Cour d'appel, 14 décembre 2023. 21/12696

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12696 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAB7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120006079 APPELANTE S.C.I. DIAGONALE [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P435 Assistée par Me Laurence RAICHON, avocat au barreau de l'AIN INTIME Monsieur [X] [K] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté par Me Valérie FLANDREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0821 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1993, Mme [Y] [O], aux droits de laquelle vient la SCI Diagonale, a consenti à M. [X] [K] un bail d'habitation pour un appartement de 48,42 m² situé [Adresse 1]. La SCI Diagonale a fait délivrer à M. [X] [K] par acte d'huissier du 27 février 2020 congé pour vendre avec effet au 31 août 2020, date d'échéance du bail renouvelé, lui proposant d'acquérir le bien au prix de 1.100.000 euros. Par acte d'huissier du 16 juin 2020, M. [X] [K] a fait assigner la SCI Diagonale devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment : -prononcer la nullité du congé, -prononcer la reconduction du bail du locataire, -condamner la SCI Diagonale à le dédommager à hauteur de 1.000 euros pour le stress, l'insécurité et son préjudice moral engendrés par l'inélégance du congé, -condamner la SCI Diagonale aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 7 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Dit n'y avoir lieu à écarter les conclusions et les pièces de la SCI Diagonale ; Annule le congé pour vendre délivré le 27 février 2020 par la SCI Diagonale portant sur le logement sis [Adresse 1] ; Constate que le bail a été reconduit à son échéance du 31 aout 2020 ; Condamne la SCI Diagonale à payer à M. [X] [K] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral ; Déboute la SCI Diagonale de sa demande reconventionnelle au titre des frais irrépétibles ; Condamne la SCI Diagonale aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 6 juillet 2021 par la SCI Diagonale, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 février 2022 par lesquelles la SCI Diagonale demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 mai 2021, Débouter M. [X] [K] de l'ensemble de ses demandes visant l'annulation du congé pour vente qui lui a été délivré le 27 février 2020 par la SCI Diagonale et portant sur le logement sis [Adresse 1]. Débouter M. [X] [K] de sa demande en reconduction du bail, Débouter M. [X] [K] de ses demandes à titre de dommages et intérêts, outre article 700 et dépens, Condamner M. [K] à payer à titre de dommages et intérêts à la SCI Diagonale la somme de 5 000 euros, Condamner M. [X] [K] à payer à la SCI Diagonale la somme de 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Comolet Mandin et Associés, avocats. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 avril 2022 au terme desquelles M. [X] [K] demande à la cour de : A TITRE PRINCIPAL : - Débouter la SCI Diagonale de toutes ses demandes, fins, conclusions - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 7 mai 2021 ; - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir débouter M. [X] [K] de l'ensemble de ses demandes visant l'annulation du congé pour vente qui lui a été délivré le 27 février 2020 par la SCI Diagonale et portant sur le logement sis [Adresse 1] ; - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir débouter M. [X] [K] de sa demande en reconduction du bail ; - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir débouter M. [X] [K] de ses demandes à titre de dommages et intérêts outre article 700 et dépens ; - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir condamner M. [X] [K] à payer à la SCI Diagonale la somme de 3.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouter la SCI Diagonale de sa demande visant à voir condamner le même aux entiers dépens de sa première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Comolet Mandin et Assiciés, avocats, - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions hormis en ce qui concerne le quantum du préjudice moral accordé à M. [K] ; - En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * annulé le congé pour vendre délivrer le 27 février 2020 par la SCI Diagonale ; * constaté la reconduction du bail à son échéance du 31 août 2020 ; * débouté la SCI Diagonale de sa demande reconventionnelle au titre des frais irrépétibles  ; * condamné la SCI Diagonale aux dépens ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe d'un préjudice moral au profit de M. [K] ; - En modifier toutefois le quantum ; - Condamner la SCI Diagonale à verser à M. [K] une somme de 6.000 euros pour indemniser son préjudice moral ; RECONVENTIONNELLEMENT - Condamner la SCI Diagonale à verser à M. [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ; - Condamner la SCI Diagonale à verser à M. [K] une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - Condamner la SCI Diagonale aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux le 27 février 2020, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...).Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...) II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local (...).' * Sur le pouvoir de la SCI Diagonale pour délivrer congé Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, il résulte du procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale ordinaire du 24 janvier 2020, soit antérieurement au congé litigieux, que les associés de la SCI Diagonale, soit la société Tarmac et M. [M] [H], ont autorisé la SCI à délivrer congé à M. [X] [K] du bail d'habitation litigieux et proposer au locataire une offre de vente pour un prix net vendeur de 1.100.000 euros, et ont donné tous pouvoirs à M. [M] [H] en sa qualité de gérant pour faire délivrer le congé et remplir toutes formalités de droit. M. [K] ne saurait se prévaloir des dispositions de l'article 40 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 relatif à la convocation des associés d'une société civile 15 jours au moins avant la réunion de l'assemblée générale et à la communication de l'ordre du jour, dès lors que ces dispositions régissent l'information à fournir aux associés et non aux tiers. Au demeurant, les deux associés de la SCI Diagonale, soit la société Tarmac et M. [M] [H], étaient bien présents puisqu'ils ont signé le procès-verbal. En conséquence, ainsi que l'a considéré le premier juge, aucune nullité n'est encourue de ce chef. * Sur la désignation du bien dans le congé M. [K] fait grief au congé de mentionner que le bien serait composé de deux pièces, alors qu'il ne disposerait que d'une seule pièce désignée comme étant un double living dans le bail, et qu'il se situe au rez-de-chaussée et non à l'étage. S'agissant de la composition du bien, l'évaluation réalisée le 10 mars 2020 par M. [C] [Z], conseil immobilier, à la demande de M. [K], porte mention d'un appartement composé 'd'une entrée, d'une double pièce de réception, d'une cuisine, d'une salle de bains et de toilettes', de sorte que la mention de deux pièces n'apparaît pas erronée. Le fait que le congé mentionne par erreur que l'appartement se situe au rez-de-chaussée alors qu'il est situé au premier étage ne saurait suffire à entraîner la nullité du congé. * Sur le prix Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, une offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif, dénotant l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption, constitue une fraude justifiant l'annulation du congé. En l'espèce, la SCI Diagonale a signifié à M. [K] une offre d'achat de 1.100.000 euros net vendeur pour l'appartement de 48,42 m², soit un prix au mètre carré de 22.717 euros. La bailleresse soutient que ce prix ne serait pas excessif en produisant une unique pièce, constituée par une offre d'achat pour le bien litigieux d'un montant de 1.100.000 émise le 23 septembre 2019 par la SARL ML Finance et acceptée le même jour par la SCI Diagonale, mentionnant que le bien serait "libre de toute occupation". Il résulte toutefois des éléments fournis par M. [K] que cette offre est sujette à caution, en ce que : - elle est signée par 'M. [S] [E], Président' alors qu'il s'agit d'une SARL, et donc d'un gérant ; - elle est stipulée 'sous réserve de la signature d'une promesse de vente', ce qui implique qu'elle ne constituerait pas une offre ferme d'achat ; - l'examen des comptes 2019 de la SARL mentionne des disponibilités de 323.573 euros, soit un peu moins du tiers du prix d'achat proposé pour le bien ; - la vente n'a pas été finalisée. Surtout, M. [K] relève avec pertinence qu'elle a été émise et acceptée antérieurement à la délivrance du congé du 27 février 2020, à une date à laquelle le bien ne pouvait être vendu libre de toute occupation à un tiers, dès lors que le droit de préemption du locataire n'avait pu s'exercer. M. [K] communique une estimation du bien réalisée le 10 mars 2020 par [C] [Z], conseil immobilier, pour un montant de 460 000 à 470 000 euros, soit 9500 à 9706 euros le m². Il produit en outre une estimation du prix moyen de l'immobilier au mètre carré [Adresse 1] de 10.450 euros. Il justifie encore de plusieurs annonces immobilières de biens similaires dans le quartier, soit : - 468.000 euros pour un 2 pièces de 45 m² boulevard Exelmans ; - 485.000 euros pour un 2 pièces de 48 m² [Localité 3] ; - 470.000 euros pour un 2 pièces de 50,55 m² [Adresse 4] ; - 458.500 euros pour un 3 pièces de 45,5 m² [Localité 3]. Il résulte de l'ensemble de ces éléments, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, que le prix proposé par la SCI Diagonale dans le congé pour vendre du 27 février 2020, qui valoriserait le mètre carré à près de 23.000 euros, est excessif et ne pouvait que dissuader M. [K] de se porter acquéreur. La cour ajoute qu'en acceptant une offre d'achat portant sur le bien loué antérieurement à la date de délivrance du congé, la bailleresse a agi en fraude des droits du locataire. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a annulé le congé pour vendre délivré le 27 février 2020 par la SCI Diagonale et en ce qu'il a constaté que le bail s'est poursuivi à son échéance du 31 août 2020. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [K] * Pour préjudice moral C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la délivrance d'un congé en fraude de ses droits pour un appartement dont il était locataire depuis 1993 avait nécessairement été source de stress pour M. [K], qui avait dû en outre engager une procédure judiciaire. La cour ajoute que ce stress s'est poursuivi durant la procédure d'appel, M. [K] demeurant dans l'insécurité quant à la pérennité de son occupation du bien. En conséquence, il est justifié de majorer les dommages et intérêts octroyés à M. [K] par le premier juge, pour les porter à la somme de 2000 euros. * Pour appel abusif L'abus du droit d'appel étant insuffisamment caractérisé en l'espèce, il convient de débouter M. [K] de sa demande à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Diagonale Au soutien de sa demande, la SCI Diagonale soutient que M. [K] se maintiendrait dans le logement 'sans bourse déliée' et use de 'manoeuvres' comme le lui indiquait le 27 juillet 2020 l'agence en charge du bien. M. [K] justifie que le commandement de payer que lui avait fait délivrer la bailleresse le 18 juin 2021 a été déclaré nul par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 18 février 2022, de sorte qu'il n'est nullement prouvé qu'il serait redevable d'une quelconque dette locative. Le courrier de l'agence Walsch, mandataire du bailleur, en date du 27 juillet 2020, faisant référence à cet arriéré ne saurait dès lors être pris en considération. Au demeurant, il n'est fait état d'aucune dette locative dont le paiement serait demandé. Au demeurant, la SCI Diagonale, qui a délivré à son locataire un congé frauduleux, ne saurait voir celui-ci condamné à lui régler des dommages et intérêts pour s'être maintenu dans les lieux alors qu'il en avait parfaitement le droit, le bail s'étant poursuivi. Il convient dès lors de débouter la SCI Diagonale de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision justifie de confirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation de la SCI Diagonale aux dépens de première instance. L'équité commande de condamner la SCI Diagonale à payer à M. [X] [K] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant du montant des dommages et intérêts octroyés à M. [X] [K] en réparation de son préjudice moral, Et statuant à nouveau, Condamne la SCI Diagonale à payer à M. [X] [K] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral, Et y ajoutant, Déboute M. [X] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif, Déboute la SCI Diagonale de sa demande de dommages et intérêts, Condamne la SCI Diagonale à payer à M. [X] [K] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Diagonale aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président