Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00291

5AA Minute N° N° RG 24/00291 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLDF TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024 JUGE DES RÉFÉRÉS Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS GREFFIER Madame [Y] [S] DEMANDEURS Monsieur [P] [Z] né le 06 Mars 1955 à [Localité 5], et Madame [G] [J] EPOUSE [Z] née le 21 Juin 1957 à [Localité 6], demeurant tous deux [Adresse 1] Représentés par Maître Anne-Sophie ARBELLOT DE ROUFFIGNAC, avocat au barreau de POITIERS DEFENDEURS Monsieur [C] [X] né le 06 Juillet 1986 à [Localité 4], et Madame [E] [R] née le 20 Décembre 1982 à [Localité 7], demeurant tous deux [Adresse 2] Représentés par Maître Isabelle NOCENT, avocat au barreau de POITIERS DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024 ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024 Copie exécutoire délivrée le à EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 13 août 2013, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] une maison d’habitation située à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 660 € outre une provision mensuelle sur charges de 20 €. Le 30 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] pour un montant en principal de 3 180,87 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement les locataires au paiement d'une provision d'un montant de 4 646,35 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 3 180,87 € et de la décision à intervenir pour le surplus, de même que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges soit 736,37 € ; - condamner solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] à verser la somme de 1 033 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 056,54 €. Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R], représentés par leur conseil, ont reconnu le montant de la dette, mais ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en proposant de verser mensuellement la somme de 100 € au minimum. Ils ont fait valoir que Monsieur [C] [X] avait connu d’importants problèmes de santé qui l’avaient conduit à être placé en arrêt de maladie, puis obtenir le statut de travailleur handicapé, Madame [E] [R] ayant de son côté démissionné de son emploi afin de pouvoir prendre en charge son conjoint et leurs enfants. Ils ont indiqué par ailleurs avoir dû faire face à un dégât des eaux dont ils estiment qu’il n’a pas été convenablement géré par les bailleurs, et qu’ils doivent par ailleurs régler d’importantes factures d’énergie en raison de la mauvaise isolation du logement. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Sur la recevabilité L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable. Sur la résiliation du bail et la provision due L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux. Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, étant précisé que les difficultés évoquées par les défendeurs lors du traitement de l’incident de dégât des eaux ne pouvaient les dispenser du paiement des loyers, sauf autorisation qu’ils n’ont pas sollicitée. Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 janvier 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours. Au vu du décompte actualisé produit, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] justifient que leur est due la somme de 5 056,54 € au 5 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024. Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] une provision de 5 056,54 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été apurées. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l’espèce, il ressort du décompte produit par les bailleurs, non contesté par les locataires, que, si des versements ont eu lieu depuis le commandement de payer les loyers, le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris, comme en témoigne le paiement insuffisant du 23 août 2024. Ces derniers ne peuvent donc prétendre au bénéfice des dispositions rappelées ci-dessus, si bien que l’expulsion sera ordonnée pour le cas où ils ne quitteraient pas spontanément les lieux. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer. La situation respective des parties ne justifiant pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées. La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent : DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] ; CONSTATONS à la date du 31 janvier 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] d’une part et Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 3] ; CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ; DEBOUTONS Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] de leur demande en délais de paiement ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de la provision à valoir sur ll’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] à la somme mensuelle de 759,71 € ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] une provision de 5 056,54 € (cinq mille cinquante-six euros cinquante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 5 septembre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] solidairement à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à 759,71 € ; DÉBOUTONS Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [J] épouse [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [E] [R] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS