibilité de jouissance paisible des locaux d'habitation n'est pas suffisamment démontrée ; que surabondamment, aucune pièce produite aux débats ne démontre l'impossibilité totale d'occuper ta partie habitation; à l'inverse, la société Oda indique que la gérante et sa fille y résident de manière habituelle ; qu'enfin, il convient d'observer que le courrier du 22 février 2019, adressé par la preneuse au bailleur, se borne à solliciter la remise en état de la goulotte électrique installée par le bailleur ; qu'en l'état des éléments de preuve dont se prévaut la société Oda, son absence alléguée de jouissance paisible des lieux en leur partie d'habitation n'est pas suffisamment démontrée avec évidence ; que la société Oda n'est donc pas fondée à se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution à son obligation de paiement à bonne date des entiers foyers et charges ; Sur l'acquisition de la clause résolutoire: qu'il est constant que la société Oda n'a pas acquitté l'intégralité des causes du commandement de payer dans le mois suivant la délivrance de celui-ci ; qu'il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2018, la résiliation du bail litigieux, et d'ordonner l'expulsion du locataire, de condamner la société Oda à payer à la société Carbonia une indemnité d'occupation égale au montant des loyers courants et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire, et l'ordonnance sera confirmée de ces chefs ; qu'il sera ordonné l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié au risque et péril du preneur; il sera dit que l'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux, l'ordonnance sera infirmée sur ce point ; qu'alors que la société Oda ne vient justifier d'aucun paiement, même partiel, il conviendra de condamner celle-ci à payer à la société Carbonia à titre provisionnel la somme de 128 108, 16 euros, arrêtée au 7 mars 2019, au titre des loyers, charges et taxes jusqu'au 1er juillet 2018 et au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018 ; que l'ordonnance sera donc infirmée sur ce point » ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « Sur la demande principale en résolution du bail commercial - Sur l'exception d'inexécution que le preneur invoque une exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers ; qu'il convient de rappeler que sur le fondement de l'article 808, le juge n'a pas à apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par le preneur, mais seulement à vérifier si elle est susceptible de constituer une contestation sérieuse ou non au regard des éléments de fait ; qu'en l'espèce, le renouvellement du bail du 25 mars 2015 mentionne un certain nombre de travaux à réaliser par le bailleur, dont : - la fourniture et la pose de détecteurs de fumée, - la réfaction des deux chapeaux de gendarme en zinc, - le changement de la baie vitrée, - le remplacement de la chaudière, - la réparation du système de toit ouvrant ; qu'il ressort du constat d'huissier du 23 avril 2018, produit par le bailleur : - la présence d'un détecteur de fumées en état de marche et des globes lumineux neufs, - que la chaudière a été réparée et serait en état de fonctionnement, selon les déclarations de Mme A..., gérante de la SNC ODA, - que les fuites d'eau ont été réparées également ; qu'il est justifié que la toiture a été réparée, que la baie vitrée a été changé comme le moteur du skydome et que l'électricité a été reprise dans l'appartement ; que le constat d'huissier du 28 août 2018, produit par le preneur, fait état d'un certain nombre de désordres notamment un bouton pressoir du skydome défectueux, une plinthe décollée, la base d'un mur vers l'entrée est fissurée, des traces d'humidité et des prises et interrupteurs vétustes dans la partie habitation ; que cependant, le constat ne précise pas si les désordres sont dans des lieux accessibles au public, sauf pour le bouton du skydome, et s'ils nuisent à l'activité de restauration ; qu'il est de jurisprudence constante que seule l'impossibilité d'utiliser les locaux pour l'activité prescrite peut justifier le nonpaiement des loyers par le preneur ; qu'or, la SNC ODA a exploité son commerce depuis la révélation des désordres allégués, et continue son exploitation ; qu'en effet, les constatations d'huissier précisent un local ouvert au public ; qu'en conséquence, l'impossibilité d'exploiter l'activité commerciale du preneur n'est pas caractérisée, de sorte que les contestations sérieuses ne sont pas justifiées ; que de nombreux travaux ont été exécutés et le preneur ne peut se réfugier derrière quelques désordres peu convaincants pour justifier le non paiement du loyer ; - Sur la résiliation du bail commercial qu'il n'est pas établi que la SNC ODA ait acquitté l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois ; qu'en conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2018 ainsi que la résiliation du bail litigieux et d'ordonner l'expulsion du locataire » ; ALORS QUE le juge ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail, sans rechercher – lorsque cela lui est demandé – si ladite clause n'a pas été mise en oeuvre de mauvaise foi ; qu'en se bornant à relever, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail au 1er juillet 2018 et ordonner l'expulsion de la SNC Oda, que cette dernière n'avait pas acquitté l'intégralité des causes du commandement de payer dans le mois suivant la délivrance de celui-ci et qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution de la SCI Carbonia à ses propres obligations, faute de démontrer une impossibilité d'utiliser les lieux loués, sans rechercher, comme il le lui était expressément demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.