Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/00007

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION ----------------------------------------- JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DOSSIER N° RG 23/00007 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ6E NAC : 70Z Jugement N° 24/00001 Projet : fixation judiciaire d’un bien préempté - Parcelle AS [Cadastre 11] A l’audience du 12 Février 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Patricia BERTRAND, vice-président, en remplacement de Madame Emmanuelle WACONGNE, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2023/199 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT- DENIS en date du 20 juillet 2023, empêchée, assistée de Andréa HOARAU, Greffière. Il a été rendu le jugement dont la teneur suit : ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION [Adresse 10] [Adresse 18] [Localité 15] Représenté par Maître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au Barreau de STRASBOURG. D’UNE PART, ET DÉFENDEUR(S) Mme [J] [N] [E] [C] [Adresse 1] [Localité 14] Mme [S] [A] [I] [H] [C] épouse [W] [Adresse 3] [Localité 6] M. [N] [M] [C] [Adresse 5] [Localité 4] Mme [F] [P] [Z] [C] épouse [Y] [Adresse 7] [Localité 13] Représentés par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION D'AUTRE PART, En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement. EXPOSÉ DU LITIGE Le 07 novembre 2022, la mairie [Localité 19] a réceptionné une déclaration d'intention d'aliéner adressée par Maître [K], notaire à [Localité 20], émanant de Mme [R] [C] épouse [V], Mme [S] [C] épouse [W], Mr [N] [C] et Mme [F] [C] épouse [Y] (ci après les consorts [C]) portant sur la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] sise [Adresse 8], au prix de 1.100.000 euros, dont 55.000 euros à titre de frais d'agence à la charge du vendeur. Par une décision du 06 mars 2023, l'Etablissement Public Foncier de la Réunion (ci après l’EPFR) a décidé d'exercer, pour le compte de la commune, son droit de préemption sur la parcelle, au prix de 630.000 euros, commission d’agence incluse. Par réponse du 15 mars 2023, les consorts [C] ont informé l'EPFR qu'ils entendaient maintenir le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, soit 1.100.000 euros. Par une requête reçue au greffe le 24 mars 2023, l'EPFR a saisi le juge de l'expropriation de ce tribunal en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté. Le 05 mai 2023, les consorts [C] ont saisi le tribunal administratif de Saint-Denis afin d'obtenir la nullité de la décision de préemption du 06 mars 2023 pour excès de pouvoir. L'EPFR justifie avoir consigné par courrier du 13 avril 2023 une somme de 103.500 euros. Un transport sur les lieux a été effectué le 09 juin 2023 et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 11 décembre 2023. Le conseil de l'EPFR a repris oralement les éléments développés dans son mémoire n°2 enregistré le 25 septembre 2023, dans lequel il demande au tribunal de fixer le prix de la parcelle AS n°[Cadastre 11] à la somme de 630.000 euros et de rejeter l’ensemble des demandes des consorts [C]. Il s’oppose aux demandes de sursis à statuer et d’expertise, qu’il estime injustifiées, s’interroge sur la possibilité de régulariser, a posteriori, l’irrecevabilité des conclusions de la Commissaire du Gouvernement déposées hors délai, et demande que la méthode d’évaluation par comparaison soit retenue ; il estime que les autres méthodes, dont l’application est sollicitée par les défendeurs, ne peuvent pas être retenues ; que les deux rapports d’expertise privée produits par ces derniers ne peuvent pas être regardés comme justifiant de la valeur du bien ; que les consorts [C] ne démontrent pas que son offre est sous évaluée alors que le prix stipulé à la DIA est excessif. Le conseil des consorts [C] a repris oralement les éléments développés dans son mémoire n°5 enregistré le 11 décembre 2023 dans lequel est demandé : - D'ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de se transporter sur les lieux et d'établir clairement : - la consistance de la parcelle - l'absence d'intérêt architectural et historique de la maison - la valeur vénale de ladite parcelle. PRINCIPALEMENT, - Déclarer l'irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement, - Déclarer que la maison située sur la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] est dépourvue de qualité architecturale ; - Déclarer qu'aucun terme de comparaison ne peut être valablement retenu afin de procéder à l'évaluation de la valeur vénale par la méthode comparative ; - Déclarer que la méthode du bilan promoteur doit être appliquée afin de fixer la valeur vénale ; - Fixer le prix au montant de 1.060.000 euros. SUBSIDIAIREMENT, - Déclarer que la maison située sur la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] est dépourvue de qualité architecturale et de toute valeur ; - Déclarer que, compte tenu de l'absence de valeur de cette maison, la méthode comparative avec un terrain nu doit être appliquée ; - Déclarer que le terme de comparaison à retenir est la référence n°6 de l'expert qui correspond à l'unité foncière sise [Adresse 17], composée des parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12] pour un prix au mètre carré de 383 € avec une pondération de 7,5% donnant un montant de 757 668 € ; - Déclarer que, compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle section AS n°[Cadastre 11] une pondération de 1.15% ainsi qu'une plus-value de 15% doit être appliquée sur le prix de 383 € du mètre carré qui correspond à un prix de 554 € du mètre carré ; - Fixer le prix au montant de 1.000.500 euros. - ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, à supposer que la méthode de comparaison avec un terrain nu ne soit pas retenue et que le juge retienne la valeur de la maison ; - Fixer le prix de la parcelle AS n°[Cadastre 11] en fonction de la moyenne des termes exposés ; - Déclarer que la moins-value de la parcelle AS n°[Cadastre 11] ne peut être retenue ; - Déclarer que la situation privilégiée de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] permet d'appliquer une plus-value de 20 % ; - Fixer, en conséquence, le prix au montant de 991.200 euros. - INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT, à supposer que la méthode de division foncière employée par le commissaire du gouvernement et Monsieur [T] expert : - Fixer le prix de la parcelle AS n°[Cadastre 11] en fonction de la moyenne des termes exposés par M. [T] ; - Fixer, en conséquence le 'prix au montant de 960.000 euros. - EN TOUT ETAT DE CAUSE : Condamner l'EPFR à verser aux consorts [C] la somme de 4 000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Ils sollicitent, à titre principal, d’ordonner une mesure d’expertise pour déterminer la consistance du bien, l’absence d’intérêt architectural et sa valeur vénale ; de déclarer les conclusions de la Commissaire du Gouvernement irrecevables car produites hors délai ; d’appliquer la méthode du bilan promoteur ; à titre subsidiaire, d’appliquer la méthode comparative avec un terrain nu ; à titre plus subsidiaire, d’appliquer la méthode de comparative avec des terrains bâtis ; à titre infiniment subsidiaire, d’appliquer la méthode de division foncière. La commissaire du gouvernement a conclu le 13 juillet 2023. Elle demande de retenir la méthode de comparaison et de fixer le prix global à la somme de 664.692,55 euros . Pour l'exposé complet des faits, de la procédure et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est observé que les consorts [C] ont renoncé, dans leur dernier mémoire, à maintenir leur demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative sur la légalité de la décision de préemption. 1- Sur la demande d’expertise Les consorts [C] motivent leur demande par l’impossibilité pour le tribunal de se fonder sur les conclusions de la Commissaire du Gouvernement, sur le caractère atypique du bien et sur la rareté des terrains d’une grande superficie en centre ville. Ils se fondent notamment sur les rapports d’expertise immobilière privés établis par Messieurs [D] et [T], dont les constatations sont critiquées par l'EPFR. Les parties sont en désaccord sur la description du bien, l'EPFR le décrivant comme une ancienne case créole, certes rare, mais peu recherchée par les acquéreurs alors que les consorts [C] le décrivent comme un bien atypique, qui est difficile à évaluer, et qui est recherché par les promoteurs immobiliers. Dans son avis rendu le 17 février 2023, France Domaine le décrit également comme un bien atypique et l’évalue à la somme de 690.000 euros assortie d’une marge d’appréciation de + ou- 10 %. Les parties ont très longuement conclu à l’appui de leurs demandes respectives et le juge de l’expropriation dispose des deux rapports d'expertise et du PV de transport sur les lieux détaillé. Il dispose ainsi de suffisamment d’éléments pour statuer sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d’expertise. 2 - Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement Vu les dispositions de l'article R 311-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; En l’espèce, les conclusions uniques de la commissaire du gouvernement déposées le 13 juillet 2023 ont été adressées après le transport sur les lieux réalisé le 09 juin 2023. Elles sont hors délai et cette irrecevabilité ne peut pas être régularisée a posteriori. Elles seront donc déclarées irrecevables. 3 – Sur la fixation du prix du bien préempté Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. a) S'agissant de la date de référence Aucune date n’est renseignée par les parties. Il convient d’appliquer l'article L.322-2 du code de l'urbanisme et de dire que la date est celle de l’opposabilité du PLU de la commune [Localité 19], soit le 29 avril 2011. Le bien est situé en zone urbaine mixte Ua , un secteur urbain correspondant à l’aménagement du centre ancien. S'agissant de la date à laquelle le bien préempté doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. b ) Sur la surface du bien préempté Les parties s'accordent pour retenir une superficie de 1839 m² sur laquelle figurent une ancienne maison créole d’une surface habitable de 149 m², un garage de 29 m² et une construction, située à l’arrière, à usage de buanderie et cuisine extérieure, d’une surface de 11 m². Les surfaces ne sont pas contestées. c ) Sur la méthode d'évaluation Sur la méthode d'évaluation, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens préemptés. Le bien en cause est la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] d’une surface de 18 ares 39 ca , sis [Adresse 8] à [Localité 19]. La configuration de la parcelle est la suivante : le bien s'aligne à la voie publique, séparée par le trottoir, d'une clôture basse et de deux portails en fer touchant directement celui-ci. Le terrain orienté vers l'ouest, en forme de quadrilatère (d'une longueur de 65 mètres environ et d'une profondeur moyenne de 28 mètres environ), comprend un décroché vers la parcelle mitoyenne AS [Cadastre 2], où est implanté un garage. Le terrain supporte une villa ancienne édifiée en 1895, en R+1 d'une surface habitable de 149 m2 comprenant 10 pièces (données du Cadastre) et un garage de 29 m² (construit en 1949). Le bien immeuble se compose d'un rez-de-chaussée : avec une entrée/dégagement, la salle d'eau/WC, le séjour, la salle à manger, avec un sol mixte (carrelage et en parquet bois), un porche avec une allée bétonnée menant vers une dépendance extérieure de 11 m² en dur sous tôle, comprenant le débarras, la cuisine et le cellier (une pièce servant de buanderie) mais également un garage de 29 m², se trouvant à l'extérieur de la cour, dans une voie privée perpendiculaire à l'[Adresse 16]. L'auvent de la maison principale est en bois. Il est libre de toute occupation. La parcelle se trouve dans un secteur mixte d'habitation et d'activités, en hyper centre. Le bien est situé le long de l’[Adresse 16], décrite dans le PV de transport, comme “ très passante”. Il est situé en face de la poste et d’un collège, et à quelques mètres du CCAS, d’une école primaire, et de la mairie. La maison créole est décrite comme étant restée fermée durant 7 ans. Elle est habitable mais l’ensemble est décrit comme ancien ; les pièces de vie sont petites, les plafonds sont bas (2,20 m), les revêtements sont dégradés ; il est noté la présence de termites ; les 3 portes fenêtres, qui ouvrent sur l'extérieur, sont en simple vitrage . L'EPFR souligne que son offre est conforme et résulte de l’application de la méthode de comparaison  ; que si ce type de bien est rare à la vente, le marché n’est pas très spéculatif ; que le bâtiment présente une valeur en lui même et que son état n’impose pas une démolition ; qu’il mérite des travaux importants portant sur la plomberie, l’électricité, l’infestation de termites dont il faut tenir compte dans la fixation du prix ; que la méthode du bilan promoteur sera écartée comme reposant sur des hypothèses ; que celle dite de la récupération foncière le sera également puisque la case reste habitable et ne menace pas ruine ; que si la méthode de récupération foncière devait être retenue, elle sollicite la prise en compte des coûts de démolition , non chiffrés par les consorts [C] ; que les autres méthodes de détermination du prix procèdent d’une lecture erronée du prix moyen au m² et reposent sur les constatations contestables des experts mandatés par les consorts [C]. Les consorts [C] soutiennent que le bien constitue un bien atypique sur la commune ; que la méthode dite du bilan promoteur s‘impose en raison du manque de qualité architecturale du bien, de sa localisation en hyper centre, suscitant la convoitise des promoteurs immobiliers, et de l’absence de biens comparables dans le secteur ; ils rappellent qu’ils ont signé un compromis de vente avec la SCCV Bois de Coeur pour la somme de 1.100.000 euros ; à défaut, ils demandent de retenir la méthode dite de la récupération foncière , ; à titre plus subsidiaire, ils demandent de retenir la méthode par comparaison avec des terrains bâtis en se fondant sur 5 termes de comparaison qui révèlent un prix de 449 euros/ m² ; à titre infiniment subsidiaire, ils demandent de retenir la méthode de division foncière en se fondant sur les constatations des experts privés. En l’espèce, il est établi que seule la case créole semble vouloir être conservée par l'EPFR dont la surface est minime par rapport à la surface totale du terrain ; que ce bâtiment est vétuste et mérite d’importants travaux ( plomb, électricité, termites) auxquels peuvent s’ajouter des travaux de désamiantage puisqu’un nouveau diagnostic devra être réalisé ; que dans son avis, France Domaine relève que la valeur proposée ne tient pas compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, des risques de saturnisme, de pollution des sols ; que ces frais de remise en état déprécient nécessairement cette maison et ne sont pas chiffrés par l'EPFR qui se borne à appliquer une décote de 20 % sans connaître l’état réel de conservation du bien ni la nature de l’importance des travaux à réaliser ; que le seul coût des travaux de déplombage s’établit, à lui seul, à la somme de 28.850 euros ; qu’en outre, il s’agit d’une grande parcelle, située en hyper centre de la commune, qui est nécessairement convoitée par les promoteurs immobiliers ; qu’il ne peut pas être sérieusement soutenu que le marché n’est pas spéculatif ; qu’il s’ensuit que la valeur de ce bâtiment est inférieure à la valeur du foncier ; La méthode dite du bilan promoteur ne peut pas être retenue car elle est trop hypothétique ; Celle dite de comparaison ne sera pas davantage retenue car c'est la méthode de la récupération foncière qui est la plus appropriée pour évaluer le bien préempté en l'espèce. Il convient d'évaluer le bien préempté en le comparant avec d'autres cessions récentes et avoisinantes de terrains nus puis de retrancher le coût des travaux de démolition du bâtiment subsistant de la valeur ainsi déterminée. d ) Les références retenues Il n’est pas discuté qu’il est apparu difficile de trouver des biens comparables au bien litigieux et les consorts [C] se fondent sur deux rapports d'expertise privée qui sont particulièrement bien argumentés et qui apportent des éléments de comparaison pertinents. Au terme de son rapport, Monsieur [D] évalue le bien à la somme de 870.000 € par comparaison de la valeur des fonciers et à 1.063.000 € par l'étude de la charge foncière admissible. In fine, il estime que dans le cadre d'un marché libre, ce bien aurait une valeur vénale égale à 1.000.000 €. Au terme de son rapport, Monsieur [T] évalue le bien à la somme de 781.500 € par comparaison ( fonciers nus ) et à 1.065.000 € selon la méthode par sol et construction. In fine, il estime que ce bien aurait une valeur vénale égale à 960.000 €. Dans son rapport, Mr [D], qui a listé 6 termes de comparaison et n’a retenu que celui référencé n°6, au terme d’une motivation qui est particulièrement argumentée et qui n’est pas utilement combattue. Cet unique terme de comparaison, qui apparaît le plus adapté, est le suivant : Date de vente 30/08/2018 , Adresse : [Adresse 16] , Parcelles : AS [Cadastre 9] et A [Cadastre 12], Surface : 1878 m² , Prix : 720.000 euros , Prix unitaire : 383 euros/m². Il relève que « cette référence correspond à un foncier d'une surface similaire, pour une opération de construction d'immeuble. Cette référence date de 2018, soit presque 5 ans, l'évolution du marché a été significative durant cette période. Les mutations de terrains sur cette période sont trop faibles pour établir une évolution concrète, cependant en s'appuyant sur la progression de la valeur des maisons individuelles, on constate une hausse au minimum de 5 à 10 % ; La valeur actualisée peut être estimée à 383 € +7.5% = 412€ du m2. Une comparaison brute avec le foncier objet de l'expertise serait de 412 €/m2 X 1839 m2 = 757.668 €. L'unité cadastrée AS [Cadastre 9] et [Cadastre 12] est située dans un environnement moins favorable, à une distance plus conséquente des écoles et commerces de proximité de l'hypercentre. De surcroît cette unité offre une largeur sur rue moins importante, donc bénéficiant d'un linéaire commerciale plus faible. Elle dispose d 'une vue sur mer plus restreinte donc d'un potentiel de valeur des appartements plus restreint. Il est considéré une pondération de 1.15 pour ces éléments, la parcelle AS [Cadastre 11] offrant plus de possibilités de valorisations résidentielles et commerciales. La pondération donne 870.000 euros. » L'EPFR ne formule pas de critiques pertinentes à l'encontre cette analyse particulièrement circonstanciée. Elle sera retenue. Les consorts [C] demandent d’appliquer une plus value de 15 % susceptible d’être réalisée par les promoteurs immobiliers. Cette demande sera rejetée car elle est purement hypothétique. Au regard des termes de comparaison retenus et des caractéristiques du bien préempté, il sera retenu une valeur de 870.000 euros. e) le coût de démolition Puisqu’il est fait application de la méthode de la récupération foncière, il convient de retrancher le coût de démolition des bâtiments subsistants au prix de la préemption. Les consorts [C] ne présentent aucune observation sur ce point et ne fournissent aucun élément permettant de chiffrer ce coût. En l'absence de chiffrage proposé , il convient d’ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point. Les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront réservées. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, DÉCLARE irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 27 juillet 2018 ; DÉBOUTE les consorts [C] de leur demande d’expertise ; RETIENT la méthode d'évaluation par comparaison de terrains nus ; FIXE à la somme de 870.000 euros le prix de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 11] sise [Adresse 8], dans l’attente de connaître le coût de démolition des bâtiments qui viendra en déduction de ce prix ; ORDONNE la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience du Lundi 08 avril 2024 à 14h00 afin que les parties s’expliquent et justifient du coût de démolition des bâtiments subsistants ; RÉSERVE le sort des autres demandes. La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION