Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00602

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00602 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDI4 [I] [N] C/ [Y] [T] - Expéditions délivrées à M. [Y] [T] - FE délivrée à Me Tanguy DELESSARD Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDEUR : Monsieur [I] [N] né le 20 Juillet 1995 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Tanguy DELESSARD, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : Monsieur [Y] [T] [Adresse 4] [Localité 6] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 13 février 2023, Monsieur [I] [N] a donné à bail à Monsieur [Y] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Monsieur [I] [N] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3000 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, Monsieur [I] [N] a assigné Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 mai 2024 aux fins de voir : Constater et prononcer la résiliation survenue le 31 décembre 2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 13 février 2023 ;Ordonner la libération des lieux par Monsieur [Y] [T] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [T] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Condamner Monsieur [Y] [T] à payer à Monsieur [I] [N] une indemnité d'occupation de 750 euros charges comprises par mois jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;Condamner Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 5150 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts légaux à compter l'assignation, à titre de provision pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation ;Condamner Monsieur [Y] [T] au paiement d'une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile, en ceux compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de sa dénonce à la préfecture. À l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 juin 2024. Lors de l’audience du 21 juin 2024, Monsieur [I] [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4420 euros au jour de l'audience du 21 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique par principe être opposé à l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [Y] [T] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 250 euros en sus du loyer courant. Il indique percevoir un revenu mensuel de 2800 euros et avoir un enfant à charge. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 mai 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 2 novembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [I] [N] a fait signifier à Monsieur [Y] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 3000 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 30 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 13 février 2023 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 30 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [I] [N] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [Y] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2800 euros et d'aides lui étant octroyées. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [I] [N] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Y] [T]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [Y] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (750 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [I] [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4420 euros au jour de l'audience du 21 juin 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 4420 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y] [T]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la réunion à la date du 31 décembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 13 février 2023 entre Monsieur [Y] [T] et Monsieur [I] [N], relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 4420 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [Y] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 18 mois à raison de 17 mensualités successives de 250 euros chacune, suivies d’une 18ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [Y] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (750 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à payer à Monsieur [I] [N] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION