Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 11]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/07125 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKZM
N° de MINUTE : 25/00595
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “CENTRAL 1" SIS [Adresse 6], représenté par la SELARL [P] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Me [C] [P] [V], administrateur judiciaire, désignée selon ordonnance rendue par le Tribunal Judiciaire de Bobigny, le 07 février 2008, et ordonnances de prorogation successibes, puis modifiée par ordonnance du 20 janvier 2022
[Adresse 14]
[Adresse 16]
[Localité 10]
représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074
C/
DEFENDEUR
S.C.I. [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 9]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 05 Février 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. [Adresse 3] est propriétaire de lots à usage commercial et de bureaux au sein de l'ensemble immobilier "CENTRAL 1" sis [Adresse 5] à [Localité 15] (93).
Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "CENTRAL 1" sis [Adresse 5] à Noisy le Grand (93), représenté par la SELARL [P] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Me [C] [P] [V], administrateur judiciaire, désignée en qualité d'administrateur provisoire selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 7 février 2008, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la S.C.I. [Adresse 3] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[12] 1 ›› située [Adresse 4] à NOISY LE GRAND (93160) les sommes suivantes :
- 185.489,50 €, au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12 février 2024, date de la première mise en demeure restée infructueuse.
- 4.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. [Adresse 3], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci depuis plusieurs années. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et ce, d'autant que la copropriété se trouve dans une situation de particulière difficulté au regard du montant des impayés auxquels elle doit faire face. Il considère également que la défenderesse ne peut être jugée de bonne foi, cette dernière étant composée des mêmes associés que la société auprès de laquelle elle a acquis ses lots or ladite société a été condamnée par le tribunal de céans au paiement d'un arriéré de charges, notamment par jugements du tribunal judiciaire de Bobigny des 1er juin 2021 et 09 novembre 2023. Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. [Adresse 2] DES [Adresse 13] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. 26 ALLEE DES HETRES n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 janvier 2025 et fixée à l'audience du 05 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [Adresse 3];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux de l'administrateur provisoire des 25 février 2020, 7 décembre 2020, 23 mars 2021, 22 avril 2021, 2 décembre 2021, 11 février 2022, 28 février 2022, 18 mai 2022, 13 juillet 2022, 27 janvier 2023, 13 mars 2023, 21 mars 2023, 05 juin 2023, 19 janvier 2024 et 28 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire et de prorogation de mission.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il sera relevé que la matrice cadastrale fait apparaître que la S.C.I. [Adresse 3] est propriétaires de lots au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 15] (93) tandis que l'acte de vente mentionne l'adresse de cet ensemble comme étant le [Adresse 8] à [Localité 15]. L'assiette cadastrale desdits lots, telle qu'établie par ces deux documents est cependant en tout point identique, permettant ainsi d'établir que tant la matrice que l'acte de vente se rapportent bien aux mêmes lots d'un unique ensemble immobilier situé sur une voie dont la dénomination a changé.
En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 07 décembre 2020 et le 1er avril 2024 a été de 286.959,04 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 101.469,54 euros.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 185.489,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. [Adresse 3], sur la somme de 164.186,35 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, la S.C.I. [Adresse 3] paye très irrégulièrement les charges de copropriété et n'a ainsi effectué aucun règlement depuis le 7 décembre 2021 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. [Adresse 3] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l'administrateur provisoire.
La mauvaise foi de la S.C.I. [Adresse 3] est en outre pleinement caractérisée, les associés qui la composent étant les associés de la S.C.I LE CENTRAL et de la S.C.I. SARJJ INVEST, propriétaires de lots au sein de ce même ensemble immobilier. Or les sociétés LE CENTRAL et SARJJ INVEST ont déjà fait l'objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny des 20 novembre 2018 et 10 décembre 2019, ainsi que par jugements du tribunal judiciaire de Bobigny des 1er juin 2021 et 09 novembre 2023. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors que ses associés ont été parfaitement éclairés par les motifs des jugements susvisés, la S.C.I. [Adresse 3] ne peut être considérée comme étant de bonne foi.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. [Adresse 3], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 3] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "CENTRAL 1" sis [Adresse 5] à Noisy le Grand (93), représenté par la SELARL [P] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Me [C] [P] [V], administrateur judiciaire, désignée en qualité d'administrateur provisoire selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 7 février 2008, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 185.489,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. [Adresse 3], sur la somme de 164.186,35 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "CENTRAL 1" sis [Adresse 5] à Noisy le Grand (93), représenté par la SELARL [P] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Me [C] [P] [V], administrateur judiciaire, désignée en qualité d'administrateur provisoire selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 7 février 2008, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 3.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "CENTRAL 1" sis [Adresse 5] à Noisy le Grand (93), représenté par la SELARL [P] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Me [C] [P] [V], administrateur judiciaire, désignée en qualité d'administrateur provisoire selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 7 février 2008, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
