Cour de cassation, 12 décembre 2019. 18-25.037

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10417 F Pourvoi n° M 18-25.037 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société A Trama, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2018 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile section 2), dans le litige l'opposant à la société Cartarana, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Sturlèse, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société A Trama, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Cartarana ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société A Trama aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société A Trama ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Cartarana ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société A Trama. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en date du 9 juillet 2012 du tribunal de grande instance d'Ajaccio et d'avoir constaté que le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 19 décembre 2008 par la SCI Cartarana à la SARL A Trama est fondé sur des motifs graves et légitimes, d'avoir déclaré ce congé valable, d'avoir ordonné l'expulsion de la SARL A Trama ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux ainsi dénommés dans le bail comme un complexe hôtelier édifié sur la parcelle cadastrée section [...], avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier et d'avoir débouté la SARL A Trama de sa demande relative au paiement d'une indemnité d'éviction ; Aux motifs que « Le commandement délivré par la SCI Cartarana à la SARL A Trama le 10 octobre 2008 vise expressément la circulation entre les lieux loués et une autre parcelle au moyen d'une voie d'accès non prévue au bail ainsi que l'emprise du sol et du sous-sol au profit de tiers non autorisés et des installations non-conforme aux normes réglementaires et sanitaire en vigueur, outre une utilisation abusive. De fait, si la convention amiable signée le 3 septembre 2001 entre la gérante de la SCI Cartarana et M. S..., en son nom personnel et pour le compte de la SARL A Trama, autorise M. S... à raccorder au tout à l'égout sa maison ainsi que le mobil-home situé sur un terrain appartenant à la SARL A Trama ainsi qu'à tous les raccordements nécessaires pour ses besoins personnels ainsi que pour ceux liés à l'objet de la SARL A Trama, c'est par une lecture erronée de cet acte que les premiers juges ont retenu que cette autorisation permettait le raccordement de tiers ; en effet le seul fait que la SARL A Trama exploite les locaux appartenant aux consorts W.../I..., exploitation qui ne vaut que pour la durée d'un bail commercial, fût-il renouvelable, ne saurait autoriser celle-ci à accorder à un tiers une autorisation de raccordement nécessitant l'accord du propriétaire du terrain concerné, autorisation dont il n'est pas justifié que le propriétaire bailleur en ait été même seulement avisé. La SARL A Trama n'est pas fondée à soutenir que le raccordement des consorts W.../I... n'est pas démontré alors que la SCI Cartarana produit le protocole d'accord entre ces derniers, M. S... et la SARL A Trama le 3 mai 2007 et qui a été remis à la mairie de Bonifacio pour les besoins du permis de construire des consorts W.../I..., outre une lettre de Kyrnolia attestant de ce raccordement, lequel, selon la lettre de la sous-préfecture de Sartène en date du 17juin 2011, ne respecte pas les règles de l'art, ce qui démontre la violation des règles d'hygiène, un procès d'infraction ayant été dressé, contrairement à ce qui est retenu par le tribunal. Par ailleurs, s'agissant du mur, quand bien même appartiendrait‘il à la SCI Campagne Judith, la construction d'un escalier et donc d'une voie de circulation entre les fonds n'a été prévue ni par le bail initial de 1991 ni par le protocole d'accord du 7 janvier 2000 – pourtant précis dans ce qu'il autorise la société locataire à faire – ni par le bail du 27 mars 2000 qui prévoit expressément l'accord nécessaire du bailleur pour tout changement de distribution des lieux, ce qui constitue à l'évidence la création en cours de bail d'une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers, matérialisée par un escalier susceptible d'être créateur d'un droit réel, et utilisé pour les besoins de l'hôtel ainsi que le reconnaît la SARL A Trama. Dès lors, et sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens présentées, ces interactions au bail commercial sont suffisamment graves pour valider le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Cartarana le 19 décembre 2008 et priver la SARL A Trama du droit à indemnités qu'elle réclame ; elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement sera infirmé. » 1°) Alors que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes d'un écrit clair et précis ; que dénaturent un contrat les juges du fond qui y ajoutent une distinction qu'il ne comporte pas ; que l'accord amiable du 3 septembre 2001 signé par Mme B... en sa qualité de gérante de la SCI Cartarana et M. S..., en son nom personnel et pour le compte de la société A Trama, stipulait que Mme B... autorise M. S... à tous raccordements nécessaires aux besoins liés à l'objet de la société A Trama ; que cette clause ne distinguait pas selon que les locaux raccordés fussent ou non la propriété d'un tiers ; qu'en jugeant que cette autorisation ne permettait pas le raccordement de tiers, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'accord du 3 septembre 2001 et violé l'article 1134 ancien du code civil, applicable au litige ; 2°) Alors que l'infraction à un bail commercial commise par le preneur ne peut constituer un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement de la part du bailleur sans paiement d'une indemnité d'éviction que lorsque le preneur a été mis en demeure d'avoir à cesser l'infraction ; qu'en l'espèce, le commandement signifié à la société A Trama le 18 octobre faisait commandement à cette dernière « 1/ D'avoir à remettre en état originel le mur mitoyen aux parcelles [...] (objet du bail commercial conclu entre les parties en date du 27 mars 2000) et 969 au travers de laquelle les clients de la SARL A TRAMA circulent, au moyen d'un escalier édifié sans le consentement exprès et préalable du Bailleur, depuis « l'annexe » édifiée sur la parcelle [...] dans laquelle la SARL A TRAMA exploite 6 studios à usage hôtelier, en complément de son offre d'hébergement ; 2/ De procéder au démontage de trois tuyaux apposés sur ledit mur mitoyen, sans le consentement exprès et préalable de ma requérante, en ce qu'ils constituent : - une emprise sauvage du sol et sous-sol de sa propriété et un détournement illicite au profit de tiers non-autorisés de ressources en eau, électricité et autres utilitaires mis à disposition de la SARL A TRAMA en vertu du bail précité, - des installations caractérisant un usage abusif et non-conforme aux normes règlementaires d'hygiène et sanitaires en matière d'assainissement et d'évacuation des eaux usées » (production n° 6, pièce d'appel A Trama n° 12) ; qu'en jugeant que l'autorisation donnée par la société A Trama aux consorts W.../I... de raccorder les locaux édifiés sur leur parcelle au réseau d'assainissement collectif via la buanderie située sur la parcelle de la SCI Campagne Marie Judith et le réseau d'assainissement de l'hôtel situé sur la parcelle donnée à bail constituait une infraction au bail suffisamment grave pour justifier le refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction de la part de la SCI Cartarana quand ledit raccordement n'était pas visé par le commandement du 10 octobre 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ; 3°) Alors que tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant que le raccordement des locaux édifiés sur la parcelle des consorts W... / I... au réseau d'assainissement de l'hôtel caractérisait une violation des règles d'hygiène sans préciser quelles étaient les règles d'hygiène qui auraient été violées ni en quoi le raccordement litigieux leur était contraire, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et partant, violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même ; que ne peut constituer un tel motif le fait d'un tiers ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier, quand bien-même se trouverait-il sur un mur appartenant à la SCI Campagne Marie Judith, était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000 suffisamment grave pour valider le congés portant refus de renouvellement par la société Cartarana et priver la société A Trama du droit à une indemnité d'éviction quand il devait se déduire de la circonstance selon laquelle l'emprise de l'escalier litigieux se trouvait sur la parcelle de la SCI Campagne Marie Judith, tiers au contrat, que le fait reproché n'était pas le fait de la société A Trama, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ; 5°) Alors que la réalisation de travaux sur le bien d'un tiers ne peut constituer de la part du preneur une infraction à un bail commercial ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier dans un mur appartenant à la SCI Campagne Marie Judith était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000, cependant que la construction d'un tel escalier ne portait pas sur le bien donné à bail mais sur celui d'un tiers, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ; 6°) Alors que seules les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par la possession ; que les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par des titres ; qu'en jugeant que la création d'une voie de circulation entre deux fonds est susceptible d'être créatrice d'un droit réel, quand une telle voie de circulation, qui ne peut être l'assiette que d'un droit de passage, servitude discontinue ne pouvant s'établir que par un titre, n'est pas susceptible d'être à elle seule créatrice d'un tel droit, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ; 7°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits commis au cours du bail dont le renouvellement est refusé ; qu'un fait antérieur à la signature dudit bail ne peut constituer un tel motif ; qu'en l'espèce, la société A Trama soutenait (conclusions d'appel société A Trama, pp. 22 et 23), ce qui n'était pas contesté, que l'escalier litigieux avait été construit en 1994 ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier établissant une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000, cependant qu'il était établi que la construction de cet escalier était antérieure à la conclusion dudit bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ; 8°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement le fait dont il avait connaissance au moment de la conclusion du bail ; qu'en l'espèce, la société A Trama soutenait (conclusions d'appel société A Trama, pp. 22 et 23) que l'escalier litigieux avait été construit en 1994 et que la SCI Cartarana était parfaitement informée de cette construction, la gérante et les associés de la SCI Cartarana ayant été également gérante et associés de la société A Trama et leur domicile étant situé au voisinage immédiat de la parcelle donnée à bail ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier établissant une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers était constitutive d'une infraction au bail commercial suffisamment grave pour valider le congé portant refus de renouvellement par la société Cartarana et priver la société A Trama du droit à une indemnité d'éviction, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Cartarana n'avait pas connaissance de l'existence de l'escalier litigieux lors de la conclusion du bail du 30 mars 2000, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en date du 9 juillet 2012 du tribunal de grande instance d'Ajaccio et d'avoir condamné la SARL A Trama au paiement d'une indemnité d'occupation, au titre de son maintien dans les lieux, du 1er juillet 2009 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la SCI Cartarana, d'un montant annuel hors taxe de 84.282 euros, avec indexation le 1er juillet de chaque année, sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux paru au 3ème trimestre de l'année considérée ; Aux motifs que « Le congé portant refus de nouvellement pour motif grave ayant été validé, la SARL A Trama est redevable d'une indemnité d'occupation à la SCI Cartarana. Ainsi que l'a exactement retenu l'expert, la locataire ayant perdu son droit au renouvellement en raison de motifs graves et légitimes, l'indemnité d'occupation est due sur le fondement du droit commun. De ce fait, elle est à la fois compensatoire et indemnitaire et destinée à réparer tous les préjudices. La SCI Cartarana sollicite à ce titre la somme de 84.282 euros HT par an, avec indexation ainsi que retenue par l'expert. La SARL A Trama réplique que celle-ci doit être fixée à 61.000 euros, incluant un coefficient de précarité. En l'état des constatations de l'expert et de son analyse, laquelle n'est sur ce point, pas sérieusement contestée, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la SARL A Trama à la SCI Cartarana à la somme de 84.282 euros à compter du 1er juillet 2009, aucun coefficient de précarité n'ayant vocation à être appliqué, compte tenu de la nature de l'indemnité d'occupation, fondée sur le droit commun, avec déduction de l'indemnité provisionnelle déjà versée entre les mains de la SCI Cartarana et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse. Même si le bail signé entre les parties le 27 mars 2000 ne prévoyait pas d'augmentation, il échet de constater qu'il avait alors été fixé à la somme de 620.000 francs soit 119.739 euros, somme bien supérieure à l'indemnité d'occupation fixée par le présent arrêt, alors que la situation économique de la SARL A Trama ne s'est pas dégradée. En conséquence, il sera fait droit à la demande d'indexation présentée par la SCI Cartarana. » 1°) Alors que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de l'arrêt qui sont unis au chef cassé par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société A Trama à la SCI Cartarana, la cour d'appel a jugé que la locataire ayant perdu son droit au renouvellement en raison de motifs graves et légitimes, l'indemnité d'occupation devait être évaluée sur le fondement du droit commun en excluant la prise en compte des stipulations du bail expiré et d'un coefficient de précarité ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt qui a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Cartarana pour motifs graves et légitimes et ordonné l'expulsion de la société A Trama sans droit au paiement d'une indemnité d'éviction doit entraîner par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt qui a fixé l'indemnité d'occupation par application des principes applicables en droit commun quand l'indemnité d'occupation devait être fixée en application de l'article L. 145-28 du code de commerce. 2°) Alors que, en toute hypothèse, la société A Trama contestait dans ses écritures (conclusions d'appel société A Trama, p. 67) le montant retenu par l'expert pour fixer la valeur locative du bien donné à bail par la SCI Cartarana et en déduire le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle devait ; qu'en jugeant, pour fixer le montant de cette indemnité à 84.282 euros par an, que les constations et l'analyse de l'expert n'étaient pas sérieusement contestées, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.