Cour de cassation, 10 mars 2016. 15-15.675

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10112 F Pourvoi n° Y 15-15.675 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Foncière des arts, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2015 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [N] [W], 2°/ à Mme [K] [T] épouse [W], domiciliés tous deux [Adresse 1], 3°/ à M. [R] [U], domicilié [Adresse 3], 4°/ à la société Fontaine, Roussel, Sénéchal, Vilain, Floquet et Aubry, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Foncière des arts, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Fontaine, Roussel, Sénéchal, Vilain, Floquet et Aubry, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme [W] ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Foncière des arts aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière des arts à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [W] ; rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Foncière des arts Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière des arts à payer à M. et Mme [W] la somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile AUX MOTIFS QUE le tribunal a en revanche exactement jugé qu'une nouvelle promesse synallagmatique de vente était intervenue au mois de juillet entre la société Brasserie et développement et les époux [W]. Si dans un premier temps les époux [W], sommés d'avoir à comparaître en l'étude de Maître [U], qui avait déposé le 15 mai 2008 au rang des minutes de l'étude l'acte sous seing privé du 10 septembre 2007, afin de signer le dossier de déclaration d'intention d'aliéner, n'ont pas comparu et ont refusé de signer les documents administratifs, les discussions se sont poursuivies et dans la lettre du 29 juillet 2008 qu'il a adressé à Maître [B], le conseil de la société Brasserie et développement, dont le mandat n'est pas contesté, faisait expressément référence à un accord conclu par les conseils des parties pour une vente de l'immeuble au prix de 420.000 euros dans les termes suivants : « Finalement il a été convenu que les époux [W] vendaient les murs libres d'occupation moyennant une somme de 420.000 euros à la société Brasserie et développement SA, paiement comptant… quoiqu'il en soit, la situation est maintenant régularisée et il me serait agréable que vous puissiez faire d'urgence la régularisation de la DIA, afin de faire avancer le dossier. Ma cliente fera intervenir Maître [U] pour l'assister dans l'acte de vente et la bonne collaboration de vos deux compétences devrait faire en sorte que le dossier soit traité dans la sérénité, l'urgence et la compétence ». Si, comme le soutient désormais la société Brasserie et développement, cette lettre avait seulement manifesté l'existence de discussions pré contractuelles, mandat n'aurait pas été donné au notaire de « faire d'urgence la régularisation de la déclaration de l'intention d'aliéner », étant observé que les époux [W] ne contestent pas le contenu de ladite lettre, leur accord étant démontré par la saisine de Maître [B] et la convocation de la société Brasserie et développement en vue de la signature de l'acte authentique le 18 mars 2009 et encore par les discussions engagées avec [O] [F] en vue de la rupture du compromis signé le 6 mai 2008 ayant abouti au protocole d'accord signé le 3 novembre 2008. C'est donc au résultat d'une exacte analyse des données de fait et de droit du litige que les premiers juges ont retenu que la lettre du conseil de la société Brasserie et développement constituait un commencement de preuve par écrit et que celui-ci était complété par le mandat donné aux notaires de préparer l'acte authentique. Par une lettre du 2 février 2009, le conseil de la société Brasserie et développement a indiqué à Maître [B] que sa cliente n'envisageait pas de régulariser l'acte authentique. Il résulte de la lettre du 11 février 2009 qu'il a ensuite adressée à Maître [B] et des observations signifiées par acte d'huissier en date du 18 février 2009, jour prévu pour la signature de l'acte authentique, que le refus de signature de l'acte authentique résultait du refus des époux [W] de communiquer le protocole transactionnel signé avec [O] [F] et de l'absence de justification de la purge du droit de préemption de la mairie. Les époux [W] soutiennent, s'agissant de la communication du projet d'acte et de ses annexes, que Maître [B] a procédé à cette communication le 28 janvier 2009 par une lettre adressée à Maître [U] et la société Foncière des arts soutient que si elle a effectivement reçu l'acte les annexes n'étaient pas comprises dans l'envoi. La copie de la lettre du 28 janvier 2009 sur laquelle est apposée un tampon « reçu le 30 janvier » mentionne l'envoi par le notaire des vendeurs au notaire de l'acquéreur du projet d'acte et « des pièces habituelles » et par ailleurs l'examen de ces pièces montre que les formalités d'usage avaient été effectuées et notamment la purge du droit de préemption. A supposer que les pièces justificatives n'aient pas été jointes ce seul motif était manifestement insuffisant pour justifier la rupture unilatérale de la convention à l'initiative de l'acquéreur avant même le rendez-vous en l'étude du notaire. Le projet d'acte faisait état du compromis signé le 6 mai 2008 par les époux [W] et [O] [F], rappelait que ce compromis avait fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes de l'étude de Maître [B] et qu'il avait ensuite été publié le 5 septembre 2008. Enfin, il mentionnait l'existence du protocole d'accord discuté par les époux [W] et [O] [F], sans toutefois en préciser le contenu et sans l'annexer au projet transmis. Il convient d'observer sur ce point que la société Brasserie et développement n'ignorait pas l'existence du compromis signé avec [O] [F] ainsi que cela résulte de la lettre adressée par Maître [M] à Maître [B] le 28 mai 2008 dans laquelle il se prévalait de l'antériorité de la publication de l'acte sous seing privé du 10 septembre 2007, que le compromis signé avec [O] [F] a été publié le 5 septembre 2008 après l'intervention de l'accord intervenu entre les vendeurs et la société Brasserie et développement, que entre le mois de juillet 2008 et le mois de janvier 2009 il n'est justifié d'aucune discussion entre les parties sur les conséquences de l'existence de ce compromis même si dans sa lettre du 11 février 2009 Maître [M] invoque un refus de Maître [B] de communiquer le protocole, qu'enfin le décompte établi par Maître [B] et produit aux débats démontre que le prix de vente permettait de payer tous les créanciers des époux [W] et notamment [O] [F]. Le projet d'acte, établi par un notaire, mentionnait l'existence d'un protocole d'accord intervenu entre les époux [W] et [O] [F] et cette mention était de nature à dissiper tout doute de la société qui devait acquérir le bien quant à l'étendue des droits de chacun, étant observé qu'elle a purement et simplement refusé de signer l'acte et ne s'est pas présentée le 18 mars 2009 et qu'elle ne justifie nullement avoir sollicité officiellement la communication du protocole avant de notifier son refus de signer dont on peut penser qu'il était motivé en réalité par le fait qu'elle avait appris que le prix consenti à [O] [W] ([F]) était inférieur à celui qu'elle avait accepté de payer. Il n'est pas inutile de rappeler que par l'intermédiaire de son conseil la société Brasserie et développement avait expressément indiqué qu'elle considérait que le compromis signé avec [O] [F] ne lui était pas opposable compte tenu de la publication de l'acte du 10 septembre 2007. Enfin le fait qu'un compromis ultérieurement signé avec les époux [Z] ait prévu une nouvelle condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire, régularisant les travaux de transformation des locaux par les époux [W], condition qui n'avait jamais été antérieurement évoquée par les actes préparés par Maître [B], n'était pas connu à la date du 1er février 2009 et ne peut justifier rétroactivement le refus de la société Brasserie et développement, étant observé sur ce point que l'acte de vente finalement intervenu dans le cadre de la procédure d'adjudication entre la société Tofimo et les époux [W] rapporte qu'un permis de construire a été délivré par la mairie [1] autorisant le changement de destination du premier étage de l'immeuble en appartement et la construction à l'arrière du bâtiment de deux logements, et la réalisation de trois emplacements de stationnement, ce qui démontre que cet élément n'aurait pas en toute hypothèse empêché la réalisation de la vente. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir qu'en refusant de réitérer la vente par acte authentique au vu du seul projet d'acte envoyé par Maître [B] la société Brasserie et développement a commis une faute à l'égard de ses cocontractants. Les époux [W], qui ont fait l'objet d'une procédure afin de vente forcée à l'initiative de la caisse de Crédit mutuel, n'ont pas agi afin de contraindre la société Brasserie et développement à réaliser la vente ou afin d'obtenir sa résiliation mais sont fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice résultant du refus de la société Brasserie et développement puisque la vente de leur immeuble est finalement intervenue pour le prix de 300.000 euros ainsi qu'ils en justifient. Dans la mesure où l'existence de motifs sérieux de refus de réitération à la date du 18 mars 2009 n'est pas démontrée et où aucun élément ne permet de retenir que l'acte n'aurait pas pu être régularisé, il convient d'évaluer le préjudice subi par les époux [W] à la somme de 120.000 euros représentant la différence entre le prix de vente accepté par la société Brasserie et développement et le prix de vente final de l'immeuble à la société Tofimo. Les époux [W] ne sauraient obtenir le paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 33.000 euros qu'ils ont accepté de verser à [O] [F], qu'ils auraient versée si l'acte authentique avait été signé et qu'au demeurant ils ne justifient pas avoir effectivement payée (arrêt, p. 9 à 11) ; 1) ALORS QUE ne commet pas de faute l'acquéreur qui refuse de signer l'acte authentique de vente d'un immeuble dont il n'est pas établi, contrairement à ce qui était convenu, qu'il n'est l'objet d'aucune revendication susceptible de remettre en cause son droit de propriété ; qu'en décidant que la société Foncière des arts avait commis une faute en refusant de signer l'acte authentique de vente de l'immeuble appartenant aux époux [W], tout en constatant, d'abord, que le projet d'acte authentique mentionnait l'existence du protocole d'accord signé entre les vendeurs et le bénéficiaire d'une précédente promesse de vente qui les avait assigné en réalisation de la vente devant le Tribunal de grande instance de Lille, sans en préciser le contenu, ensuite, que le décompte établi par le notaire démontrait que le prix de vente permettait de désintéresser le bénéficiaire de cette précédente promesse, lequel exigeait le paiement de la somme de 33.000 euros pour se désister de son action en vente forcée, et enfin que les époux [W], vendeurs, n'établissaient pas avoir effectivement payé cette somme à ce bénéficiaire, ce dont il se déduisait qu'au jour prévu pour la signature de l'acte authentique et jusqu'à la libération du prix convenu par le notaire recevant la vente, l'immeuble cédé demeurait l'objet d'une procédure de vente forcée susceptible de remettre en cause le droit de propriété de la société Foncière des arts, acquéreur, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 1184 et 1589 du code civil ; 2) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant, pour considérer comme fautif le refus de la société Foncière des arts de procéder à la signature de l'acte authentique de vente, que le projet d'acte qui lui avait été transmis mentionnait « l'existence du protocole d'accord discuté par les époux [W] et [O] [F] sans toutefois en préciser le contenu et sans l'annexer au projet transmis » et « l'existence d'un protocole d'accord intervenu entre les époux [W] et [O] [F] » (arrêt, p. 10, § 7 et 9), pour en déduire que cette mention « était de nature à dissiper tout doute de la société qui devait acquérir le bien quant à l'étendue des droits de chacun » (arrêt, p. 11, § 1), quand le projet d'acte mentionnait seulement qu' « aux termes d'un acte sous seings privés en date à [Localité 1], de ce jour, Monsieur et Madame [Y], d'une part, et Monsieur [O] [F], d'autre part, ont convenu d'un commun accord de mettre fin au compromis en date du 6 mai 2008 » (projet d'acte, p. 3, pénult. alinéa), ce dont il ne pouvait se déduire que la société Foncière des arts avait été informée de l'existence d'un protocole transactionnel « intervenu », mais seulement à intervenir, cette mention du projet d'acte n'étant dès lors pas de nature « à dissiper tout doute » quant à l'étendue des droits de l'acquéreur, la Cour d'appel a dénaturé le projet d'acte produit aux débats et a, partant, violé l'article 1134 du code civil.