Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/06460

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06460 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PU6E Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 OCTOBRE 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE N° RG 22/00107 APPELANTE : SCI JDM, société civile immobilière au capital de 1600 €, dont le siège social est [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Alexandra VITRAC, avocat au barreau de CARCASSONNE INTIMEE : Madame [G] [R] née le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 7] de nationalité Française Chez Monsieur [V] [F] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003035 du 23/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) Ordonnance de clôture du 28 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 AVRIL 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Myriam GREGORI, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président Nelly CARLIER, Conseiller Virginie HERMENT, Conseiller Greffier lors des débats : Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 1er août 2020 la SCI JDM a donné à bail à Madame [G] [R] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 450,00 euros. La bailleresse a fait délivrer à la locataire, le 21 novembre 2021, un commandement de payer une somme en principal de 1579,00 euros, correspondant aux loyers demeurant partiellement impayés des mois de mars à novembre 2021. Invoquant le caractère infructueux du dit commandement la SCI JDM a fait assigner [G] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire CARCASSONNE aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, de voir ordonner l'expulsion de la locataire et de voir condamner cette dernière au paiement d'une provision. Par ordonnance en date du 27 octobre 2022 le juge des référés a : - déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [G] [R], - renvoyé la SCI JDM à se pourvoir au principal ainsi qu'elle avisera, - constaté que la demande reconventionnelle d'expertise fait l'objet d'une instance distincte en référé, - rejeté toutes demandes autres ou plus amples des parties, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte reçu au greffe de la Cour le 21 décembre 2022 la SCI JDM a relevé appel de cette décision. Par conclusions n°2 transmises par voie électronique le 27 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, elle demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation à la date du 15 janvier 2022 et en conséquence constater la résiliation du bail à cette date, - ordonner l'expulsion immédiate de [G] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués si besoin avec le concours de la force publique et séquestration des objets se trouvant dans les dits lieux loués dans telle dépendance du local ou dans tel garde meuble au choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls de l'expulsée ceci avec toutes les conséquences de fait et de droit, - juger qu'à défaut pour [G] [R] d'avoir libéré les lieux dans un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner [G] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 450 € pour la période postérieure à la résiliation et ce jusqu'à justification de son départ effectif des lieux loués avec remise des clés, - condamner [G] [R] à lui payer les sommes de : ~ 1061 €, à titre provisionnel, sauf à parfaire s'il y a lieu, au titre des arriérés des loyers entre mars 2021 à janvier 2022 ~ 4950 € au titre des indemnités mensuelles d'occupation à compter du 15 janvier 2022 dues au jour des présentes, sommes à parfaite jusqu'à libération effective des lieux avec remise des clés, - condamner [G] [R] au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - condamner [G] [R] aux entiers dépens de l'instance y compris les frais du commandement délivré le 12 novembre 2021, - condamner en outre [G] [R] à lui payer la somme de 2600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner [G] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les coûts de commandement de l'huissier en date du 12 novembre 2021. Par conclusions transmises par voie électronique le 27 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé, [G] [R] demande à la Cour de : In limine litis : - juger que la déclaration d'appel du 21 décembre 2022 de la SCI JDM ne dévolue à la Cour aucun chef de l'ordonnance critiquée rendue par le juge des référés de Carcassonne le 27 octobre 2022, - juger que la Cour n'a été ainsi saisie par l'appelant d'aucune demande régulière d'infirmation du Jugement, - prononcer l'absence d'effet dévolutif de l'appel principal, En conséquence, confirmer l'ordonnance dont appel sur les points relevant de l'appel principal à savoir la réformation du jugement en ce qu'admettant des contestations sérieuses a invité la société JDM à mieux se pourvoir au principal et l'a débouté de l'intégralité de ses demandes, Sur la demande de sursis à statuer : - réformer la décision dont appel en ce qu'elle a déclaré irrecevable sa demande de sursis à statuer, - surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, Sur l'appel principal : 1 - sur les contestations sérieuses : - confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'admettant la présence de contestation sérieuse, elle a renvoyé la société JDM à mieux se pourvoir au principal, - y ajoutant, déclarer l'incompétence du juge des référés tenant la présence de contestations sérieuses, 2 - sur les demandes de résiliation, d'expulsion et de condamnation : - confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a invité la société JDM à mieux se pourvoir au principal et l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, - y ajoutant, juger l'absence de paiement des loyers par le jeu de l'exception d'inexécution en l'état du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme tenant l'état indécent du logement, - suspendre le paiement des loyers rétroactivement à compter du 27 juillet 2021, date à laquelle la concluante a mis en demeure le bailleur de mettre le logement en conformité et ce jusqu'à réalisation effective des travaux, En tout état de cause : - débouter la SCI JDM de l'intégralité de ses demandes, - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et faire droit à cette demande à hauteur de la somme de 1500,00 euros pour les frais exposés en première instance, - condamner enfin la SCI JDM à verser à Maître ROUGEOT la somme de 2000,00 euros sur le fondement du même article pour les frais exposés en cause d'appel. MOTIFS DE LA DECISION L'appel, interjeté dans les formes de la loi avant toute signification avérée, est recevable. Sur l'effet dévolutif de l'appel : Dans sa déclaration d'appel du 21 décembre 2022 la SCI JDM expose qu'elle critique la décision entreprise 'en ce que le Juge des référés a renvoyé la SCI JDM à se pourvoir au principal compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse, en ce que le Juge des référés a rejeté toutes les demandes autres ou plus amples des parties et notamment la demande aux fins de constat de résiliation du bail du fait de l'application de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et la demande de paiement à titre provisionnel sur l'arriéré locatif et au titre de l'indemnité d'occupation, en ce que le Juge des référés a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en ce que le Juge des référés a condamné la SCI JDM aux entiers dépens'. Tenant la formulation du dispositif de l'ordonnance dont appel qui, notamment, renvoie la SCI JDM à se pourvoir au principal ainsi qu'elle avisera, rejette toutes demandes autres ou plus amples des parties et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il doit être constaté que l'appel défère bien à la Cour la connaissance des chefs de jugement critiqués en application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile. Sur les demandes de la SCI JDM : Si, par application de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L.1331-25 et L.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, il convient de relever en l'espèce que c'est un constat de non décence qui a été dressé par les services d'URBANIS le 29 juillet 2021 et communiqué à [G] [R] le 11 octobre suivant, étant précisé que, dès le 18 août 2021, la Caisse d'allocations familiales écrivait à la locataire que le bailleur avait dix huit mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans cette attente l'allocation logement ne sera plus versée à ce dernier ; il était bien précisé cependant à [G] [R] 'mais vous êtes toujours dans l'obligation de payer la part de loyer demeurant à votre charge...'. Il convient d'observer par ailleurs que le signalement a été adressé à cet organisme le 25 juin 2021, et que [G] [R] ne démontre pas avoir fait valoir auprès du bailleur quelques désordres que ce soit (sa première demande en ce sens étant en date du 25 juillet 2021) avant la mise en demeure que lui avait adressée ce dernier le 17 mai 2021 concernant les loyers impayés (pour la part restant après versement de l'allocation logement) des mois de mars, avril et mai 2021. Il sera observé en outre que, à la date de délivrance du commandement de payer, la locataire s'abstenait toujours du paiement de la part de loyer restant à sa charge, et ce alors que l'allocation logement n'a fait l'objet d'une mesure de conservation par la Caisse d'allocations familiales qu'à compter du mois de septembre 2021. Enfin, il convient de rappeler que la locataire ne pouvait s'exonérer de sa propre initiative du paiement des loyers, sauf pour elle à démontrer que le logement donné à bail aurait été totalement inhabitable, ce qu'elle ne fait pas, et sauf pour elle à avoir préalablement saisi une quelconque juridiction d'une demande de consignation des loyers, ce qu'elle n'a pas fait. Il convient dès lors d'infirmer la décision entreprise et de constater que, à la date du 13 janvier 2022, le bail avait été résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire. [G] [R] indique dans ses conclusions avoir quitté le logement à la date du 10 mars 2023, ce que ne conteste pas la bailleresse ; elle ne démontre pas cependant avoir restitué les clés ainsi que le fait remarquer la SCI JDM. C'est ainsi à juste titre que cette dernière entend voir condamner [G] [R] au paiement provisionnel de la somme de 1061,00 euros au titre des loyers dus de mars 2021 à janvier 2022, ainsi que d'une somme au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, qu'il convient de fixer cependant à la seule somme de 95,00 euros, soit à 1045,00 euros arrêtée à fin décembre 2022, étant précisé que ladite indemnité d'occupation continuera d'être due jusqu'à la restitution effective des clés par la locataire. Il n'y a pas lieu cependant, à ordonner l'expulsion. Sur la demande de sursis à statuer : Il ressort des pièces de la procédure que l'expertise, ordonnée en référé par le Tribunal judiciaire de CARCASSONNE le 27 octobre 2022, à laquelle [G] [R] avait été convoquée par l'expert, n'a pu être totalement menée à son terme du fait de l'absence de cette dernière et faute pour les parties présentes de disposer des clés du logement. Il n'est dès lors nullement opportun de faire droit à la demande de sursis à statuer. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : [G] [R], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront liquidés selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. L'équité commande en outre de faire bénéficier la SCI JDM des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, une somme de 1000,00 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit l'appel de la SCI JDM ; Infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau : Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 13 janvier 2022 ; Condamne Madame [G] [R] à payer par provision à la SCI JDM les sommes de : - 1061,00 euros au titre des loyers dus de mars 2021 à janvier 2022, - 1045,00 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation arrêtée à fin décembre 2022 ; Fixe à la somme de 95,00 euros l'indemnité mensuelle d'occupation que [G] [R] devra payer à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de la locataire ; Condamne Madame [G] [R] à payer à la SCI JDM la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [G] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront liquidés selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,