Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/05961

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 21 mars 2025 à Me CASALTA Delphine Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 21 mars 2025 à Mme [T] [S]. Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05961 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PVH PARTIES : DEMANDERESSE E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSES Madame [T] [S], demeurant [Adresse 1] comparante en personne Madame [T] [U], demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 6 octobre 2023, l'office public de l'habitat 13 HABITAT, a donné à bail à Madame [S] [T] et Madame [U] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, le 31 mai 2024, 13 HABITAT a fait signifier à Mesdames [T] un commandement de payer la somme de 1.114,09 euros, visant la clause résolutoire. Par assignation du 11 septembre 2024, l'office public de l'habitat 13 HABITAT a attrait Madame [S] [T] et Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834-835 du code de procédure civile, pour entendre : constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Madame [S] [T] et Madame [U] [T] à lui payer :* une provision de 2.049,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; * une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, avec revalorisation, jusqu’à complète libération des lieux ; * 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais pour parvenir à l’expulsion. Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été plaidée. Représenté par son conseil, 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.857,69 euros au 27 novembre 2024. Madame [S] [T] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants avant l’audience. Elle a indiqué que sa mère était gravement malade et les allocations au logement ont été suspendues. Elle a déclaré être aide ménagère pour un salaire mensuel de 334 euros, sa mère percevant 1200 euros de pension de retraite. Citée à étude, Madame [U] [T] n’a pas comparu et personne pour elle. Aucun rapport de diagnostic financier et social des locataires n’est parvenu au Tribunal. Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION, Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'absence de comparution de Madame [U] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier recommandé avec avis de réception du 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ». Ce texte dispose désormais : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».   En l'espèce, le bail conclu le 6 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient d’appliquer ce délai de deux mois stipulé, plus favorable aux locataires. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mesdames [T] le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 1.114,09 euros. Il ressort des décomptes des locataires que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Partant, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 juillet 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 27 novembre 2024 que Mesdames [T] restaient devoir la somme de 2.857,69 euros. Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 223,21 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative. Pour le reste, Mesdames [T] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Elles ne prouvent pas leur libération. L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’occurrence le bail, bien que signé par Mesdames [T], ne stipule aucune clause de solidarité des co-titulaires. Dès lors Mesdames [T] seront condamnées, sans solidarité, à payer la somme de 2.634,48 euros à 13 HABITAT, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.049,03 euros à compter de l’assignation du 11 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du décompte actualisé au 27 novembre 2024 versé par le bailleur, que Mesdames [T] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience. Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation des locataires, et de la qualité du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif. Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Mesdames [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, 13 HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Mesdames [T] devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnées à verser à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires   Mesdames [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. La demande au titre des frais d’exécution, hypothétique et formulée par anticipation, sera rejetée. La position économique des parties exige en équité, de débouter 13 HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2023, entre d’une part l'office public de l'habitat 13 HABITAT, d’autre part Madame [S] [T] et Madame [U] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ; CONDAMNONS Madame [S] [T] et Madame [U] [T], à payer à l'office public de l'habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.634,48 euros, comptes arrêtés au 27 novembre 2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.049,03 euros à compter de l’assignation du 11 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ; AUTORISONS Madame [S] [T] et Madame [U] [T] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 73 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [S] [T] et Madame [U] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'office public de l'habitat 13 HABITAT, sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [S] [T] et Madame [U] [T] seront condamnées à verser à l'office public de l'habitat 13 HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ; REJETONS le surplus des demandes ; DEBOUTONS l'office public de l'habitat 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [S] [T] et Madame [U] [T] in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président