Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/03963

ARRET N° [X] [F] épouse [X] C/ [U] Société MFD IMMOBILIER VA/VB/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03963 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IRHU Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBINAL JUDICIAIRE DE LAON DU DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [C] [G] [X] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Madame [S] [F] épouse [X] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Gwenaëlle TAINMONT, avocat au barreau de LAON APPELANTS ET Monsieur [P] [U] né le 09 Novembre 1947 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me POILLY substituant Me Jérôme LE ROY, avocats au barreau d'AMIENS Société MFD IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Assigné à secrétaire le 17/10/2022 INTIMES DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 24 octobre 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 19 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : M. [P] [U], propriétaire d' une maison d' habitation au [Adresse 2] à [Localité 5] (02), ne disposant pas d'une liaison au service collectif des eaux usées, a confié la vente de celle-ci au prix de 295 000 € à l'agence société MFD Immobilier sise à [Localité 1] (02). Un compromis de vente pour le prix de 275 000 € a été signé le 12 juin 2015 avec M. [C] [G] [X] et Mme [S] [F] épouse [X] (les époux [X]). Le 23 juin 2015, la Communauté d'agglomération du pays de [Localité 1], à la suite d'une visite sur place le 2 juin 2015, a émis un rapport sur la non-conformité du système d'assainissement des eaux usées et a listé une série de travaux de mise en conformité devant être 'réalisés dans un délai de 1 an par l'acquéreur'. Le 23 juillet 2015, les parties ont rédigé un avenant prenant en compte ce rapport et prévoyant une baisse du prix de 8 000 € (outre 2 000 € pour la commission de l'agent immobilier). Le 26 août 2015, la vente a été régularisée par acte authentique en l'étude de Maître [H], notaire à [Localité 1], comportant une clause sur la question de l'assainissement reproduisant les prescriptions de la Communauté d'agglomération. Le 15 mai 2018, les époux [X], par le ministère de leur avocat, ont écrit à M. [U] pour lui indiquer subir de 'nombreux désordres' du fait de la non-conformité de l'installation et ont sollicité une 'solution amiable à ce litige'. Par acte du 3 avril 2019, les époux [X] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Laon, M. [U] et la société MFD Immobilier, au visa des articles 1641 et s. du code civil, pour voir condamner M. [U] à leur payer les sommes suivantes : - 6 000 € 'soit la facturation des travaux de la salle de bains', - 2 000 € 'en matière de travaux d'électricité', - 1 500 € 'au titre de l'intervention du paysagiste', - 6 815, 60 € 'au titre du drainage et de l'isolation des fondations', - en tout état de cause, le remboursement des travaux ou le paiement de la somme de10 000 € au titre du préjudice subi. M. [U] a demandé à titre principal au tribunal de constater la prescription biennale de l'action et l'irrecevabilité de celle-ci. Par jugement du 12 avril 2022, dont M. et Mme [X] ont relevé appel, il a été fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [U] et l'action a été déclarée irrecevable. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Vu les conclusions d'intimé notifiées par M. [U] le 6 janvier 2023 visant à la confirmation du jugement. L'action est tardive et irrecevable soutient-il à nouveau. Il argumente à titre subsidiaire sur le fond, estimant que la clause de non-garantie des vices cachés doit s'appliquer. Plus subsidiairement encore, il soutient que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont nullement remplies en l'espèce. Les acquéreurs ont bien et loyalement été informés des carences du système d'assainissement des eaux. La question a été abordée explicitement avant la vente et a motivé une première réduction du prix de 20 000 €, puis une seconde de 8 000 €. Ils ont eu parfaitement connaissance du rapport du 23 juin 2015 ; celui-ci a provoqué une re-négociation du prix pour 8 000 € et la rédaction d' un avenant au compromis, lequel leur a été notifié avec délai de rétractation, et le contenu de ce rapport a été repris à l'acte authentique. En outre, ils n'ont même pas publié leur assignation à la Conservation des hypothèques. Vu les 'conclusions n°1 d'appelant' notifiées par M. et Mme [X] le 10 octobre 2022 sollicitant l'infirmation du jugement et reprenant leurs demandes telles qu'elles étaient formées en première instance. Ils soutiennent 'subir aujourd'hui de nombreux désordres'. Le diagnostic vanté par M. [U] est un 'mauvais diagnostic'. Celui-ci, de surcroît maire de la commune à l'époque, 'a caché la présence de la traversée de la propriété par une canalisation d'eaux pluviales communales' (page 5). Depuis, Mme [X] a fait réaliser une étude de sol en 2016 qui ' a mis en évidence la présence de cette canalisation communale', laquelle n'apparaissait pas dans l'étude du service d'assainissement du 23 juin 2015. Ils ont fait réaliser en juin 2017 " un prélèvement d'eau entrant dans la dite canalisation ainsi qu'une analyse bactériologique" qui atteste de ce que des eaux usées se mêlent aux eaux pluviales...'C'est cette date qui doit être retenue comme point de départ du délai biennal' (page 8). Ils appuient le chiffrage de leurs demandes sur des devis. La société MFD, intimée, n'a pas constitué avocat. Aucune demande n'a été formée contre elle. L'instruction a été clôturée le 17 mai 2023. MOTIFS M. [U] a fait valoir la prescription biennale de l'article 1648 du code civil. L'article 1648 du code civil dispose que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'. Il s'agit selon la jurisprudence d'un délai de prescription (Ch. Mixte, 21 juillet 2023, n° T 21-15.809, « 1ère décision ») qui est donc interrompu par l'assignation au fond ou en référé aux fins d'expertise (article 2239 du code civil). Il n'y a pas eu d'assignation en référé. La vente est intervenue le 26 août 2015 et l'assignation, au fond, est du 3 avril 2019. La question est donc de savoir si les époux [X] sont en mesure de se prévaloir d'une 'découverte du vice' postérieure au 2 avril 2017. Ils font valoir : -la non-conformité du système d'assainissement, -la présence d'une conduite d'eaux pluviales traversant leur propriété, -le fait qu'ils reçoivent des eaux usées vannes de propriétaires voisins. Plus précisément, ils soutiennent que le diagnostic du service d'assainissement vanté par M. [U] est un 'mauvais diagnostic'. Celui-ci, de surcroît maire de la commune à l'époque, 'a caché la présence de la traversée de la propriété par une canalisation d'eaux pluviales communales' (page 5). Mme [X] a fait réaliser une étude de sol qui 'a mis en évidence la présence de cette canalisation communale', laquelle n'apparaissait pas dans l'étude du service d'assainissement du 23 juin 2015. Ils ont fait réaliser "un prélèvement d'eau entrant dans la dite canalisation ainsi qu'une analyse bactériologique en juin 2017" qui atteste de ce que des eaux vannes se mêlent aux eaux pluviales' c'est cette date qui doit être retenue comme point de départ du délai biennal' (page 8). Le premier juge a parfaitement motivé sa décision et la cour procédera à une adoption de motifs sauf à ajouter les précisions suivantes. Il n'est ni établi, ni vraisemblable, que la canalisation transversale ait été découverte tardivement par les époux [X]. Les 'nombreux désordres' qu'elle est censée apporter ne sont pas détaillés, sauf à évoquer une présence d'eaux usées et des mauvaises odeurs, lesquelles, donc, étaient décelables au moment des visites ou après l'emménagement dans les lieux. Il convient d'observer que le courrier du 15 mai 2018 invoquant de « nombreux désordres », trois ans après la vente, exprimant la plainte des époux [X], était particulièrement laconique sur le vice et autrement formulée: 'la communication du rapport a été tardive, M. et Mme [X] subissent de nombreux désordres'. S'agissant plus particulièrement de la conduite située sur toute la longueur en fossé mitoyen, qui dégage de mauvaises odeurs, recevant des eaux usées d'autres puisards, Mme [Y], responsable de l'agence MFD (pièce [U] 12), atteste que 'sa présence a été évoquée plusieurs fois' avant la vente. L'action était donc bien, de toute évidence, atteinte par la forclusion, et la cour confirmera le jugement en toutes ses dispositions. Il n'y a pas lieu d'examiner les autres contestations. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Laon le 12 avril 2022 en toutes ses dispositions, Condamne M. [C] [G] [X] et Mme [S] [F] épouse [X] aux dépens d'appel et à payer la somme de 4 000 € à M. [P] [U] en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT