Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00920

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00920 N° Portalis DB3S-W-B7I-YYNP Minute : 24/00682 S.A. BATIGERE HABITAT Représentant : Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096 C/ Madame [G] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Elsa SAMMARI Copie délivrée à : Mme [G] [H] Le 04 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 Mai 2024; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de MadameDULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société BATIGERE HABITAT, ayant son siège social au [Adresse 3] Représentée par Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [G] [H], demeurant [Adresse 4] Comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 9 juillet 2004, la société anonyme d'HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la société Batigère Ile de France, a donné à bail à Mme [G] [H] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 220,32 euros et 49,81 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 220 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 18 octobre 2023, la société anonyme d'HLM Batigère Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 10 258,58 euros visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 5 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2024. A cette date, la société anonyme d'HLM Batigère Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de Mme [G] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; - et la condamnation de Mme [G] [H] : - au paiement de la somme actualisée de 10 315,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens. Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1155 et 1382 anciens du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement. Mme [G] [H] comparaît. Elle explique qu'elle travaille et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 9 juillet 2004 contient une clause résolutoire en son article 8 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 10 258,58 euros, laissant un délai de deux semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 décembre 2023. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [H] reste lui devoir, la somme de 10 315,35 euros à la date du 7 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Mme [G] [H] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Mme [G] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 10 315,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 258,58 euros à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [G] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mars 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [G] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. IV - Sur les mesures de fin de jugement Mme [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Batigère Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2004 entre la société anonyme d'HLM Batigère Habitat et Mme [G] [H] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ; CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à la société anonyme d'HLM Batigère Habitat la somme de 10 315,35 euros (décompte arrêté au 7 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 10 258,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; DEBOUTE la société anonyme d'HLM Batigère Habitat de sa demande d'astreinte ; AUTORISE Mme [G] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [G] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Batigère Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que Mme [G] [H] soit condamnée à verser à la société anonyme d'HLM Batigère Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [G] [H] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 24 mai 2024. LE GREFFIER LE JUGE