Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/03762

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [J] [Y] Monsieur [F] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03762 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZA N° MINUTE : 7 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDEURS Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03762 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZA EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 août 2021, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 998,20 euros. Par actes de commissaire de justice du 9 août 2023 pour Mme [J] [Y] et du 18 août 2023 pour M. [F] [Y], le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4542,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] le 22 août 2023. Par assignations du 8 mars 2024 pour Mme [J] [Y] et du 13 mars 2024 pour M. [F] [Y], PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [Y] et Mme [J] [Y], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,4738 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2024,500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 mars 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 30 mai 2024, [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mai 2024, s'élève désormais à 2661,34 euros. [Localité 5] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Mme [J] [Y] comparait en personne, elle reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle justifie de la transcription de son divorce à l'état civil le 16 février 2024. Elle ajoute vivre seule avec son fils et ne pas avoir de revenus. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4542,21 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 octobre 2023. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 mai 2024, M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] lui devaient la somme de 2661,34 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 448,15 euros au bailleur, à titre de provision, somme due au 16 février 2024, date de la transcription du divorce, qui met fin à la cotitularité du bail et à la solidarité des preneurs, soustraction faite des paiements intervenus postérieurement. Mme [J] [Y] sera également condamnée à payer la somme de 2213,19 euros. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [J] [Y] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [J] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 19 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire. La charge de l'indemnité d'occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l'occupation illicite. La demande de voir condamné solidairement M. [F] [Y] au paiement de cette indemnité sera par conséquent rejetée la solidarité ménagère ayant pris fin à la date de la transcription du divorce. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [Y] et Mme [J] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, l n’y a pas lieu de les condamné à une qulconque indemnité sur le fondement de l’aticle 700 du code de procédure civile La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2021 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d'une part, et M. [F] [Y] et Mme [J] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 19 octobre 2023, CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 448,15 euros (quatre cent quarante-huit euros et quinze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêtée au 16 février 2024, CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2213,19 euros (deux mille deux cent treize euros et dix-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, AUTORISE Mme [J] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [Y], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 octobre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [J] [Y] sera condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 août 2023 et celui des assignations du 13 mars 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge