Cour de cassation, 23 janvier 2019. 16-20.959

CIV. 1 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10040 F Pourvoi n° N 16-20.959 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société G... H...-I...-J..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , 2°/ M. Fabrice E... G... H... , domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 3 mai 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme Odile X..., domiciliée [...] , 2°/ à M. Yves Y..., 3°/ à Mme Marie-France Z..., épouse Y..., domiciliés tous deux [...] (Mexique), 4°/ à la société AJ Immorea l'immobilière de [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 5°/ à la société Cabinet Europazur, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 6°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice, le cabinet Europazur, 7°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société G... H...-I...-J... et de M. E... G... H... , de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Cabinet Europazur et de la société Axa France IARD, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de Mme X..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société AJ Immorea l'immobilière de [...] ; Sur le rapport de M. A..., conseiller, l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la SCP G... H... -I...-J... et à M. E... G... H... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] , la société Cabinet Europazur, la société Axa France IARD et M. et Mme Y... ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société G... H... -I...-J... et M. E... G... H.... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société AJ Immorea l'immobilière de [...] la somme de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société G... H... -I...-J... et M. E... G... H... . Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que M. Fabrice G... et la SCP G... H... -I...-J... avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité, de les AVOIR condamnés in solidum avec les époux Y... et la société AJ Immoréa à payer à Mme Odile X... les sommes de 34 550 € au titre des droits de mutation et émoluments du notaire, de 20 000 € au titre de la commission d'agence et de 36.779,52 € au titre des frais financiers et d'AVOIR condamné M. Fabrice G... et la SCP G... H... -I...-J... aux dépens de première instance et d'appel exposés par Mme X... et à payer à cette dernière la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il appartient au notaire rédacteur d'un acte de vente dans un ensemble en copropriété de vérifier la correspondance de la désignation du lot avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et s'il constate une distorsion, d'interroger les vendeurs sur les raisons de cette discordance et sur l'existence de travaux, de vérifier la régularité de ces travaux et d'attirer l'attention des parties sur l'existence de travaux irréguliers et sur les risques pris à cet égard ; que ce contrôle par le notaire, inhérent à son monopole de rédaction des actes de vente d'immeubles, permet d'assurer une sécurité juridique ; que l'absence de ce contrôle est une faute ; que le règlement de copropriété /état descriptif de division décrivait le lot 29 de la copropriété comme étant : "une maison patio dépendant de l'ilot G, élevée d'un seul niveau, composé de deux pièces principales, portant le numéro 123 au plan ci annexe et constitue par : hall d'entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, une chambre, salle de bains, W.C. indépendant, placards et terrasse, la jouissance privative et exclusive d'un jardin délimité au plan de masse ci annexé et les deux cent quarante-quatre/ dix millièmes (244/10.000emes) du sol indivis et des parties communes générales", Me E... G... H... a indiqué que ce lot 29 consistait en : " une maison patio dépendant de l'îlot G, portant le numéro 123 sur le plan, composée de quatre pièces principales et comprenant : en rez-de-jardin : un séjour et salle à manger, .une cuisine équipée avec électroménager, un watercloset avec lave-mains. patio avec débarras, terrasse avec store pare-soleil, en rez-de-chaussée : (escalier menant au rez-de-chaussée), placard, salle de douches, water-closet (cumulus), bureau avec placard, une chambre avec placard/dressing aménagé, lit coin chambre avec trois placards aménagés, une salle de bains avec deux vasques et rangements sous vasques. Avec la jouissance privative et exclusive d'un jardin et les deux cent quarante-quatre/ dix millièmes (244/10.000emes) du sol indivis et des parties communes générales" ; que Me E... G... H... a porté sur l'acte qu'il a rédigé une indication trompeuse, laissant entendre que le lot 29 de la copropriété consistait officiellement en une maison sur deux niveaux avec quatre pièces principales alors que le règlement de copropriété /état descriptif de division mentionnait une maison sur un seul niveau avec deux pièces principales ; qu'il s'est visiblement contenté de recopier la description de la promesse synallagmatique de vente sous seing prive établie par l'agence immobilière sans même vérifier la correspondance de cette description avec le règlement de copropriété/état descriptif de division ; qu'il s'agit d'un manquement à ses obligations de prudence et d'exactitude tenant à sa fonction d'officier public et ministériel ; qu'il se trouve au surplus que c'est ce notaire lui-même, Me E... G... H... , qui avait été le rédacteur de l'acte d'acquisition du bien par les époux Y... le 7 octobre 1994 ; que la simple vérification du titre de propriété des époux Y..., l'acte du 7 octobre 1994, que Me E... G... H... détenait en ses minutes, avait fait apparaitre l'existence d'une distorsion entre la désignation du bien dans l'acte sous seing privé par rapport au titre des époux Y... ; qu'il appartenait dès lors au notaire d'interroger les époux Y... sur l'origine de cette distorsion et de leur demander de justifier de la régularité des travaux de transformation du bien ; que si Me E... G... H... avait effectué le travail de contrôle inhérent a son office, la réticence dolosive des époux Y... aurait été immédiatement révélée et la vente dolosive n'aurait pas eu lieu ; que le rôle de Me E... G... H... était précisément d'empêcher de tels faits ; que la faute de Me E... G... H... est patente et sa responsabilité, ainsi que celle de la société civile professionnelle dont il est membre, est engagée ; que sur le préjudice et le lien de causalité ; que Mme X... a demandé la condamnation in solidum de Me E... G... H... et la SCP G... H... -I...-J... à lui payer les mêmes sommes que celles dont elle a demandé condamnation a l'égard des consorts Y... ; qu'elle ne peut obtenir la condamnation du notaire à la restitution du prix reçu par les vendeurs, la restitution du prix ne constituant pas un préjudice réparable imputable au notaire ; que par contre, les préjudices retenus ci-dessus comme provenant de la faute dolosive des époux Y..., à savoir la somme de 34.550 euros correspondant aux droits de mutation et émoluments du notaire, 20.000 euros de commission d'agence et 36.779,52 euros de frais financiers, sont la conséquence de la faute de Me E... G... H... , alors que celui-ci, ainsi qu'il a été vu, était en mesure d'éviter cette vente dolosive et a fortement contribué par sa négligence au préjudice subi par Mme X... ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'à supposer que Mme Odile X... ait été informée lors de la signature de l'acte de vente des modifications opérées sur celui-ci par ses vendeurs, à savoir aménagement du vide sanitaire et travaux sur le gros oeuvre en pratiquant des ouvertures dans les murs, rien ne lui permettait de savoir que les travaux avaient été réalisés à l'insu de la copropriété et sans aucune autorisation ; que si le notaire n'est pas tenu de vérifier sur place la consistance des locaux, objet de la vente, il doit en revanche procéder aux vérifications qui s'imposent à lui, relatives à la régularité de la modification de la consistance du lot vendu par rapport à l'acte antérieur et relatives à sa désignation dans le règlement de copropriété et doit attirer l'attention des parties sur la valeur et la porté de l'acte de vente ; qu'en l'espèce il ne peut être contesté que la consistance du lot figurant dans l'acte de vente du 16 juin 2005 diffère de la désignation mentionnée dans l'acte d'achat des époux Y... en 1994 et de celle décrite dans l'acte descriptif de division du règlement de copropriété ; qu'en effet, tous les titres font état d'une maison d'un seul étage composé de deux pièces principales, alors que l'acte authentique rédigé par Me H... G... mentionne que ce même bien comporte deux étages et quatre pièces principales ; qu'il appartenait au notaire au regard des éléments indispensables pour passer la vente (règlement de copropriété, titre de propriété antérieur, état hypothécaire) et qu'il a nécessairement eu entre les mains, de vérifier que la désignation du bien dans l'acte qu'il allait dresser était en conformité avec celle de l'ace antérieur et du règlement de copropriété et non pas de recopier servilement la description du bien vendu faite dans le compromis de vente rédigé par l'agence immobilière AJ IMMOREA ; qu'en procédant à des vérifications élémentaires, il aurait constaté l'incohérence existant entre deux actes authentiques faisant tous les deux état de millièmes à hauteur de 244 / 10 000e du sol indivis et des parties communes générales, alors que le nombre d'étages et de pièces principales différaient, il aurait alors pu alerter Mme Odile X... et interroger les vendeurs sur l'existence de ces contradictions ; que Me H... G... a engagé sa responsabilité délictuelle en ne s'interrogeant pas sur les transformations de la villa, en n'informant pas les contractants au titre du devoir de conseil de ce qu'un modificatif au règlement de copropriété aurait dû être établi et en s'abstenant de les informer de l'irrégularité de la situation et des risques encourus ; 1°) ALORS QUE le notaire ne saurait répondre des conséquences d'une cause d'inefficacité de l'acte qu'il a instrumenté qui ne lui est pas imputable ; qu'en se bornant à relever, pour condamner M. Fabrice G... et la SCP G... H... -I...-J... à indemniser Mme X... des frais qu'elle avait supportés pour la conclusion de la vente annulée, que si le notaire avait informé l'acquéreur de ce que la consistance du bien avait été modifiée par les époux Y... de sorte qu'elle ne correspondait plus aux énonciations de l'état descriptif de division, « la réticence dolosive des époux Y... aurait été immédiatement révélée et la vente dolosive n'aurait pas eu lieu » (arrêt page 18, al. 6) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les informations qui n'avaient pas été transmises à Mme X... n'étaient pas dénuées de toute incidence sur l'efficacité de la vente, dès lors que les travaux en cause affectaient des parties privatives du lot et que la non-conformité à l'état descriptif de division, document non contractuel, importait peu de sorte que ces éléments n'étaient pas de nature à entrainer un trouble quelconque à l'acheteur dans la jouissance de la propriété du bien acquis et si, partant, le notaire pouvait répondre des conséquences d'une annulation qui ne lui était pas imputable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS QUE le défaut de conseil d'un notaire n'est pas la cause de l'inefficacité d'un acte, annulé pour dol, si, mieux informé, l'acquéreur aurait contracté aux mêmes conditions ; qu'en condamnant M. Fabrice G... et la SCP G... H... -I...-J... à indemniser Mme X... des frais qu'elle avait supportés pour la conclusion de la vente annulée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, mieux informée, Mme X... n'aurait pas néanmoins conclu aux mêmes conditions de sorte que les conséquences de l'annulation, par la suite sollicitée et obtenue par cette dernière, étaient sans lien avec le défaut d'information imputé au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE la responsabilité du notaire implique l'existence d'un lien de causalité direct entre la faute imputée et le dommage ; que les exposants soulignaient, dans leurs conclusions, que les prétentions de la copropriété tendant à obtenir la remise en l'état du lot de Mme X... étaient vouées à l'échec et avaient d'ailleurs été écartées par deux fois, dès lors que, d'une part, les travaux litigieux consistaient en des aménagements réalisés dans les parties privatives du lot n°29 et que, d'autre part, la non-conformité de la consistance du lot ainsi transformé aux énonciations de l'état descriptif de division était sans conséquence, s'agissant d'un document sans valeur contractuelle ; qu'en retenant par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que « la faute du notaire est en relation causale directe avec les préjudices subis par Mme Odile X... qui n'est pas propriétaire de l'intégralité de la maison achetée puisque le syndicat des copropriétaires lui demande la remise en état des lieux sous astreinte » (jugement page 9, dernier al.), sans caractériser en quoi ces prétentions présentaient une quelconque chance d'aboutir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4°) ALORS QUE la responsabilité du notaire implique l'existence d'un lien de causalité direct entre la faute imputée et le dommage ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que les époux Y... avaient également réalisé des « travaux sur le gros oeuvre en pratiquant des ouvertures dans les murs » (jugement page 7, al. 5), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la date ancienne des travaux en cause, une demande de remise en état n'était de toute façon pas prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que cet aménagement était sans conséquence et que l'annulation de la vente, à la demande de Mme X..., était sans lien avec le manquement imputé au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire, aurait-il commis une négligence, ne peut être amené à rembourser des sommes que la victime a pris le risque de dépenser sans y être obligée par la situation dommageable ; qu'en condamnant les exposants à verser à Mme X... la somme de 36.779,52 euros de dommages et intérêts au titre des frais financiers qu'elle avait supportés sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, qui ces frais, qui correspondaient au coût d'un prêt relais souscrit , ne résultait de la décision délibérée et risquée de Mme X... d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu le bien litigieux, sans lien avec le défaut de conseil du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 6°) ALORS QUE les exposants soulignaient que la nullité judiciairement ordonnée d'une vente permettait aux acquéreurs de réclamer à l'administration fiscale le remboursement des droits de mutation de sorte que Mme X... ne justifiait à cet égard d'aucun préjudice indemnisable ; qu'en condamnant le notaire à verser à Mme X... la somme de 34 550 euros comprenant les droits de mutation afférents à la vente, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 7°) ALORS QU'en cas d'annulation d'une vente immobilière, la commission d'agence n'est plus due et doit être restituée par l'agent immobilier qui l'a reçue ; qu'en condamnant les exposants, in solidum avec l'agent immobilier, à restituer le montant de la commission d'agence quand celle-ci ne constituait pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1382 du code civil.