Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 24/01115

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/01115 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT4U NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 31 JUILLET 2024 DEMANDERESSE Mme [J] [U] [G] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Marina BEAUMONT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. FONCIERE INVESTISSEMENT Immatriculée au RCS de Saint Denis sous le N°891 065 914 [Adresse 2] [Localité 5] Non représentée Copie exécutoire délivrée le : 31.07.2024 CCC délivrée le : à Me Marina BEAUMONT COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 Juin 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Juillet 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire , du 31 Juillet 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Madame [J] [U] [G] possède une parcelle de terrain comportant une maison en bois sous tôles sise [Adresse 1] pour la vente de laquelle un compromis a été signé le 16/02/2023 avec la SAS FONCIERE INVESTISSEMENT moyennant le prix de 365.000 euros. La réitération de l'acte authentique était prévue pour le 30/09/2023 au plus tard. Soutenant que la société FONCIERE INVESTISSEMENT n'a pas signé l'acte notarié sans motif valable, Madame [G] l'a fait citer, par exploit délivré le 04/04/2024, pour demander au tribunal de condamner la SAS FONCIERE INVESTISSEMENT à lui payer les sommes suivantes : - 36.500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément à la clause de pénalités prévue aux termes du compromis de vente du 16 février 2023 ; - 3.322,27 euros en réparation de son préjudice économique ; - 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ; - 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens; et de dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation et n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Elle soutient que le compromis est caduque en raison des manquements de la SAS FONCIERE INVESTISSEMENT qui n'a pas justifié de la réalisation des trois conditions suspensives prévues à l'acte ; qui n'a pas répondu à la mise en demeure adressée par le notaire et qui a sollicité un délai supplémentaire pour la réitération de l'acte, en proposant de verser une indemnité jusqu'à la signature qu'elle n'a finalement jamais réglée ; qu'elle a reconnu ne pas être en mesure d'honorer son engagement , qu'elle est fondée à percevoir le montant de la clause pénale prévue, en raison de la caducité du compromis ; qu'elle subit également un préjudice économique consécutif à la non démolition de la construction édifiée et à l'absence d'évacuation des déchets que la société FONCIERE INVESTISSEMENT devait réaliser , ainsi qu'un préjudice moral , consécutif aux agissements de la défenderesse. La société FONCIERE INVESTISSEMENT, citée à sa personne, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024 et l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2024. MOTIFS Sur la stipulation de pénalités Le compromis signé par les parties prévoyait notamment une stipulation de pénalités rédigées ainsi : «  Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 36.500 euros à titre de dommages intérêts ». Il prévoyait également que : « Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constatée' provient de la défaillance de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de I'ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n 'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. » Ce compromis comportait trois conditions suspensive relatives à l'obtention par la société FONCIERE INVESTISSEMENT d'un certificat de non-opposition à une déclaration préalable afin de permettre la division du terrain en deux lots à usage d'habitation, du permis de construire pour travaux et d'un certificat d'urbanisme “ informatif ”. Madame [G] établit qu’à la date du 26 septembre 2023, le notaire rédacteur l'informait que la défenderesse n'était pas en mesure de régler le prix de vente et qu'en conséquence, le compromis serait caduque le 30 septembre 2023 ; Elle établit également qu'à réception par la défenderesse de la convocation du notaire pour une signature prévue le 16 octobre 2023, la société FONCIERE INVESTISSEMENT n'a proposé qu'un report de la signature à 4 mois et le versement d'une indemnité mensuelle de 3.000 € dans l'attente de pouvoir réunir les fonds ; que bien qu'elle se prévalait alors de l'obtention de la déclaration préalable, elle n'en n'a pas justifié et a finalement renoncé au projet d'achat en proposant à Madame [G] la signature d'un avenant au compromis prévoyant une indemnisation à hauteur de 10.000 €. Cet avenant a été signé par les parties le 08/11/2023 et n'a pas été exécuté selon les dires de Madame [G] qui a renoncé expressément à poursuivre la vente par lettre recommandée adressée à l'acquéreur le 23 février 2024 . Il se déduit de ce qui précède que le compromis de vente est caduque faute de réitération à la date prévue en raison de la défaillance de cette société qui n'a justifié ni de la réalisation des conditions suspensives, ni honoré l'avenant signé le 08/11/2023. Ainsi, conformément aux termes du compromis, les parties sont libérées de plein droit de leur engagement et la responsabilité de la société défenderesse par la faute de laquelle la vente n'a pu être exécutée justifie de mettre à sa charge le montant des dommages intérêts initialement fixés, soit la somme de 36.500 € au paiement de laquelle elle sera condamnée. Sur le préjudice économique Madame [G] établit que la société défenderesse a engagé des frais de bornage du terrain litigieux qu'elle n'a pas davantage réglés ( 3.222,27 € ) et qu'elle a mis d'autorité à sa charge par un courrier de renonciation adressé au géomètre expert le 12/12/2023. Si la légalité de la manœuvre interroge, Madame [G] n'établit pas avoir réglé le géomètre expert, qui a été expressément mandaté par la société défenderesse. En conséquence, elle sera déboutée de ce chef de demande. Sur le préjudice moral Le comportement fautif de la société défenderesse a nécessairement causé à Mme [G] un préjudice moral, qui est distinct de la simple annulation du projet de vente, qui sera réparé par l'octroi de la somme de 1.000 €. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante les frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société FONCIERE INVESTISSEMENT qui succombe supportera les dépens. PAR CES MOTIFS le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire; CONDAMNE la SAS FONCIERE INVESTISSEMENT à payer à Madame [J] [U] [G] les sommes suivantes : - 36.500 euros à titre de dommages-intérêts ; - 1.000 euros en réparation du préjudice moral ; - 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens; DIT que ces condamnations produiront intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024; DEBOUTE Madame [J] [U] [G] du surplus de ses demandes; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit. La Greffière La Juge