Texte intégral
Minute n° 2024 /467
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 18 Octobre 2024
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DEMANDEUR :
Monsieur [Z] [E]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par la SELARL EL KOURI AVOCAT, avocats au barreau de NANTES - 311
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [T] [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 septembre 2024
date des débats : 06 septembre 2024
délibéré au : 18 octobre 2024
RG N° RG 24/01862 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NCBQ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à la SELARL EL KOURI AVOCAT
CCC à Monsieur [T] [W]
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2014, Monsieur [T] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [E], un logement situé [Adresse 1] - [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 575 euros, outre 70 euros par mois de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 575 euros.
Le 25 août 2022, Monsieur [T] [W] s’est engagé auprès de son locataire, devant la commission départementale de conciliation au logement, à effectuer la régularisation des charges depuis 2018 et à fournir les quittances de loyer depuis juin 2021 jusqu’au 30 septembre 2022.
Le 14 juin 2023, Monsieur [T] [W] a adressé un courrier en recommandé à Monsieur [Z] [E] lui donnant congé à l’échéance du bail au 19 décembre 2023 pour un motif légitime et sérieux, à savoir l’occupation du logement à titre de résidence principale dans le cadre d’un rapprochement familial.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 août 2023 par constat d’huissier réalisé à l'initiative du locataire, hors la présence de Monsieur [T] [W].
Par décision en date du 24 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Monsieur [T] [W] de produire les décomptes de charges des années 2018 à 2022 inclus sous astreinte de 20 euros par jour pendant 30 jours à compter d’un mois suivant la signification de la décision, et de produire les quittances de loyers de juin 2021 à août 2023 sous astreinte de 10 euros par jour pendant 30 jours à compter d’un mois suivant la signification de la décision.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Monsieur [Z] [E] a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de le condamner au versement des sommes suivantes :
- 900 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée le 24 novembre 2023 ;
- 899,35 euros au titre de la régularisation des charges locatives sur la période 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 ;
- 899,35 euros au titre de dommages et intérêts pour non-respect des dispositions contractuelles ;
- 575 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- 345 euros au titre des 10% de pénalité par mois de retard ;
- 57,50 euros par mois à compter de la signification de l’assignation et ce jusqu’à signification du jugement à venir ;
- les sommes de 334,48 euros pour l’état des lieux de sortie, 10,35 euros pour le pli sécurisé de remise des clés, 81 euros au titre de la location de véhicule pour déménager, 25,40 euros pour les frais de stationnement ;
- 6.900 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du juge chargée des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes du 6 septembre 2024.
A cette audience, Monsieur [Z] [E] a maintenu les termes de son assignation.
Il expose que la communication est impossible avec le bailleur qui n’a pas respecté la précédente décision du juge des contentieux de la protection signifiée le 20 décembre 2023 et qu’il convient de liquider l’astreinte ; qu’une procédure de conciliation n’avait pas été fructueuse pour obtenir la régularisation des charges qui peuvent être estimées à 899,35 euros ; que le non-respect de ses obligations contractuelles justifie également l’octroi de dommages et intérêts pour non-production annuelle de la régularisation des charges ; que la caution n’a pas été restituée alors qu’elle aurait dû l’être au plus tard le 31 octobre 2023 puisqu’il a quitté le logement le 31 août 2023 ; que l’application de la pénalité de 10 % représente 345 euros de pénalités, outre 57,50 euros par mois jusqu’au jugement à intervenir ; que le congé délivré par Monsieur [W] est frauduleux dès lors qu’il a été délivré pour vente alors qu’il avait indiqué vouloir occuper le logement à titre de résidence principale ; qu’il a pu constater qu’il a mis en vente sur « Le boncoin » et que le nom figurant sur la boîte aux lettres était toujours le sien ; qu’en étant contraint à déménager, il a été contraint au paiement de nombreux frais, raison pour laquelle il sollicite des dommages et intérêts.
Monsieur [T] [W], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience, le juge des contentieux de la protection a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 18 octobre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la liquidation de l’astreinte :
En vertu de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.
En l’espèce, le juge des contentieux de la protection, dans sa décision du 24 novembre 2023, ne s’est pas réservé le pouvoir de liquider l’astreinte.
Par conséquent, il y a lieu de se déclarer incompétent pour la liquidation de l’astreinte prononcée le 24 novembre 2023.
– Sur la régularisation des charges locatives :
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation des charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.
L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.”
En l'espèce, Monsieur [T] [W] a été condamné sous astreinte à produire les décomptes des charges des années 2018 à 2022 inclus par décision en date du 24 novembre 2023 signifiée par voie d’huissier le 20 décembre 2023.
Monsieur [E] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [W] au paiement du remboursement de 5 années de charges ainsi que des 8/12ème pour l’année 2023 (période du 1er janvier au 31 août 2023), soit un montant estimé à 899,35 euros sur la base des régularisations de charges ayant eu lieu pour les années 2015, 2016 et 2017.
Toutefois, Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve des démarches entreprises auprès de Monsieur [T] [W] pour mettre à exécution le jugement précité, ni de celles destinées à obtenir les régularisations des charges pour l’année 2023.
Surtout, l’estimation de la créance, fondée sur un calcul réalisé par projection sur les années antérieures, demeure incertaine.
Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.
Sur les dommages-intérêts :
Monsieur [E] sollicite la somme de 899,35 euros sur le fondement de la particulière mauvaise foi de Monsieur [W] n’ayant pas respecté ses obligations prévues au contrat, ni l’accord lors de la conciliation en date du 25 août 2022, ni les dispositions légales, ni les sanctions judiciaires (astreintes).
En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, Monsieur [T] [W] peut être condamné au titre de l’inexécution de son obligation de production des comptes de régularisation des charges pour la période de 2018 au 31 août 2023, le préjudice pouvant alors être estimé à la somme de 899,35 euros.
Il convient donc de condamner Monsieur [T] [W] au paiement de la somme de 899,35 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution des obligations du contrat.
Sur la caution :
S'agissant du dépôt de garantie, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution est porté à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
En l'espèce, Monsieur [E] justifie d’un état des lieux de sortie réalisé par huissier conforme à l’état des lieux d’entrée et de l’envoi des clés par « La Poste » en l’absence du bailleur.
Monsieur [T] [W], qui n’a pas comparu, ne s’est pas opposé à la restitution de la caution dès lors qu'il n’a formulé aucune demande au titre des réparations locatives.
Il convient donc d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 575 euros à Monsieur [E].
S’agissant de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette demande sera rejetée faute pour le locataire d’apporter la preuve de la transmission de l’adresse de son nouveau domicile à Monsieur [T] [W].
Sur le caractère frauduleux du congé :
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé par le bailleur au locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
Il ajoute que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Il dispose encore que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale.
Sur ce fondement, Monsieur [E] sollicite le remboursement des frais d’état des lieux (334,48 euros, 10,35 euros pour le pli sécurisé de remise des clés, 81 euros au titre de la location de véhicule pour déménager, et 25,40 euros pour frais de stationnement) outre 6.900 euros à titre de « dommages et intérêts », soit 12 mois de loyers, au regard de la particulière mauvaise foi du bailleur.
S’agissant du caractère « frauduleux » du congé, le locataire justifie d’une annonce immobilière postée sur le site « Leboncoin » en date du 19 décembre 2023 pour démontrer que le motif invoqué n’était pas conforme au motif réel. Il ajoute que le nom qui figure actuellement sur la boîte aux lettres est toujours le sien, laissant entendre que Monsieur [T] [W] n’a jamais occupé le logement.
Toutefois, il convient d’observer que ces constatations faites par le locataire interviennent plusieurs mois après son départ, effectif au 31 août 2023, et qu’il n’est pas démontré que le motif allégué n’était pas exact au moment de la délivrance du congé.
Par ailleurs, Monsieur [E] invoque le caractère frauduleux d’un congé qu’il n’a aucunement contesté après un départ anticipé puisqu’il avait en principe l’obligation de quitter les lieux au 19 décembre 2023.
Ce départ anticipé justifie également le rejet des demandes indemnitaires (location d’un véhicule pour déménager, frais de stationnement) et de la demande formulée au titre de dommages et intérêts à hauteur de 6.900 euros.
Il conviendra en revanche de condamner Monsieur [T] [W] au remboursement des frais d’état des lieux de sortie (334,48 euros) et de remise des clés (10,35 euros).
2 - Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
Monsieur [T] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.
L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur [T] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros à Monsieur [Z] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
SE DECLARE incompétent pour liquider l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection le 24 novembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme de 899,35 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles ;
CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme de 575 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie;
CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme de 334,48 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie et 10,35 euros au titre des frais de remise des clés ;
CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [Z] [E] de l’ensemble de ses autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Aurélien PARES Pierre DUPIRE
