Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-22.409

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10390 F Pourvoi n° E 18-22.409 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par l'association syndicale libre Colline Franciscaine, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la commune de Nice, dont le siège est [...] , agissant par son maire en exercice, 2°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence 16 avenue Cap de Croix, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet d'Albéra, dont le siège est [...] , 3°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence 14-18-20 avenue Cap de Croix, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Safi Accueil Immo, dont le siège est [...] , 4°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence 7 avenue Sainte Colette, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet Borne et Delaunay, dont le siège est [...] , 5°/ à la société Defim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de l'association syndicale libre Colline Franciscaine, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des syndicats des copropriétaires des résidences 16 avenue Cap de Croix et 14-18-20 avenue Cap de Croix à Nice, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la commune de Nice ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association syndicale libre Colline Franciscaine aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association syndicale libre Colline Franciscaine ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de Nice et la somme globale de 3 000 euros aux syndicats des copropriétaires des résidences [...] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre Colline Franciscaine Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'un passage suffisant ne pouvait être établi au sens de l'article 684 du code civil sur la parcelle cadastrée section [...] , dit que, par application des articles 682 et 683 du code civil, le passage permettant de désenclaver la parcelle [...] , appartenant à la ville de Nice, serait pris sur l'avenue Verani cadastrée [...], dépendant de l'ASL Colline Franciscaine, et s'exercerait sur l'assiette figurant en teinte rouge au plan de propositions de désenclavement constituant l'annexe 5-5 du rapport établi par M. E... le 28 mai 2014, dit que les frais d'entretien du passage seraient partagés par moitié entre la ville de Nice et l'ASL Colline Franciscaine et dit que l'indemnité due par la ville de Nice en réparation du dommage causé à l'ASL Colline Franciscaine par le passage devrait être fixée à la somme de 69.647 € ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article 682 du code civil que le propriétaire dont les fonds sont enclavés est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que l'article 683 dudit code dispose quant à lui que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » ; que selon l'article 684 du code civil, « si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable » ; qu'en l'espèce, il est constant que l'enclave de la parcelle [...] appartenant à la ville de Nice résulte exclusivement de la division de la parcelle [...] avec deux autres parcelles : [...] destinée à élargir l'avenue Sainte Colette et [...] dépendant du syndicat des copropriétaires 7, avenue Sainte Colette, dénommé Royal Eden ; qu'il convient donc de rechercher, en application de l'article 684 du code civil, si la parcelle de la ville de Nice peut d'abord être désenclavée par un passage sur le fonds [...], sans que l'ASL Colline Franciscaine puisse utilement invoquer, comme elle le fait dans le corps de ses écritures, un démembrement antérieur et le bénéfice de ce texte sur la parcelle [...] alors que le passage devrait dans ce cas également être pris sur une autre parcelle [...] ; que l'expert a relevé dans sa proposition n° 1 passant par le fonds [...] deux tracés possibles ; que le tracé 1a « consiste à emprunter, à partir de l'[...] , l'accès existant piétonnier (contre-allée) sur la parcelle [...] , puis à créer un accès carrossable entre les deux bâtiments du Royal Eden, passant à proximité de la placette d'agrément et de la piscine (...). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (remblais) et un grand nombre d'aménagements (...). Il est à noter que l'accès piéton existant (contreallée coursive à proximité de la placette d'agrément et de la piscine) (...) est d'une largeur inférieure à 3,5 mètres. Par conséquent, il sera nécessaire de l'élargir à 3,5 mètres afin de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères. ( ) Puis il sera nécessaire de le prolonger en créant un accès d'une largeur de 3,5 mètres entre le bâtiment 2 et la piscine. La longueur totale de ce tracé depuis l'avenue Sainte Colette est d'environ 173 mètres. Cette solution s'avère très fortement dommageable pour la copropriété Royal Eden car elle conduit à faire passer des véhicules à très grande proximité des entrées du bâtiment 2 (environ une quinzaine de mètres), de balcons (environ 4 mètres 50 ), de la placette d'agrément (à environ 40 centimètres, qui devra éventuellement être détruite) et de la piscine (à environ une dizaine de mètres, devenant presque inaccessible) (...), engendrant une importante perte de tranquillité et une forte dépréciation de la copropriété et des lots de copropriété. (...) Si le projet de construction de la ville de Nice sur sa propriété (parcelle [...] ) est un immeuble d'habitation, cela engendrera un grand nombre de passages de véhicules à proximité d'entrées d'immeubles. Ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers.(...) La création de cet accès et des travaux à mettre en oeuvre préalablement (démolition d'un mur) seront soumis à des autorisations administratives spéciales et à l'avis des architectes des bâtiments de France » ; que le tracé 1b « consiste à créer, à partir de l'[...] , un accès sur la parcelle [...] [...] (propriété de la ville de Nice), puis à élargir l'accès piéton existant sur la parcelle sise à Nice cadastrée section [...] (contre-allée de la copropriété Royal Eden) et enfin à créer une rampe d'accès sur cette même parcelle (...). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (déblais et remblais) (...), l'arrachage d'une grande partie de la végétation, la création de deux murs de soutènement (...) imposants dont la hauteur atteindra jusqu'à 5 mètres, sur une longueur pouvant aller de 4,50 mètres à 27 mètres.(...) La longueur totale de ce tracé depuis l'avenue Sainte Colette est d'environ 170 m. Si le projet de construction de la ville de Nice sur sa propriété (parcelle [...] ) est un immeuble d'habitation, cela engendrera un grand nombre de passages de véhicules à proximité d'entrées d'immeubles. Ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers (...). Sa faisabilité reste incertaine car soumise à l'autorisation des autorités administratives compétentes et à l'avis des architectes des bâtiments de France » ; qu'il résulte ainsi du rapport d'expertise que compte tenu du trop fort impact sur le syndicat des copropriétaires [...] , et de son caractère dangereux, il ne peut être créé de passage suffisant sur la parcelle [...] , sans qu'il importe que ces deux solutions 1a et 1b aient pu être envisagées au moment où la ville de Nice a acquis son fonds HE 276, et sans qu'importe la valeur de ce dernier ; que l'assiette du passage pour désenclaver la ville de Nice doit donc être fixée en application des articles 682 et 683 du code civil ; qu'en l'occurrence, l'expert a proposé un trajet n° 2 consistant « à emprunter l'accès carrossable existant, à savoir, l'impasse de la copropriété [...] sur la parcelle sise à Nice et cadastrée section [...] [...] ), puis à prolonger et à élargir l'accès piétonnier existant sur la parcelle cadastrée section [...] (résidence les Cerisiers). La largeur de la bande de roulement existante sur la parcelle [...] est d'environ 3,40 mètres. Cette bande de roulement sera élargie d'environ 1 mètre 20 sur une longueur d'environ 8 mètres. (...) La longueur totale de la proposition n° 2 est d'environ 45 mètres pour une largeur d'environ 5,40 mètres » ; qu'enfin, l'expert a privilégié un trajet n° 3 d'une longueur de 42 mètres environ qui consiste à emprunter le chemin carrossable existant d'une largeur de 6,60 mètres environ sur la parcelle [...] , dénommé [...] dépendant de l'ASL Colline franciscaine, qui ne nécessite aucun aménagement à l'exception du retrait du grillage sur la parcelle de la ville, la création d'un accès piétons étant envisageable ; que l'ASL Colline Franciscaine fait valoir que celle solution n° 3 est dangereuse car elle débouche en aveugle sur la voie publique et contrevient ainsi au PLU qui impose la desserte par des voies répondant à l'importance ou à la destination des bâtiments ou aménagements envisagés, et qui prévoit que l'accès doit être pris sur la voie qui présente le moins de gêne ou de risque pour la circulation ; qu'en réponse à un dire sur ce point de l'ASL Colline Franciscaine, l'expert a mentionné que la visibilité vers le nord du trajet n° 3 est assez restreinte du fait d'une courbe à droite ascendante et de l'étranglement de la voie publique ; que ces constatations sont conformes à celles faites par M. V..., géomètre missionné par l'ASL Colline Franciscaine, qui a ajouté que la visibilité vers le sud est dégagée ; qu'aucun de ces deux techniciens n'a retenu d'infraction au PLU ; qu'au surplus, ce tracé est d'ores et déjà utilisé par les membres de l'ASL Colline Franciscaine ; qu'ainsi, les contestations soulevées de ce chef par celle-ci doivent être écartées, sans que les propos tenus par un maire de la ville adjoint dans Nice Matin et les témoignages produits ne suffisent à étayer sa thèse ; que c'est donc le tracé n° 3 qui, par comparaison avec le n° 2, est le plus court ; qu'il est également le moins dommageable en ce qu'il ne grève qu'une parcelle au lieu de deux, et n'engendre que peu de travaux sur le fonds servant (création d'un éventuel accès piétons) alors que le trajet n° 2 engendre l'élargissement d'un accès existant ; qu'il est indifférent que l'accès au fonds litigieux ait pu par le passé se faire selon ce tracé ; que dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, le désenclavement de la parcelle [...] doit être effectué par l'avenue Verani ; que s'agissant de l'indemnisation du fonds servant, il doit être tenu compte de la surface d'emprise de 257 m², de la valeur vénale du terrain, soit 542 € le m², et du fait qu'il s'agit d'emprunter une voie existante de sorte que le préjudice causé est celui de la perte de tranquillité et la dépréciation de la propriété ; que l'ASL Colline Franciscaine n'apporte aucun élément justificatif contraire ; que la cour possède ainsi des éléments suffisants d'appréciation pour fixer l'indemnité due par la ville de Nice à l'ASL Colline Franciscaine à la somme de 69.647 €, qui a d'ores et déjà été réglée ; que par ailleurs, la demande de la ville de Nice tendant à voir dire que les frais d'entretien du passage seront partagés entre elle et l'ASL Colline Franciscaine apparaît bien fondée dès lors qu'il y a usage commun de celui-ci et qu'elle n'est pas discutée ; qu'il y sera donc fait droit (v. arrêt, p. 6 à 8) ; 1°) ALORS QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; qu'en décidant que, par application des articles 682 et 683 du code civil, le passage permettant de désenclaver la parcelle [...] , appartenant à la ville de Nice, devait être pris sur l'avenue Verani cadastrée [...], dépendant de l'ASL Colline Franciscaine, et s'exercer sur l'assiette figurant en teinte rouge au plan de propositions de désenclavement constituant l'annexe 5-5 du rapport établi par M. E... le 28 mai 2014, à savoir le tracé n° 3, dès lors que ce tracé n° 3 était plus court que le tracé n° 2 et qu'il était le moins dommageable en ce qu'il ne grevait qu'une parcelle au lieu de deux et n'engendrait que peu de travaux, à savoir la création d'un éventuel accès piétons quand le trajet n° 2 engendrerait l'élargissement d'un accès existant, sans rechercher si le rapport de l'expert ne comportait pas des erreurs en ce qu'il mentionnait que le tracé n° 3 bénéficiait d'une aire de retournement, alors que cette aire ne se situait pas sur le périmètre de ce tracé, outre que les indications sur la largeur de l'avenue Verani omettaient l'absence de trottoir, ce qui supposerait des aménagements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du code civil ; 2°) ALORS QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; qu'en ajoutant que l'argumentation de l'ASL Colline Franciscaine sur la dangerosité du tracé n° 3 devait être écartée en ce que l'expert, M. E..., et un géomètre, M. V..., avaient constaté que la visibilité vers le nord de ce tracé était assez restreinte du fait d'une courbe à droite ascendante et de l'étranglement de la voie publique et que le géomètre avait aussi relevé que la visibilité vers le sud était dégagée, sans dire en quoi il en résultait une visibilité suffisante et, partant, une absence de dangerosité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du code civil ; 3°) ALORS QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en retenant enfin qu'aucun de ces deux techniciens n'avait retenu d'infraction au plan local d'urbanisme, quand la question était de déterminer si le tracé n° 3 était conforme aux contraintes de ce document d'urbanisme prévoyant que « le terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination du bâtiment ou des aménagements envisagés » et que « lorsque le terrain est riverain d'au moins deux voies publiques ou privées ouvertes à la circulation, l'accès doit se faire sur celle qui présente le moins de gène ou de risque pour la circulation », de sorte que la circonstance que l'expert et le géomètre n'avaient constaté aucune « infraction » au plan local d'urbanisme était insuffisante à justifier de la conformité du tracé à ce plan, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du code civil.