Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 23/11396

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/11396 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN62 N° de MINUTE : 24/01080 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7] SIS [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, SAS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Sophie LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2289 C/ DEFENDEUR Monsieur [D] [H] [Adresse 2] [Localité 5] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 05 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [H] est propriétaire des lots n°0135, 0147, 0227 et 0239 de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [D] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - CONDAMNER Monsieur [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3] la somme de 11 397,70 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement ; - DIRE que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ; - CONDAMNER Monsieur [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ; - CONDAMNER Monsieur [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [H] [D] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sophie LOPEZ, Avocat au Barreau de PARIS, qui en assurera le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [H] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2024 et fixée à l'audience du 05 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [H]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2021, 10 juin 2022 et 17 mai 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 17 mai 2023 au 16 mai 2026. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il convient cependant de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 558,63 euros correspondant aux frais de relance du 28 juin 2021 de 24 euros, aux frais de « constitution dossier huissier » du 30 janvier 2023 de 180 euros, aux frais de « Plouchart – sommation de payer » du 08 février 2023 de 174 euros et aux frais de « facture constitution dossier avocat » du 22 novembre 2023 de 180 euros. Ainsi, le solde débiteur du compte de Monsieur [H] étant de 36.320,81 euros au 22 novembre 2023, hors frais de contentieux et de recouvrement, et le solde créditeur à la même date de 25.481,74 euros, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.839,07 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer signifiée à Monsieur [D] [H], sur la somme de 10.375,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins qu'il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires, qui précisent que la somme de 11.397,70 euros réclamée correspond à hauteur de 10.839,07 euros aux charges de copropriété et à hauteur de 558,63 euros aux frais de recouvrement, ainsi que de l'extrait de compte transmis au soutien de celles-ci, qu'il est sollicité la somme de 558,63 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 03 février 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce des frais de relance du 28 juin 2021 de 24 euros ainsi que des frais de « constitution dossier huissier » du 30 janvier 2023 de 180 euros. De même, il convient également de déduire les frais de « facture constitution dossier avocat » du 22 novembre 2023 d'un coût de 180 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 03 février 2023, à hauteur de 174 euros, dont il est justifié. Monsieur [D] [H] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 174 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023, date de la sommation de payer. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de Monsieur [H]. Il ressort en effet de l'extrait de compte versé en pièce n°2 par le syndicat des copropriétaires que la dette de Monsieur [H] résulte à titre principal de l'appel du 15 mai 2023 portant sur l'apurement des charges au titre de l'année 2022, d'un montant de 10.582,23 euros, somme sans commune mesure avec le montant des charges générales. Cet extrait démontre de surcroît que Monsieur [H] a mis en oeuvre des versements réguliers destinés à apurer sa dette antérieure et à reprendre le paiement de ses charges courantes. En l'état de ces éléments, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [H] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie LOPEZ, avocat, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 10.839,07 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023 sur la somme de 10.375,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus; CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 174 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1] - [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie LOPEZ, avocat, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT