Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 318
Rôle N° RG 19/18912 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJFL
joint au 20//734
[G] [X] [A] [D]
[M] [F] [L] épouse [D]
C/
SARL POLE IMMOBILIER DE LA COTE BLEUE
[Z] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Romain CHERFILS
Me Rémy CRUDO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 14 Novembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03269.
APPELANTS ET INTIMES
Monsieur [G] [X] [A] [D]
né le 02 Avril 1954 à [Localité 6] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 4]
Madame [M] [F] [L] épouse [D]
née le 11 Septembre 1966 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 4]
Tous deux représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON
INTIMEE ET APPELANTE
SARL POLE IMMOBILIER DE LA COTE BLEUE
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Maître [Z] [B] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL POLE IMMOBILIER DE LA COTE BLEUE
demeurant [Adresse 3]
Non représenté
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 juillet 2017, la société Agence de Carro - désormais dénommée Pôle Immobilier de la Côte Bleue et les époux [D] ont signé un compromis de vente pourun bien situé [Adresse 2] à [Localité 8], au prix de 410 000 euros.
Ce compromis prévoyait que divers travaux seraient effectués par la société venderesse à ses frais exclusifs. Lesdits travaux devant être intégralement exécutés au plus tard le 20 décembre 2017, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 22 décembre 2017.
Compte tenu du dépassement du délai contractuel, les parties sont finalement convenues de signer un avenant pour proroger cette date de réitération.
Le premier projet d'avenant transmis ne contenait plus mention de la réalisation des travaux, plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties conduisant à l'établissement de l'avenant du 30 mars 2018, prévoyant la réalisation des travaux au plus tard le 30 mai 2018 et la signature ce même jour.
Cet avenant n'a jamais été signé par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue, conduisant Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D], par acte du 4 juillet 2018, à assigner la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence en réitération de la vente et en indemnisation de leur préjudice.
La vente ayant finalement eu lieu le 11 juillet 2018, cette première demande a été abandonnée.
Par jugement en date du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a :
- déclaré irrecevable la pièce numérotée 5 communiquée par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue le 13 septembre 201 9, soit postérieurement à la clôture de l'instruction en application de l'article 783 du code de procédure civile ;
- condamné la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à payer à Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] les sommes suivantes:
3183,55 euros au titre des frais d'huissier de justice,
7000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
2180 euros au titre de la non communication de la déclaration d'achèvement et de conformité, somme à prendre sur celle de 50 000 euros séquestrée entre les mains de Mme [Y] [H] comptable de l'étude de Me [N] [R], notaire à [Localité 7],
43720 euros, au titre des travaux non réalisés au vu de l'état dressé par M.[P] [I] architecte en date du 10 juillet 2018 dont une copie est demeurée annexée à l'acte de vente, séquestrée entre les mains de Mme [Y] [H] comptable de l'élude de Me [N] [R], notaire à [Localité 7],
- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de 1'assignation soit le 04 juillet
2018 avec capitalisation,
- condamné la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à payer à Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] du surplus de leurs demandes,
- débouté la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- accordé aux avocats constitués le droit de recouvrer les dépens selonles formes de l'article
699 du Code de procédure civile.
Par déclaration en date du 12 décembre 2019, les époux [D] interjeté appel de cette décision en ce qu'elle leur a alloué la somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 180 euros au titre de la non communication de la déclaration d'achèvement et de conformité et les a déboutés du surplus de leurs demandes.
Par déclaration du 16 janvier 2020, la Sarl Pôle immobilier de la Côte Bleue a interjeté appel de cette décision en son entièreté.
Par jugement du tribunal de commerce d'Aix en Provence du 25 octobre 2022, la société Pôle Immobilier de la Côte Bleue a été placée en liquidation judiciaire et Me [B] a été désigné en qualité de liquidateur.
Celui-ci a été attrait à la cause par assignation du 3 janvier 2023.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 28 novembre 2022, Madame [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] demandent à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté,
- dire infondé l'appel incident de la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue et la débouter de ses demandes,
- réformer le jugement en date du 14 novembre 2019 en ce qu'il a condamné la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à leur payer les sommes de 7 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et de 2 180 euros au titre de la non communication de la déclaration d'achèvement et de conformité, somme à prendre sur celle de 50 000 euros séquestrée, et les a déboutés du surplus de leurs demandes,
Et statuant de nouveau,
- condamner la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à leur payer la somme de 85 161.17 euros au titre de leurs divers préjudices,
- condamner la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à leur payer la somme de 15 000 euros au titre du comportement fautif de ladite société,
- ordonner la capitalisation des intérêts des sommes à leur devoir,
En conséquence,
- fixer leur créance au titre de leurs divers préjudices au passif de la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue , en liquidation judiciaire, à la somme de 100 161.17 euros,
- confirmer le jugement en date du 14 novembre 2019 pour le surplus,
En tout état de cause, y ajoutant,
- débouter la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue de ses autres demandes, fins et moyens contraires,
- condamner la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à leur payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d'appel,
- fixer leur créance au titre de l'article 700 du code de procédure civile au passif de la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue, en liquidation judiciaire, à la somme de 10 000 euros, outre dépens,
- condamner la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à supporter les dépens de l'instance d'appel, qui seront distraits en application de l'Article 699 du code de procédure civile.
Les appelants font valoir que la société venderesse a adopté un comportement fautif à leur égard, alors même que leur intention d'acquérir le bien était clairement établie, de sorte qu'ils ont subi un préjudice du fait de ce comportement en réglant notamment les frais du crédit ainsi que des frais de travaux, alors que la vente n'avait pas encore eu lieu et qu'ils ne pouvaient jouir du bien.
Ils estiment par ailleurs avoir été contraints de s'adjoindre l'assistance d'un notaire, compte tenu de l'attitude de la société, justifiant qu'elle soit condamnée à régler le complément d'honoraires facturé, tout comme les frais d'huissier exposés.
Les époux [D] sollicitent également le remboursement de la location d'un mobile home à [Localité 8] en raison du retard pris dans la vente.
Ils revendiquent la réparation d'un préjudice de jouissance subi jusqu'au 20 août 2018, en raison du caractère inhabitable de la maison malgré la vente et évaluent ce préjudice à la somme de 136 euros par jour, du 22 décembre 2017 au 20 août 2018.
Les appelants estiment par ailleurs ne pas avoir la pleine disposition du bien, puisque celui-ci n'est pas conforme au permis de construire délivré et contestent l'analyse du tribunal selon laquelle il s'agirait d'un préjudice hypothétique, la division foncière ayant été réalisée sans autorisation, ils considèrent que la validité du permis de construire s'en trouve affectée, de sorte qu'ils ne peuvent plus vendre cette maison. Ils ajoutent que nombre de documents ne leur ont jamais été remis.
Les époux [D] estiment avoir subi un préjudice moral du fait de l'attitude de leur cocontractant et de sa mauvaise foi.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 2 avril 2020, la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue demande à la cour de :
- dire infondé l'appel des époux [D] et les débouter de leurs demandes,
- recevoir son appel incident,
- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- constater qu'ils ont pris livraison de leur villa le 11 juillet 2018,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à leur payer les sommes suivantes:
3.183,55 euros au titre des frais d'huissier de justice
7.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance
2.180 euros au titre de la non-communication de la déclaration d'achèvement et de conformité
43.720 euros au titre des travaux non-réalisés
5.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer la décision du 14 novembre 2019 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau,
- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- ordonner le déblocage de la somme de 50.000 euros séquestrée entre les mains de Mme [Y] [H], à son profit,
- condamner les époux [D] au paiement de la somme de 5.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Me [Z] [B], es qualités de liquidateur de la Sarl Pôle immobilier de la Côte Bleue, désigné par jugement du tribunal de commerce d'Aix en Provence du 25 octobre 2022, et valablement assigné, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
Sur la recevabilité des conclusions déposées le 2 avril 2020 par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue
Par jugement du tribunal de commerce d'Aix en Provence du 25 octobre 2022, la société Pôle Immobilier de la Côte Bleue a été placée en liquidation judiciaire et Me [B] a été désigné en qualité de liquidateur.
Celui-ci, attrait à la cause par assignation du 3 janvier 2023, n'a pas constitué avocat.
Cette décision et la désignation d'un liquidateur seul habilité à représenter la société rend irrecevables les conclusions déposées par la société désormais liquidée.
Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [D]
Au termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soir à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée parla force majeure.
Tous préjudices confondus, les époux [D] sollicitent au dispositif de leurs conclusions la somme de 85 161,17 euros.
Il se déduit des termes de leurs écritures, qu'ils sollicitent une indemnisation :
- au titre du paiement des assurances bancaires et d'habitation : c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les frais bancaires découlent de l'application des contrats conclus, étant relevé au surplus que les parties s'étaient accordées sur la prorogation de la date de réitération de la vente.
- au titre de la provision pour contentieux réglée au notaire : il s'agit d'une somme de 4 800 euros réglée le 6 juin 2018, intitulée par le notaire 'accompagnement-déplacement-assistance juridique'. Etant rappelé que les notaires sont des officiers ministériels, chargés d'assurer la sécurité et l'efficacité des actes, il n'apparaît pas que par son comportement, Me [R], notaire à [Localité 7], ait failli à son obligation de neutralité à l'égard des deux parties. Il doit en outre être relevé que les époux [D] ont fait le choix de recourir à un notaire dont l'étude est éloignée de celle de Me [R], augmentant nécessairement le montant de ses honoraires, dont le détail entre l'assistance juridique et les déplacements n'est pas connu.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande.
- au titre de la location d'un mobile home du 25 juillet au 4 août 2018: les appelants exposent avoir été contraints de recourir à une location pour contrôler la poursuite du chantier. S'il est justifié des frais exposés, il n'est pas démontré en quoi ce besoin est dû au retard du chantier, en ce que des travaux étaient prévus, de sorte que des trajets réguliers entre leur domicile principal et leur résidence secondaire étaient inévitables. En outre, et en dépit des allégations des appelants, le fait de justifier cette demande par le retard de livraison caractérise un préjudice de jouissance.
Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef.
- au titre du préjudice de jouissance : les appelants sollicitent l'indemnisation de ce préjudice à compter du 22 décembre 2017, alors même que les parties s'étaient entendues pour un report de la signature de l'acte de vente au 30 mai 2018. Ils ne peuvent donc valablement invoquer un trouble de jouissance pour la période antérieure au 1er juin 2018.
Il est en revanche exactement soulevé que la venderesse n'a évoqué aucun motif valable la contraignant au report de la signature de l'acte, justifiant la somme de 7 000 euros accordée par le tribunal.
- au titre de l'absence de remise des documents administratifs : la demande indemnitaire formulée est sans rapport avec les préjudices invoqués, l'allocation d'une somme d'argent étant sans incidence sur les griefs formulés par les époux [D]. C'est ainsi à juste titre que le premier juge a considéré comme hypothétiques les préjudices invoqués n'étant pas survenus.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a accordé aux appelants la somme de 2 180 euros correspondant à l'absence de production de la déclaration d'achèvement et de conformité, à prélever sur la somme de 50 000 euros séquestrée entre les mains de la comptable de l'office notarial.
- au titre du préjudice moral subi par les époux [D] : les turpitudes de la société venderesse auxquelles ont été confrontées les acquéreurs, les contraignant à introduire la présente action pour que soit réitérée la vente, justifie l'allocation de la somme de 3 000 euros, en réparation du préjudice moral subi.
- au titre de la mauvaise foi de la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue : les appelants ne développent pas de grief distinct à l'encontre de leur adversaire, de sorte que le préjudice invoqué de ce chef a déjà été réparé par l'allocation d'une indemnité au titre de leur préjudice moral.
Sur les frais du procès
Succombant la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.
Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [D] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 2 avril 2020 par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a débouté Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] de leur demande indemnitaire formée au titre d'un préjudice moral ;
Statuant à nouveau,
Fixe la créance due par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D] au titre de leur préjudice moral à la somme de 3 000 euros
Y ajoutant,
Dit que la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue est condamnée aux entiers dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Fixe la créance due par la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue à Mme [M] [L] épouse [D] et M. [K] [D], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à la somme de 3 000 euros;
Dit que ces sommes seront inscrites au passif de la Sarl Pôle Immobilier de la Côte Bleue.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
