Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/02952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [M] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Valérie GARCON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFK N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic le cabinet LOISEL & DAIGREMONT PATRIMOINE dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22 DÉFENDEUR Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFK EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 16 février 2017, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] a consenti un bail d'habitation à M. [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros et d'une provision pour charges de 60 euros. Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4744,59 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [L] le 10 novembre 2022. Par assignation du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [L], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12821,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 mai 2024, s'élève désormais à 16076,60 euros. M. [M] [L] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 460 euros, en plus du loyer courant. Il expose avoir rencontré des difficultés financières et familiales importantes mais avoir repris un emploi au mois de février 2024 pour un revenu mensuel d'environ 3500 euros. Il ajoute par ailleurs avoir procédé au paiement du dernier loyer par un virement du 27 mai 2024. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré autorisée, M. [M] [L] a adressé un justificatif du virement du 27 mai 2024 et le syndicat des copropriétaires à adressé un décompte actualisé laissant apparaitre ce paiement. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 novembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4744,59 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2023. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 mai 2024, M. [M] [L] lui devait la somme de 16076,60 euros. M. [M] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [M] [L] ainsi que sa volonté de s'acquitter de sa dette, lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 460 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [M] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 10 janvier 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [M] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2017 entre le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], d'une part, et M. [M] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 janvier 2023, CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 16076,60 euros (seize mille soixante-seize euros et soixante centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, incluant l'échéance de mai 2024, AUTORISE M. [M] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 460 euros (quatre cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [L], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [M] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [M] [L] sera condamné à verser à le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2022 et celui de l'assignation du 23 février 2024, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge