Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 23/06187

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ Du 20 Février 2025 Dossier N° RG 23/06187 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J6TS Minute n° : 2025/78 AFFAIRE : [V] [S] épouse [Z] C/ S.A.S. FEG JUGEMENT DU 20 Février 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH DÉBATS : A l’audience publique du 12 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025, prorogé au 20 Février 2025. JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. Copie exécutoire à : Maître Philippe CAMPOLO Maître Serge DREVET Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [V] [S] épouse [Z] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DEFENDERESSE : S.A.S. FEG, Agence immobilière [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Maître Philippe CAMPOLO, de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Par mandat général onéreux de gestion immobilière du 2 juillet 2019, Madame [V] [S] épouse [Z] a confié à la SAS FEG la gestion de l’immeuble lui appartenant situé [Adresse 7] à [Localité 6]. Le 25 février 2020, le bien a été donné en location à Madame et Monsieur [E] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 687 euros charges comprises. Les locataires ont cessé de payer leur loyer à compter du mois de septembre 2020. Par ordonnance du 24 juin 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a : - constaté la résiliation à compter du 1er mars 2022 du bail conclu le 25 février 2020 entre Madame [V] [B] épouse [Z] d’une part et Monsieur [O] [E] et Madame [H] [Y] épouse [E] d’autre part concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] ; - ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; - condamné Monsieur [O] [E] et Madame [H] [Y] épouse [E] à payer à Madame [V] [B] épouse [Z] la somme provisionnelle de 12.847 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2022, assorti du taux d’intérêt légal à compter du 21 mars 2022 ; - fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 687 euros, et au besoin condamné Monsieur [O] [E] et Madame [H] [Y] épouse [E] à verser à Madame [V] [B] épouse [Z] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ; - condamné Monsieur [O] [E] et Madame [H] [Y] épouse [E] à payer à Madame [V] [B] épouse [Z] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, - rappelé que l’ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. Les époux [E] ont quitté les lieux et un procès-verbal de reprise a été établi le 5 décembre 2022. Reprochant à la SAS FEG une faute dans l’exécution de son mandat lui ayant occasionné un préjudice financier important, Madame [V] [S] épouse [Z], suivant acte du 4 septembre 2023, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire en paiement de dommages et intérêts. Dans ses conclusions du 11 juin 2024, elle demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1103, 1240, 1217, 1343-2, 1991 et 1992 du Code civil, Vu les dispositions des articles 4, 5, 6, 7, 9, 12, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, Vu le contrat de gestion signé entre les parties le 02 juillet 2019 (pièce 1), Vu les pièces versées au débat, -DEBOUTER la SAS FEG de l’intégralité de ses demandes ; -CONDAMNER la SAS FEG exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE [Adresse 5] à payer à Madame [V] [Z] la somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’exécution fautive du mandat de gérance ; -DIRE que cette somme sera assortie des intérêts légaux et qu’il y aura application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; -CONDAMNER la SAS FEG exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE [Adresse 5] à payer à Madame [V] [Z] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; -CONDAMNER la SAS FEG exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de la SELAS CABINET DREVET, société d’Avocats, sur ses offres et affirmations de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile. A l’appui de ses prétentions, elle expose que l’agence a manqué à son obligation de renseignement et de conseil en ce qu’à la lecture des éléments de solvabilité, il apparaissait une baisse significative des revenus des époux [E], et qu’elle n’a été informée que tardivement de l’existence d’impayés, en violation de l’obligation contractuelle du mandataire de rendre compte mensuellement de sa gestion. Elle ajoute que le commandement de payer a été délivré tardivement. Elle souligne que le montant des dommages et intérêts sollicité correspond à l’indemnisation du préjudice subi en raison de la faute de gestion et résulte de l’inaction prolongée du mandataire. Dans ses conclusions du 13 mars 2024, la SAS FEG demande au tribunal de : Vu les articles 1991 et suivants du code civil ; Vu les pièces versées aux débats ; -DÉBOUTER Madame [V] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. -CONDAMNER Madame [V] [Z] à verser à la SAS FEG la somme de 3500 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; -DIRE et JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; -DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané par la SARL SUD GESTION LACARELLE des condamnations prononcées à son encontre aux termes de l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par Ministère d’Huissier de Justice, et, le débiteur devra donc supporter, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A 444-10 et suivants du Code de Commerce. Au soutien de ses demandes, elle conteste toute faute dans la gestion de l’appartement qui lui a été confié, soutenant qu’elle a effectué des vérifications selon lesquelles les époux [E] percevaient des revenus leur permettant de s’acquitter du montant du loyer mensuel, des diligences dans le recouvrement des loyers et a respecté son obligation d’information en adressant des comptes rendus mensuels à la demanderesse. Elle souligne encore que Madame [V] [S] épouse [Z] ne fait preuve d’aucun préjudice. La procédure a été clôturée par ordonnance du 1er octobre 2024. MOTIFS : Selon l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution », l’article 1992 précisant qu’il « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». En vertu de l’article 1993, « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ». Il en résulte que le mandataire engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du mandat et doit répondre de ses fautes en causalité avec le préjudice invoqué. S’agissant de la vérification de la solvabilité des locataires, il y a lieu de rappeler que l’agent immobilier auquel est confié la gérance d’un immeuble est tenu, en sa qualité de mandataire salarié, de s’assurer des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur. Il convient de souligner dans un premier temps que les éléments susceptibles d’être sollicités des candidats à la location est mentionné au décret du 5 novembre 2015. La SAS FEG a sollicité des époux [E] les trois dernier bulletin de salaire de salaire de l’époux, son arrêté de titularisation, les dernier relevés ARE de l’épouse, ceux de l’URSSAF, leur dernier avis d’imposition. Il en ressortait pour l’année 2019 un revenu mensuel moyen de 3.128,58 euros, tandis que pour le mois de novembre 2019 leurs revenus s’établissaient à 2.268,10 euros, et pour le mois de décembre 2019 à 2.2217,77 euros. Si l’on peut effectivement déceler une baisse du montant de leurs revenus, il n’en demeure pas moins que les époux [E], même au mois de décembre 2019, disposaient de revenus plus de trois fois supérieurs au montant du loyer de 687 euros et leur permet d’y faire face sans difficulté. Il en résulte qu’aucune faute n’est établie dans la vérification de la solvabilité des locataires. S’agissant du manquement invoqué à l’obligation d’information, il n’est pas établi, la SAS FEG justifiant de ce qu’elle a, conformément aux termes du mandat liant les parties, adressé des comptes rendus mensuels à Madame [V] [S] épouse [Z]. Madame [V] [S] épouse [Z] reproche enfin à son mandataire sa carence dans les diligences à accomplir pour obtenir le recouvrement des loyers. La SAS FEG justifie de l’ensemble des diligences qu’elle a effectuées ; reddition des comptes joint à Madame [V] [S] épouse [Z], appels téléphoniques et visites au domicile, mise en demeure du 18 novembre 2020, accord transactionnel avec les locataires en apurement de la dette, commandement de payer délivré le 30 mars 2021, assignation délivrée le 21 mars 2022, requête en saisie des rémunérations le 7 septembre 2022. Il ressort de la chronologie des démarches effectuées par l’agence pour obtenir le paiement de l’arriéré de loyers qu’entre la mise en demeure et le commandement de payer, seulement trois mois se sont écoulés. Si une année sépare le commandement de payer et l’assignation en paiement et expulsion, il convient de constater que le commandement de payer portait déjà sur la somme de 10.786 euros. Il en résulte une certaine légèreté dans les diligences visant à recouvrer les impayés, tendant à l’absence de célérité, ce qui constitue une faute de la SAS FEG. Cependant, cette faute doit avoir un lien causal avec le dommage invoqué par la demanderesse. Or, celle-ci n’a subi aucun préjudice financier, celui-ci ayant été intégralement pris en compte par l’ordonnance du 24 juin 2022. Elle invoque un « préjudice subi en raison de la faute de gestion » mais sans préciser la nature ni même décrire son préjudice. Il en résulte qu’il n’est pas démontré, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts non motivée quant à l’existence d’un quelconque préjudice. Succombant, elle sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la SAS FEG la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera dit qu’à défaut de règlement spontané par Madame [V] [S] épouse [Z] des condamnations prononcées à son encontre aux termes de l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par Ministère d’Huissier de Justice, et, le débiteur devra donc supporter, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A 444-10 et suivants du Code de Commerce. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Madame [V] [S] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes. CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [Z] à payer à la SAS FEG la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [Z] aux dépens. DIT qu’à défaut de règlement spontané par Madame [V] [S] épouse [Z] des condamnations prononcées à son encontre aux termes de l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par Ministère d’Huissier de Justice, et, le débiteur devra donc supporter, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A 444-10 et suivants du Code de Commerce. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT