Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00089

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 Minute : 888/24 N° RG 24/00089 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GODY NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE: E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq - 76620 LE HAVRE représentée par la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE DÉFENDERESSE: Madame [M] [S], demeurant 26 allée Eugene Varlin - Logt 301 - 4eme - 76610 LE HAVRE non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Ségolène DUPERRON DÉBATS : en audience publique le 10 Juin 2024, le délibéré ayant été fixé le 24 septembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire premier ressort par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 août 2019, l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [S] sur des locaux situés au 26, alllée Eugène Varlin logt 301 - 4ème - 76610 - LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335,16 euros et d’une provision pour charges de 168,35 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1892,03 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [M] [S] le 17 septembre 2021. Par assignation du 9 janvier 2024, l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3562,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Mme [S] a signifié à ALCEANE le 13 février 2024, qu’elle quittait le logement. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 25 mars 2024. Aux termes de cet état des lieux un certain nombres de dégradations étaient constatées. Ainsi, par conclusions régulièrement signifiées à Mme [S] le 6 juin 2024, ALCEANE sollicitait : La condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4.561,19 euros au titre des loyers,2420,79 euros au titre des réparations locatives moins 335 euros au titre du dépôt de garantie1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 10 juin 2024, l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 6646,98 euros en ce compris les réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [M] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [M] [S]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1892,03 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2023. Il sera donné acte à Mme [S] de ce qu’elle a quitté le logement le 25 mars 2024 et au bailleur de ce qu’il renonce aux demandes liées à l’expulsion de la locataire. 2. Sur les réparations locatives En droit, l'article 7 de la loi du 23 décembre 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que locataire est obligé : […] b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 3-2 de cette même loi dispose qu'un état des lieux [...] contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'article 1146 ancien du Code civil dispose que le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Enfin l'article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, un état des lieux d’entrée avait été signé le 27 août 2019 faisant apparaître un appartement en bon état d’usage général. L’état des lieux de sortie dressé le 25 mars 2024, fait en revanche état de plusieurs désordres : - nettoyage total de l’appartement : alors qu’à l’entrée dans les lieux le logement a été entièrement nettoyé, il est très sale au départ de la locataire. Ainsi, la somme de 312 euros et de 45 euros pour le déplacement est justifiée. - entrée : le papier peint qui étaient en bon état d’usage est en mauvais état à la sortie de la locataire. Ainsi, le changement est justifié. -dégagement couloir : les murs qui étaient en bon état d’usage à l’entrée sont en mauvais état à la sortie. - le papier peint des chambre 1 et 2 est également en mauvais état à la sortie de la locataire - portes : à la sortie de la locataire, 3 portes sont abîmées et doivent être changées Afin de justifier ses demandes financières, ALCEANE verse aux débats l’intégralité des marchés publics passés avec les entreprises concernées. Les montants réclamés sont par conséquent justifiés et Mme [S] sera condamnée au paiement d’une somme de 2420,79 euros au titre des réparations locatives. Il conviendra de soustraire de cette somme celle de 335 euros au titre du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux. Ainsi, Mme [S] reste devoir la somme de 2085,79 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2024, Mme [M] [S] lui devait la somme de 4561,19 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [M] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [M] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2019 entre l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, d’une part, et Mme [M] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au 26, alllée Eugène Varlin logt 301 - 4ème - 76610 - LE HAVRE est résilié depuis le 25 juin 2023, DONNE ACTE à Mme [M] [S] de ce qu’elle a quitté le logement le 25 mars 2024 et à ALCEANE de ce qu’il renonce à ses demandes liées à l’expulsion, CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 4561,19 euros (quatre mille cinq cent soixante et un euros dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 2085,79 euros (deux mille quatre-vingt cinq euros soixante dix neuf euros) au titre des réparations locatives et ce après déduction du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et celui de l'assignation du 9 janvier 2024, ainsi que les frais de signification des conclusions en date du 6 juin 2024. Ainsi jugé le 24 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO