Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.258

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10446 F Pourvoi n° T 19-10.258 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. W... N..., domicilié [...] , 2°/ Mme B... N..., épouse veuve Q..., domiciliée [...], tous deux en qualité d'ayants droit de H... N..., décédé, contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2018 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige les opposant à la société FLJB, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. et Mme N..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société FLJB ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme N... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme N... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société FLJB ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour M. et Mme N.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme B... N... veuve Q... et M. W... N... tenant à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. AUX MOTIFS QUE les intimés soutiennent la « résolution » du bail commercial au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce et de l'article L. 145-21 du même code ; l'appelante conteste qu'il y ait eu manquements et demande la suspension des effets de la clause résolutoire ; les consorts N... ne peuvent valablement pas soutenir la résolution du bail au visa de l'article L. 145-21 qui ne concerne que la possibilité pour un propriétaire de différer le renouvellement du bail en cas de surélévation de l'immeuble ; et fondant leur demande sur les dispositions de l'article L. 145-41 relatif à la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, il convient d'examiner si les conditions d'application de cet article sont remplies ; le commandement du 8 août 2014 adressé à la Sarl Chez Charly rappelait effectivement l'intention des bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et l'obligation de cesser les infractions stipulées au bail dans le délai d'un mois qui expirait donc le 8 septembre 2014 ; par courrier du 3 septembre 2014 adressé par le conseil des bailleurs au conseil de la Sarl Charly, les consorts N... ont accepté de prolonger au 15 octobre 2014, la date butoir visée dans le commandement ; mais il ne peut être occulté que la sous-location a été consentie du fait de la Sarl Chez Charly qui a cédé à la Sarl Fljb son fonds de commerce et le droit au bail y afférent le 3 septembre 2014 ; il est justifié de la signification de cet acte à M. H... N... et à M. W... N... le jeudi 4 septembre 2014 ; il n'est pas allégué que cette signification aurait été omise s'agissant de Mme B... N... qui ne prétend pas que cette cession lui serait inopposable ; elle admet d'ailleurs que le 4 septembre 2014 une assignation lui a été délivrée par « la société Fljb intervenant aux droits et obligations de la Sarl Chez Charly » ; il en résulte plusieurs conséquences : - la cession du droit du fonds de commerce comprenant celle du droit au bail leur était opposable dès le 4 septembre, - à cette date, le bail n'avait pas été résolu de plein droit et la Sarl Chez Charly n'était plus leur locataire ; il ne pouvait plus y avoir de sous-location puisque le sous-locataire est devenu locataire par l'effet de la cession du fonds de commerce ; il est constant que le cessionnaire du bail ne saurait être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur et qu'il en va autrement si le cessionnaire a été mis en demeure de faire cesser le manquement et qu'il n'obtempère pas ; il ne peut donc être imputé à la Sarl Fljb au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce la faute contractuelle qui justifierait la résiliation de plein droit du bail résidant dans le fait d'avoir consenti une sous location interdite et non autorisée par les bailleurs ; la Sarl Fljb n'est effectivement pas l'auteur de ces fautes et les deux violations retenues dans le commandement du 8 août 2014 tenant à une sous-location interdite avaient pris fin à la date du 4 septembre 2014, avant l'expiration du délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire n'a pas pu jouer de ce chef ; les pièces du dossier démontrent qu'il y a eu persistance par la Sarl Fljb du dernier manquement visé dans le commandement délivré à la Sarl Chez Charly à savoir l'exercice sur les biens loués d'une activité de parc d'attraction en violation des conditions du bail ; ces pièces établissent que l'exploitation d'un parc d'attraction, s'est poursuivie les 20, 21, 23, 24, 29, 30 et 31 octobre 2014, par constat d'huissier de justice du 20 au 31 octobre 2014, lequel mentionne sur les terrains cadastrés section [...] et 2325 la présence : - d'un parc d'attractions dénommé Piratland ouvert au public, - d'un panneau sur le portail précisant les horaires d'ouverture « ouvert du 22 mars au 4 janvier. Ouvert en vacances jeudi vendredi (...) De 10 heures à 19 heures, mercredi week-end jour vacances scolaire juillet-août tous les jours 10 - 23 heures etc » ;- de manèges en fonctionnement recevant le public, - de mobils homes équipés d'antennes de télévision ; nonobstant les autorisations d'ouverture temporaire obtenues du maire de la commune notamment le 27 juin 2014 pour la période du 2 mars 2014 au 4 janvier 2015, il reste que les dispositions du Pos interdisant en zone [...] les parcs d'attraction et les aires de jeux et de sports ouverts au public étaient effectivement toujours applicables puisque la modification du Pos n'est intervenue que par délibération du 26 mars 2015 ; mais ce constat étant fait, la jurisprudence invoquée par les intimés (Cour de cassation 30 septembre 2015 n° 14.21.23 et 8 octobre 2015 n°14 13 179) n'a pas eu pour effet de supprimer l'obligation d'une mise en demeure adressée au locataire et la délivrance d'un commandement au locataire est une condition nécessaire au constat du jeu de la clause résolutoire ; or la Sarl Fljb n'a jamais été destinataire en sa qualité de locataire d'un commandement visant le jeu de la clause résolutoire d'avoir à cesser cette exploitation ; il est inopérant d'invoquer le fait qu'elle n'ignorait pas la délivrance du commandement du 8 août 2014 qu'elle a elle-même contesté en justice ou encore qu'elle serait l'auteur de cette exploitation ; enfin les autres griefs énoncés dans les dernières conclusions des appelants après arrêt du 22 février 2018 n'ont pas davantage fait l'objet d'un commandement ; il en résulte que les intimés ne peuvent qu'être déboutés de leur demande tendant au « prononcé de la résolution » du bail par le jeu de la clause résolutoire au visa de l'article L. 145-41 ; 1°) ALORS QUE la cession du bail est inopposable au bailleur tant qu'elle ne lui a pas été notifiée dans les formes prescrites aux termes de ce bail ; qu'en l'espèce, les contrats de bail stipulaient que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique dont une copie exécutoire par extrait sera remise au bailleur, sans frais pour lui, dans le mois de la signature de l'acte de cession ; qu'en retenant, pour constater l'opposabilité de la cession entre la Sarl Chez Charly et la Sarl Fljb du fonds de commerce et du droit au bail y afférent aux bailleurs, qu'il est justifié de la signification de cet acte à M. H... N... et à M. W... N... le jeudi 4 septembre 2014, mais sans constater que les significations comprenaient une copie exécutoire par extraits de l'acte de cession, tel que cela était prévu par les contrats de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'acte de cession entre la Sarl Chez Charly et la Sarl Fljb prévoyait que la cession devait être signifiée au bailleur par les soins du notaire dans les termes de l'article 1690 du code civil afin qu'elle lui soit opposable, et ce sans délai au frais du cessionnaire, avec une copie exécutoire ; qu'en retenant, pour constater l'opposabilité de la cession entre la Sarl Chez Charly et la Sarl FLJB du fonds de commerce et du droit au bail y afférent aux bailleurs, qu'il est justifié de la signification de cet acte à M. H... N... et à M. W... N... le jeudi 4 septembre 2014, mais sans constater qu'il s'agissait d'une copie exécutoire, tel que cela était prévu par l'acte de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en vertu de l'article 1690 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, pour être opposable au bailleur, la cession doit lui être signifié à moins qu'il en ait pris acte dans un acte authentique ; qu'en l'espèce, les significations réalisées le 4 septembre 2014 ne comportaient pas l'acte de cession, mais un simple projet d'acte non signé ; qu'en retenant, pour dire la cession opposable aux bailleurs, qu'il est justifié de la signification de l'acte de cession à M. H... N... et à M. W... N... le jeudi 4 septembre 2014, la cour d'appel a dénaturé lesdits documents ; 4°) ALORS QUE Mme B... N... veuve Q... et M. W... N... avaient fait valoir dans leurs conclusions qu'aucune notification de la cession ne leur avait été effectuée au 4 septembre 2014 ; qu'en déclarant néanmoins la cession opposable aux bailleurs, en relevant qu'il n'est pas allégué que cette signification aurait été omise s'agissant de Mme B... N... veuve Q..., la cour d'appel a dénaturé lesdites conclusions et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait pas se contenter de relever que Mme B... N... veuve Q... avait admis que le 4 septembre 2014 une assignation lui avait été délivrée par la société Fljb intervenant aux droits et obligations de la Sarl Chez Charly pour en déduire l'opposabilité de la cession ; qu'en effet, en se fondant sur un tel motif inopérant, sans constater qu'elle avait reçu la signification de l'acte de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1690 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme B... N... veuve Q... et M. W... N... tenant à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. AUX MOTIFS QUE les intimés soutiennent la « résolution » du bail commercial au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce et de l'article L. 145-21 du même code ; l'appelante conteste qu'il y ait eu manquements et demande la suspension des effets de la clause résolutoire ; les consorts N... ne peuvent valablement pas soutenir la résolution du bail au visa de l'article L. 145-21 qui ne concerne que la possibilité pour un propriétaire de différer le renouvellement du bail en cas de surélévation de l'immeuble ; et fondant leur demande sur les dispositions de l'article L. 145-41 relatif à la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, il convient d'examiner si les conditions d'application de cet article sont remplies ; le commandement du 8 août 2014 adressé à la Sarl Chez Charly rappelait effectivement l'intention des bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et l'obligation de cesser les infractions stipulées au bail dans le délai d'un mois qui expirait donc le 8 septembre 2014 ; par courrier du 3 septembre 2014 adressé par le conseil des bailleurs au conseil de la Sarl Charly, les consorts N... ont accepté de prolonger au 15 octobre 2014, la date butoir visée dans le commandement ; mais il ne peut être occulté que la sous-location a été consentie du fait de la Sarl Chez Charly qui a cédé à la Sarl Fljb son fonds de commerce et le droit au bail y afférent le 3 septembre 2014 ; il est justifié de la signification de cet acte à M. H... N... et à M. W... N... le jeudi 4 septembre 2014 ; il n'est pas allégué que cette signification aurait été omise s'agissant de Mme B... N... qui ne prétend pas que cette cession lui serait inopposable ; elle admet d'ailleurs que le 4 septembre 2014 une assignation lui a été délivrée par « la société Fljb intervenant aux droits et obligations de la Sarl Chez Charly » ; il en résulte plusieurs conséquences : - la cession du droit du fonds de commerce comprenant celle du droit au bail leur était opposable dès le 4 septembre, - à cette date, le bail n'avait pas été résolu de plein droit et la Sarl Chez Charly n'était plus leur locataire ; il ne pouvait plus y avoir de sous-location puisque le sous-locataire est devenu locataire par l'effet de la cession du fonds de commerce ; il est constant que le cessionnaire du bail ne saurait être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur et qu'il en va autrement si le cessionnaire a été mis en demeure de faire cesser le manquement et qu'il n'obtempère pas ; il ne peut donc être imputé à la Sarl Fljb au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce la faute contractuelle qui justifierait la résiliation de plein droit du bail résidant dans le fait d'avoir consenti une sous location interdite et non autorisée par les bailleurs ; la Sarl Fljb n'est effectivement pas l'auteur de ces fautes et les deux violations retenues dans le commandement du 8 août 2014 tenant à une sous-location interdite avaient pris fin à la date du 4 septembre 2014, avant l'expiration du délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire n'a pas pu jouer de ce chef ; les pièces du dossier démontrent qu'il y a eu persistance par la Sarl Fljb du dernier manquement visé dans le commandement délivré à la Sarl Chez Charly à savoir l'exercice sur les biens loués d'une activité de parc d'attraction en violation des conditions du bail ; ces pièces établissent que l'exploitation d'un parc d'attraction, s'est poursuivie les 20, 21, 23, 24, 29, 30 et 31 octobre 2014, par constat d'huissier de justice du 20 au 31 octobre 2014, lequel mentionne sur les terrains cadastrés section [...] et 2325 la présence : - d'un parc d'attractions dénommé Piratland ouvert au public, - d'un panneau sur le portail précisant les horaires d'ouverture « ouvert du 22 mars au 4 janvier. Ouvert en vacances jeudi vendredi (...) De 10 heures à 19 heures, mercredi week-end jour vacances scolaire juillet-août tous les jours 10 - 23 heures etc » ;- de manèges en fonctionnement recevant le public, - de mobils homes équipés d'antennes de télévision ; nonobstant les autorisations d'ouverture temporaire obtenues du maire de la commune notamment le 27 juin 2014 pour la période du 2 mars 2014 au 4 janvier 2015, il reste que les dispositions du Pos interdisant en zone [...] les parcs d'attraction et les aires de jeux et de sports ouverts au public étaient effectivement toujours applicables puisque la modification du Pos n'est intervenue que par délibération du 26 mars 2015 ; mais ce constat étant fait, la jurisprudence invoquée par les intimés (Cour de cassation 30 septembre 2015 n° 14.21.23 et 8 octobre 2015 n°14 13 179) n'a pas eu pour effet de supprimer l'obligation d'une mise en demeure adressée au locataire et la délivrance d'un commandement au locataire est une condition nécessaire au constat du jeu de la clause résolutoire ; or la Sarl Fljb n'a jamais été destinataire en sa qualité de locataire d'un commandement visant le jeu de la clause résolutoire d'avoir à cesser cette exploitation ; il est inopérant d'invoquer le fait qu'elle n'ignorait pas la délivrance du commandement du 8 août 2014 qu'elle a elle-même contesté en justice ou encore qu'elle serait l'auteur de cette exploitation ; enfin les autres griefs énoncés dans les dernières conclusions des appelants après arrêt du 22 février 2018 n'ont pas davantage fait l'objet d'un commandement ; il en résulte que les intimés ne peuvent qu'être déboutés de leur demande tendant au « prononcé de la résolution » du bail par le jeu de la clause résolutoire au visa de l'article L. 145-41 ; ALORS QUE le bailleur peut se fonder sur le commandement délivré au cédant pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre du cessionnaire, dès lors que ce dernier en a eu connaissance et qu'il en a pris acte ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la Sarl Fljb avait eu connaissance des manquements reprochés à la Sarl Chez Charly, dont elle était en partie responsable, ainsi que du commandement délivrée le 8 août 2014, dès lors que celui-ci était expressément mentionné dans l'acte de cession et qu'elle avait engagé une action judiciaire pour le faire annuler ; qu'en refusant de constater l'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de la Sarl Fljb, au motif qu'il est inopérant d'invoquer le fait qu'elle n'ignorait pas la délivrance du commandement du 8 août 2014 ou encore qu'elle serait l'auteur de l'exploitation prohibée, la cour d'appel a violé l'article 45-41 du code de commerce.