Cour d'appel, 03 septembre 2024. 23/00749

Le copies exécutoires et conformes délivrées à PM/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 23/00749 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUHV COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 02 mai 2023 - RG N°21/01491 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON Code affaire : 70A - Revendication d'un bien immobilier COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. Madame Bénédicte MANTEAUX et Philippe MAUREL, Conseillers. Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 28 mai 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier. Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.C.I. [G]-[Z] [U] Sise [Adresse 1] Inscrite au RCS de Beançon sous le numéro 395 315 997 Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉS Monsieur [F] [K] [C] né le 30 Mai 1953 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Christine PILLOT-QUENOT, avocat au barreau de BESANCON Madame [E] [S] [N] épouse [C] née le 12 Février 1956 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Christine PILLOT-QUENOT, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 2 mars 1984, les époux [U] ont fait l'acquisition d'un immeuble bâti situé [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 7] pour une contenance de 6 a et 12 ca et identifié à la section AC sous le n°[Cadastre 5] de la matrice cadastrale de ladite commune. Le 24 mai 1994, la SCI [G]-[Z] [U] a été créée avec comme associés les deux époux [U] et leurs deux enfants [G] et [Z], avec la régularisation d'un apport en nature constitué par l'immeuble nouvellement cadastré AC [Cadastre 3]. Suivant acte authentique en date du 21 décembre 2008, la SCI «'Les Iris'» a fait l'acquisition d'un immeuble bâti sur la parcelle voisine, identifié sous le numéro [Cadastre 4] de la section AC du cadastre de la même commune. Il était néanmoins stipulé dans l'acte de vente que les toilettes du bâtiment dépendaient de l'immeuble AC [Cadastre 3] et que l'acquéreur reconnaissait avoir une parfaite connaissance de la situation et en faire son affaire personnelle. Suivant acte notarié en date du 16 juillet 2012, la SCI «'Les Iris'» a été dissoute et le patrimoine social a été transmis à titre universel aux époux [C] qui en étaient les associés. Dans le courant de l'année 2018, la SCI «'[G]-[Z] [U]'» a entrepris des travaux d'aménagement du local en projetant de créer une ouverture côté jardin et le remplacement d'une porte côté rue. Elle s'avisa alors de ce que les voisins avaient annexé une partie du local désigné comme étant des WC et avaient édifié un mur en empêchant l'accès. Elle a alors adressé aux époux [C] une mise en demeure en date du 4 février 2019, leur enjoignant de libérer les lieux qu'elle estimait lui appartenir puisque le plan de masse de l'immeuble tout comme le plan cadastral incluait dans l'emprise de la parcelle AC [Cadastre 3] le décrochement sur lequel a été édifié l'ouvrage à usage de WC. Suivant ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a débouté la SCI «'[G]-[Z] [U]'» de sa demande en désignation d'expert. Une décision analogue été prise par le juge de la mise en état suivant ordonnance en date du 5 mai 2022. Suivant acte d'huissier en date du 21 septembre 2021, la SCI «'[G]-[Z] [U]'» a fait assigner les époux [C] en revendication de propriété immobilière. Suivant jugement du tribunal judiciaire de Besançon en date du 2 mai 2023, la SCI requérante a été déboutée de sa demande de reconnaissance de son droit réel de propriété sur la partie d'ouvrage édifiée sur le fonds dont elle est propriétaire. Elle a également été condamnée à refaire le mur du local objet de la revendication et servant à l'heure actuelle de débarras, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la date de signification du jugement, le tribunal se réservant en outre la faculté de liquider l'astreinte prononcée. Dans le dernier état de ses écritures, en date du 15 avril 2024, la SCI appelante sollicite l'infirmation du jugement rendu et invite la cour à statuer dans le sens suivant : Condamner les époux [C] à libérer, dans son entier, la partie d'immeuble en décrochement situé sur la parcelle AC [Cadastre 3], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir. Débouter les époux [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions. Les condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais de procédure. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en substance, les moyens et arguments suivants : Elle détient un titre de propriété sur lequel figure, dans le périmètre de l'immeuble lui appartenant, le décrochement sur lequel a été édifié l'ouvrage à usage originaire de WC et désormais à usage de débarras. Les époux intimés ne peuvent se prévaloir d'un juste titre utile à l'usucapion dans la mesure où l'acte translatif de propriété qu'ils détiennent mentionne expressément que le local à usage de WC est situé sur la parcelle voisine. Contrairement à ce qu'a pu indiquer le premier juge, cette clause n'est pas destinée uniquement à limiter la responsabilité du notaire en cas de litige mais à prévenir l'acquéreur d'une possible dénégation de son droit de propriété sur la partie d'immeuble en question. Connaissant ainsi parfaitement le vice affectant leur titre, aucune bonne foi ne saurait conforter une possession acquisitive. Aucune jonction de possession n'est de mise entre celle dont se prévalent les défendeurs et celle dont auraient pu bénéficier leurs auteurs puisque la propriété de l'immeuble situé en décrochement de la parcelle AC [Cadastre 3] n'a jamais fait l'objet de controverses si bien que la possession invoquée est entachée d'équivoque. À tout le moins, l'acte de vente régularisé dans le courant de l'année 2008 et dans lequel figure expressément la mention selon laquelle le local à usage de WC est situé sur la parcelle voisine constitue un facteur interruptif de prescription trentenaire. * * * En réponse, les époux [C] concluent au débouté des prétentions de la société appelante. Dans leurs ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 23 avril 2024, ils se prononcent en faveur de la confirmation du jugement entrepris. Subsidiairement, ils sollicitent que soit prononcée l'interdiction pour la société [G]-[Z] [U] de pratiquer une ouverture par une porte côté jardin dans le mur du décrochement de l'immeuble objet de la déclaration de travaux déposée le 13 novembre 2018. Reconventionnellement encore, ils estiment leur adversaire redevable à leur endroit d'une indemnité de 5000 € en compensation des frais irrépétibles exposés. Ils soutiennent à cet égard que : Le décrochement où se situe le local litigieux fait corps avec le gros-'uvre du bâtiment dont ils sont propriétaires, étant souligné qu'il n'est nullement établi, en l'absence de bornage, que le décrochement se situe sur la parcelle AC [Cadastre 3], les documents cadastraux qui en font état n'ayant, à cet égard, aucune valeur probante. Ainsi que l'a relevé le premier juge, le local à usage de débarras a été édifié avec les mêmes matériaux que l'immeuble dont il constitue le prolongement et l'accessoire et dont l'usage a toujours été concédé aux propriétaires de l'immeuble implanté sur la parcelle AC [Cadastre 4]. Le mur séparatif obstruant l'accès à partir du fonds propriété de la SCI requérante a été édifié à l'occasion de la vente du terrain bâti en 1984 qui a eu pour objet de séparer de manière claire et tangible les deux immeubles. L'accès au local dont la propriété est revendiquée ne peut se faire que par un couloir aménagé à l'intérieur de l'immeuble appartenant aux concluants. En toute hypothèse, par l'effet de la jonction des possessions des propriétaires successifs de l'immeuble cadastré AC [Cadastre 4], une prescription acquisitive trentenaire est de nature à leur conférer un droit réel de propriété sur le décrochement, étant souligné que cette possession a toujours satisfait aux critères de l'usucapion. L'ouverture d'une porte sur le jardin aurait pour conséquence de créer une vue oblique sur le fonds appartenant aux concluants en méconnaissance des dispositions des articles 679 et suivants du Code civil si bien qu'ils sont fondés à exiger qu'aucun accès ne soit aménagé dans le mur du local, étant encore précisé que la porte dont la pose est envisagée ne respecterait pas la distance minimale avec le fonds voisin qui est de 60 cm en vertu de l'article 679 du même code. * * * La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'action en revendication de propriété immobilière: Vu l'article 555 du code civil. La SCI appelante a entendu exercer une action en revendication de propriété immobilière sur l'ouvrage immobilier à usage de WC à l'origine et dont les possesseurs actuels, intimés à l'instance d'appel, ont la jouissance et qu'ils ont affecté à l'usage de débarras. La SCI requérante se recommande, tout d'abord, de son titre de propriété, instrumentant une vente immobilière à son profit, par acte authentique en date du 2 mars 1984. L'acte en question porte sur la parcelle bâtie section AC n° [Cadastre 5] du plan cadastral de la commune de [Localité 7] pour une contenance de 6a et 12 ca. Le tènement sur lequel sera construit, plus tard, l'ouvrage litigieux dessine un décrochement de la parcelle AC n° [Cadastre 5], devenue par la suite la parcelle AC n° [Cadastre 3] sur le fonds voisin. Il ressort néanmoins de l'acte que le terrain d'assiette de cette construction participe de l'assise foncière acquise alors par les époux [U]. Pour leur part, les époux [C] sont titulaires de droits de propriété sur la parcelle contigüe cadastrée section AC n° [Cadastre 4]. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cet acte de vente ne stipule nullement que le décrochement litigieux est intégré dans le périmètre de leur parcelle. L'acte précise, à cet égard, que : «'Les toilettes du bâtiment dépendent de l'immeuble cadastré section AC n° [Cadastre 3], propriété de M. et Mme [U]. L'acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.'» Eu égard à la rédaction même de cette disposition contractuelle, le premier juge ne peut être suivi lorsqu'il affirme que sa portée est réductible à une clause limitative de responsabilité rédigée en faveur du notaire instrumentaire de l'acte. Cette stipulation expose clairement qu'une partie des locaux, dont la jouissance résulte du transfert de droits réels inhérent à la vente, est implantée sur le fonds voisin, ce qui est de nature à engendrer un litige quant à l'identification du titulaire du droit de propriété sur ce bâtiment. Les courriers échangés entre les conseils des acquéreurs de la parcelle AC [Cadastre 4], le notaire et le maire de la commune, tous expédiés dans le courant de l'année 2008, font état de cette difficulté dans la détermination de l'identité du propriétaire du local à usage de WC. (courriers des 4 novembre 2008, 15 novembre 2008, 17 novembre 2008 et 19 novembre 2008, soit les pièces n° 18 à 21 du bordereau de communication de pièces des intimés). Il ne peut donc en être déduit, comme l'a fait le premier juge, une confirmation que les toilettes faisaient bien partie du lot acquis par la SCI «'Les Iris'» puisque, sans prendre partie sur la titularité du droit de propriété relativement à la construction litigieuse, les rédacteurs de ces courriers mentionnaient bien l'existence, au moins en germe, d'un contentieux immobilier sur ce point. Le plan cadastral corrobore la portée probatoire du titre détenu par les revendiquants. Ce faisceau d'indices concordants rend donc inutile le recours au bornage des parcelles, étant souligné que l'accomplissement d'une telle diligence n'est jamais une condition de recevabilité, et à plus forte raison de bien-fondé, de l'action en revendication. De surcroît, le bornage ne tend qu'à l'établissement d'une ligne divisoire entre deux fonds voisins et demeure sans incidence sur la détermination de l'étendue du droit de propriété (Cass. 3° Civ. 10 juin 2015 n° 14-20.428). Dès lors, l'absence de plan d'abornement ne constitue pas, de manière intrinsèque, un obstacle à l'objectivation des limites des terrains contiguës. Pour étayer l'option prise d'attribuer la propriété de l'augment aux époux défendeurs le premier juge s'est attaché à resituer dans le contexte des deux ensembles immobiliers adjacents, la construction et l'usage de l'ouvrage en question. Il a principalement retenu qu'un mur de parpaings avait été édifié en vue d'obstruer l'accès à partir du fonds appartenant à la SCI «'[G]-[Z] [U]'» et que le décrochement avait été construit par le propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 4] puisqu'il se situe dans la continuité du bâtiment dont il constitue l'accessoire et qu'il prolonge, de par l'unité architecturale qu'ils composent. Il est également précisé que le local était utilisé par les époux [C] depuis de nombreuses années et n'était accessible qu'à partir de leur héritage. Enfin, il est argué du fait que les époux [U] n'ont jamais invoqué la présomption de propriété du dessus, résultant de la propriété du dessous, afin que leur soit adjugé le bénéfice de leur action en revendication. Le raisonnement développé à partir d'une pluralité d'indices pourrait donner prise à la reconnaissance d'un simple droit superficiaire au profit de la société appelante. Celui-ci résulte d'une dissociation, pour déterminer le titulaire du droit de propriété, entre le foncier et le bâti étant rappelé que la présomption de l'article 552 précité n'est qu'une présomption simple réfragable par la preuve contraire. Celle-ci peut résulter d'une autorisation de bâtir délivrée au maître d'ouvrage et de l'usage du bien qu'il a conservé par la suite (Cass. 3° Civ. 9 novembre 2022 n° 21-17.859). Toutefois, ni le premier juge ni les parties n'ont situé le débat sur ce fondement, étant relevé que la reconnaissance d'un droit réel de propriété sur le décrochement par le jugement querellé concerne le tréfonds et le bâti. Dans cette optique, la question de la titularité de la SCI «'[G]-[Z] [U]'» d'un simple droit de superficie sur le décrochement n'est pas dans le débat. Il convient de rechercher, à cette étape de la discussion, l'effet éventuel de la prescription acquisitive quant à l'issue du présent litige. Les époux [C] se recommandent d'un juste titre pour conforter leur droit de propriété à la faveur d'une prescription abrégée de 10 ans en vertu des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 2272 du code civil. Toutefois, au regard des développements qui précèdent, le juste titre, en l'occurrence l'acte de vente immobilière, est affecté d'une réserve s'agissant de l'intégration du tènement en litige dans l'emprise du bien acquis. Dès lors, la possession utile à l'usucapion est nécessairement entachée d'équivoque puisque le titre de référence contient une stipulation, ci-dessus reproduite, qui ne permet pas de regarder comme irréductiblement fixé le rapport de symétrie devant exister entre l'emprise au sol du bien aliéné, tel que figurant à l'acte, et l'assiette de la possession des défendeurs à l'action en revendication. S'agissant de la prescription trentenaire, ainsi que le fait valoir à bon escient la SCI appelante, la régularisation de l'acte notarié de vente de la parcelle AC [Cadastre 4] à la SCI «'Les Iris'» en date du 21 décembre 2008, en contemplation de la stipulation précitée, a nécessairement eu pour effet d'intervertir le délai de prescription si bien que la durée de la possession depuis la date sus-visée ne peut être jointe à celle dont pouvaient se prévaloir les vendeurs d'immeuble. En effet, du fait de l'insertion à l'acte de vente de ladite clause, la possession ne peut être tenue comme dépourvue d'équivoque, critère qui conditionne la portée acquisitive de la possession utile à l'usucapion en application de l'article 2261 du code précité. En outre, en vertu de l'article 2240 du code civil, dans sa version actuelle issue de la réforme initiée par la loi du 17 juin 2008 et entrée en vigueur le 19 juin suivant et, partant, applicable à la cause, le reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt la prescription. Il n'y a donc pas lieu de rechercher, au cas présent, si la jonction des possessions des propriétaires successifs suffit à caractériser une prescription acquisitive trentenaire. Reste, toutefois, l'hypothèse d'une prescription abrégée cristallisée antérieurement à la vente immobilière. Mais, en toute hypothèse, l'analyse qui tendrait à caractériser par ce biais le droit de propriété contesté se révèle vaine puisqu'aucun des titres détenus par le vendeur et le sur-vendeur de la parcelle actuellement propriété des époux intimés n'a été produit aux débats. Cette recherche s'avère d'autant plus difficultueuse en l'espèce que la prescription abrégée était, avant la réforme de la loi du 17 juin 2008, soumise à un double délai de 10 ans ou de 20 ans suivant que le propriétaire évincé résidait ou non dans le ressort de la cour d'appel d'implantation de l'immeuble litigieux. Enfin, et ainsi qu'il l'a été vu, les courriers échangés entre le notaire et les parties à l'acte ou leurs représentants, montrent que la portée exacte des titres était encore sujette à discussion au moment de la cession du bien, ce qui fait obstacle à ce que l'acte authentique puisse être regardé, sans équivoque, comme un juste titre. Ainsi, dès l'instant où aucun titre translatif de propriété, autre que celui détenu par les époux [C], n'a été produit aux débats, la cour n'est pas en mesure d'exercer son contrôle sur ce point. Les modalités de la possession utile à l'usucapion à délai abrégé ne sont pas davantage connues et ne peuvent être déduites au terme d'un raisonnement présomptif à partir des pièces fournies au dossier. Il s'ensuit que l'acquisition de la propriété par prescription ne peut être retenue au cas présent. La SCI «'[G]-[Z] [U]'» sera donc accueillie en son action en revendication de propriété immobilière et le jugement attaqué corrélativement infirmé. Les époux intimés seront donc tenus de libérer le local litigieux dans le délai de deux mois suivant la date de signification du présent arrêt, à défaut de quoi ils seraient redevables d'une astreinte provisoire d'un montant de 50,00 € par jour de retard pour une durée maximale de 6 mois. Sur l'ouverture pratiquée dans un mur-pignon: La SCI propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 3] a entrepris des travaux d'aménagement de son local et envisagé le percement d'un mur pignon pour y installer une porte donnant accès à un jardin appartenant aux époux [C]. L'immeuble bâti, propriété de ces derniers, s'ouvre sur cet espace dégagé à usage de jardin. Le projet d'ouverture concerne donc un mur qui fait un angle droit avec celui de l'immeuble voisin. Il est ainsi fait grief à la société maître d'ouvrage de pratiquer une ouverture génératrice d'une vue sur le fonds voisin sans respecter la distance de 6 décimètres prévue par l'article 679 du code civil, aux termes duquel: «'On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres de distance.'» Le premier juge ne s'est pas prononcé sur ce chef de prétention puisqu'il a rejeté l'action en revendication de propriété immobilière diligentée par la SCI appelante. Aussi les demandeurs reconventionnels ne sont pas tenus de solliciter, dans le dispositif de leurs dernières écritures, l'infirmation sur ce point du jugement rendu en référence aux dispositions des articles 562 et 954 du code de procédure civile. Il convient également de préciser la portée de la demande reconventionnelle formulée par les défendeurs. Ceux-ci, dans le corps de leurs écritures, ont fait grief à la SCI appelante au principal de méconnaître les distances devant être respectées en cas d'ouverture d'un jour dans un mur limitrophe en insistant sur le fait que l'usager de la porte se trouverait nécessairement dans le champ visuel des fenêtres du bâtiment adjacent. Ce faisant, les époux [C] n'ont pas entendu contester la vue droite sur le jardin mais uniquement incriminer le non-respect de la distance séparative conformément aux prescriptions des articles 679 et 680 du code civil lorsque deux bâtiments sont édifiés en quinquonce. Il convient, en outre, de relever que deux fenêtres du local affecté à usage de débarras sont génératrices d'une vue droite sur le fonds voisin si bien que cette configuration aurait pu laisser présumer l'existence d'une servitude de vue. Dans ce contexte, l'aménagement d'une porte n'aurait eu d'autre effet que d'aggraver, le cas échéant, une servitude sans créer d'atteinte à l'intimité des occupants du fonds servant. Il est, tout d'abord, constant que la création d'une porte dans un mur pignon correspond, au plan sémantique, au vocable de vue, visé à l'article 678 du même code, et qu'on définit habituellement comme toute ouverture ordinaire, non fermée ou pourvue de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin. Les demandeurs à l'appel incident évaluent à 15 cm la distance séparant le gros-'uvre de leur bâtiment du point le plus proche de l'ouverture projetée. Les clichés photographiques produits aux débats et le plan de masse des habitations accréditent le bien-fondé d'une telle évaluation. Les époux intimés sont donc fondés à exiger le respect des distances sus-rappelées mais sans, toutefois, contraindre les maîtres d'ouvrage à supprimer ou à renoncer à l'ouverture litigieuse. La cour se bornera donc à leur imposer une obligation de ne pas faire, à savoir méconnaitre la distance de 60 cm entre les points les plus rapprochés des deux ouvrages. L'équité ne commande pas l'application, au cas présent, des dispositions de l'article 700 CPC. Chaque partie conservera la charge intégrale de ses frais irrépétibles. Il sera fait masse des dépens qui seront supportés, pour 2/3 et solidairement par les époux [C], et pour le 1/3 restant par la SCI «'[G]-[Z] [U]'». PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement déféré. Statuant à nouveau : Accueille l'action en revendication de propriété immobilière intentée par la SCI «'[G]-[Z] [U]'» à l'encontre des époux [C] relativement au local, construit sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 3], occupée par ces derniers et employé à usage de WC puis de débarras ; Dit que les époux [C] seront tenus de libérer le local dans un délai maximal de 2 mois suivant la date de signification du présent arrêt, à défaut de quoi ils seront redevables d'une astreinte provisoire de 50,00 € par jour de retard pour une durée maximale de 6 mois ; Fait défense à la SCI «'[G]-[Z] [U]'» de pratiquer une ouverture pour l'installation d'une porte dans le mur pignon du local concerné par le litige à une distance inférieure à 60 cm du point le plus avancé du bâtiment édifié sur le fonds voisin et appartenant aux époux [C] ; Déboute les parties pour le surplus ; Dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront supportés, à concurrence des 2/3 solidairement par les époux [C] et pour le 1/3 restant par la SCI «'[G]-[Z] [U]'». Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,