Cour d'appel, 30 octobre 2024. 22/03503

30/10/2024 ARRÊT N° 347 /24 N° RG 22/03503 N° Portalis DBVI-V-B7G-PAWM MD - SC Décision déférée du 05 Novembre 2020 Cour de Cassation de PARIS 784 F-D M. CHAUVIN [B] [L] C/ [N] [W] [C] [M] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à Me Julia BONNAUD-CHABIRAND Me Gilles SOREL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION Monsieur [B] [L] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] - MADAGASCAR Représenté par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE Asisté de Me Stéphane MILLE, avocat au barreau de BAYONNE DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION Monsieur [N] [W] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [C] [M] [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE Assistés de Me Véronique DECIS de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 29 avril 2024 en audience publique, devant la cour composée de : M. DEFIX, président C. ROUGER, conseiller S. LECLERCQ, conseiller qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président et par A. CAVAN, greffière EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 3 décembre 2010, M. [B] [L] et son fils M. [P] [L] ont acquis de la société civile immobilière (Sci) [Adresse 9] un immeuble à usage d'habitation sis commune de [Localité 8] (64) qui a fait l'objet de travaux de remise en conformité préalablement à la mise en oeuvre de la copropriété de cet immeuble. Par acte notarié du 5 mai 2011, M. [B] [L] est devenu propriétaire du lot n° 1 et son fils, propriétaire du lot n° 2. Par acte notarié en date du 22 mai 2013, M. [B] [L] a vendu le lot n° 1 à M. [N] [G] [W] et Mme [C] [M] épouse [T], pour le prix de 200 000 euros. Après être entrés dans les lieux, le 9 juin 2013, M. [W] et Mme [M] ont déclaré auprès de leur assureur multirisques habitation, un sinistre par inondation et ont été indemnisés à hauteur de 42 917,25 euros toutes taxes comprises pour les dégâts en résultant, l'ensemble de la cuisine ayant été démontée et l'appartement soumis à un système de ventilation d'assèchement puissant, avant toute reprise des peintures et papiers peints. À la suite de leur réintégration dans les lieux, les requérants ont signalé de nouveaux épisodes d'inondation ayant nécessité l'intervention des services de secours. -:-:-:- M. [W] et Mme [M] ont fait assigner M. [B] [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], en référé aux fins de voir ordonner une expertise. Par ordonnance du 23 décembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne a désigné comme expert judiciaire M. [D] [R]. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel L'expert a déposé son rapport le 20 octobre 2014. -:-:-:- Par acte d'huissier du 15 mai 2015, M. [W] et Mme [M] ont fait assigner M. [B] [L] aux fins notamment de voir prononcer la résolution de la vente avec restitution du prix de vente, soit 200 000 euros ainsi que le remboursement des frais de notaire. -:-:-:- Par jugement du 29 juin 2017, le tribunal de grande instance de Bayonne a : - rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [L], - déclaré recevable l'action engagée par M. [W] et Mme [M], - débouté M. [L] de ses demandes de contre-expertise et de productions de pièces, - dit que l'immeuble vendu par M. [L] à M. [W] et Mme [M] est affecté de vices cachés justifiant l'action rédhibitoire, - dit que le fait que M. [L] ait réalisé les travaux à l'origine des dommages subis et qu'il se soit comporté en qualité de maître d''uvre de ces travaux, rend sans effet la clause de non garantie stipulée à l'acte, - ordonné la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 22 mai 2013 portant sur le lot n°1 d'un ensemble immobilier sis « [Adresse 5] à [Localité 8] (64) », cadastré dite commune section AW n° [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 20 a et 19 ca soumis au statut de la copropriété et consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et comprenant un coin séjour-cuisine, un dégagement desservant une chambre avec dressing, une salle d'eau, une buanderie et une seconde chambre avec la jouissance exclusive d'un jardin, auquel on accède depuis la route départementale n° 257 via son entrée privative, et les quatre cent dix-huit millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - ordonné la restitution de l'immeuble par M. [W] et Mme [M] à M. [L] et ce, dans son état actuel, - ordonné la restitution par M. [L] à M. [W] et Mme [M] du prix de vente de 200.000 euros, - condamné M. [L] à payer à M. [W] et Mme [M] les frais, droits et taxes générés par la vente dont les frais de notaire pour 14.150 euros, - ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 2], - condamné M. [L] à payer à M. [W] et Mme [M] la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral, - condamné M. [L] aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire en sus d'une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision. -:-:-:- Par une déclaration d'appel du 19 juillet 2017, M. [L] a interjeté appel de ce jugement pris en son ensemble. Parallèlement, M. [L] a assigné les entreprises ayant procédé à la rénovation et à la transformation de l'immeuble avant la vente d'un des lots à M. [W] et Mme [M]. Par ordonnance du 21 novembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne a constaté l'absence de litispendance avec l'affaire opposant M. [L] aux consorts [W] et [M] et rejeté la demande d'expertise en l'absence de motifs légitimes. Cette décision a été confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Pau rendu le 23 mai 2018. Par arrêt du 9 octobre 2018, la cour d'appel de Pau statuant, au visa de l'appel de M. [L] et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] formé à l'encontre du jugement du 29 juin 2017, a confirmé 'l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions' et 'au surplus' a 'condamné les appelants aux dépens et à payer à M. [W] et Mme [M] une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile' et a rejeté 'toute autre demande des parties'. -:-:-:- Par arrêt rectificatif du 21 novembre 2018, la cour d'appel de Pau constatant l'erreur matérielle par confusion, insérée dans le corps de sa décision, du texte intégral de l'arrêt rendu le 23 mai 2018 dans l'instance concernant l'appel interjeté par M. [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à l'encontre d'une ordonnance de référé du 21 novembre 2017 a rectifié l'arrêt n° 18/03479 du 9 octobre 2018 et dit qu'à partir de la page n 3, le texte sera remplacé par les termes suivants : « Faits et procédure : ..., Motifs de la décision : ...y compris le dispositif ... » selon lequel la cour d'appel a confirmé le jugement entrepris et au visa de l'appel incident de M. [W] et Mme [M], y ajoutant, a condamné M. [L] à payer à M. [W] et Mme [M] une somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance et une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -:-:-:- M. [B] [L] a formé un pourvoi contre les deux arrêts rendus les 9 octobre 2018 et 21 novembre 2018 par la cour d'appel de Pau. Par arrêt du 5 novembre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-15.945) a : - cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau, - remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Toulouse, - cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau, - dit n'y avoir lieu à renvoi, - dit n'y avoir lieu à rectification d'erreur matérielle, - laissé à la charge du Trésor public les dépens afférents à l'arrêt du 21 novembre 2018, - condamné M. [W] et Mme [M] aux dépens du présent arrêt, - En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de M. [L]. Au visa de l'article 462 du code de procédure civile, la Cour de cassation a considéré que sous le couvert d'une rectification d'erreur matérielle la cour d'appel a modifié les droits et obligations des parties. La Haute juridiction a ajouté qu'en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile précisant que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, la cour d'appel, en examinant le jugement du 29 juin 2017 qui statuait sur une demande 'en nullité' de la vente pour vices cachés introduite par M. [W] et Mme [M] s'est prononcée sur une ordonnance de référé contre laquelle M. [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] avaient interjeté appel. -:-:-:- Par déclaration de saisine sur renvoi après cassation du 28 septembre 2022, M. [B] [L] a saisi la cour d'appel de Toulouse. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2023, M. [B] [L], appelant et demandeur à l'acte de saisine, demande à la cour, de : Faisant droit à l'ensemble des éléments de la cause, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 29 juin 2017. En conséquence, statuant à nouveau, À titre principal, - débouter M. [W] et Mme [M] de l'action en garantie des vices cachés en raison de la clause d'exclusion contractuelle contenue dans l'acte de vente du 22 mai 2013. Subsidiairement, par arrêt avant dire droit, - ordonner une contre-expertise aux frais M. [W] et Mme [M] confiée à un expert hydraulique, lequel pourra se faire assister d'un sapiteur spécialisé, avec pour mission d'identifier la cause des inondations dénoncées par M. [W] et Mme [M]. - ordonner à M. [W] et Mme [M] 'et à la Banque Postale Assurances Iard' au visa des articles 138 à 142 du code de procédure civile, de produire aux débats dans les huit jours de la décision à intervenir les documents suivants : ' rapport d'investigations Polyexpert relatif au sinistre du 9 juin 2013, ' rapport d'investigation Polyexpert relatif aux sinistres des 4 et 21 novembre 2013, ' compte-rendu d'intervention de la Sdis 64 des 20 et 24 janvier 2014, ' les motifs du refus de garantie de novembre 2013 et janvier 2014, ' compte-rendu d'intervention de la Sdis 64 les 20 et 24 janvier 2014. - renvoyer ce dossier à la mise en état. Très subsidiairement, au fond, - juger qu'il n'y a pas lieu d'homologuer le rapport d'expertise de M. [R] du 17 octobre 2014, - débouter M. [W] et Mme [M] de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés dans la mesure où ils ne sont pas parvenus à établir la cause des désordres c'est-à-dire l'existence du vice et encore moins l'antériorité du vice à la vente, En tout état de cause, - débouter M. [W] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - condamner M. [W] et Mme [M] à verser à M. [B] [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] et Mme [M] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés par Maître Bonnaud-Chabirand conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 janvier 2023, M. [N] [W] et Mme [C] [M], intimés, demande à la cour, au visa des articles 788, 1641, 1644, 1792 et suivants du code civil, de : À titre principal, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne du 29 juin 2017, en ce qu'il a : ' rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [L], ' déclaré recevable l'action engagée par M. [N] [W] et Mme [C] [M], ' débouté M. [B] [L] de ses demandes de contre-expertise et de production de pièces, ' dit que l'immeuble vendu par M. [B] [L] à M. [N] [W] et Mme [C] [M] est affecté de vices cachés justifiant l'action rédhibitoire, ' dit que le fait que M. [B] [L] 'vu l'union et réaliser' (sic) les travaux à l'origine des dommages subis et qu'il se soit comporté en qualité de maître d''uvre de ces travaux, rend sans effet la clause de non garanti stipulé à l'acte, ' ordonné la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 22 mai 2013 par Maître [D] [E], notaire associé à [Localité 4], portant sur le lot numéro un d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5] pour une contenance de 0ha 20a et 19 ca, soumis au statut de la copropriété et consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée comprenant un coin séjour cuisine, un dégagement desservant une chambre avec dressing, une salle d'eau, une buanderie et une seconde chambre avec la jouissance exclusive d'un jardin, auquel on accède depuis la route départementale numéro 257 via son entrée privative, et les quatre cent dix-huit millièmes (418/1000ème) de la propriété du sol et des parties communes générales, ' ordonné la restitution de l'immeuble par M. [N] [W] et Mme [C] [M], à M. [B] [L] et ce dans son état actuel, ' ordonné la restitution par M. [B] [L] à M. [N] [W] et Mme [C] [M] du prix de vente de 200.000 euros, ' condamné M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] les frais, droits et taxes générées par la vente dans les frais de notaire pour 14.150 euros, ' ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 2], ' débouté M. [B] [L] de sa demande de dommages-intérêts, ' condamné M. [B] [L] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, ' condamné M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, - condamner M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] une somme de 89 610 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [L] à payer une somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral, - condamner M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] une somme 8.000euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi jusqu'à l'arrêt à venir, - débouter M. [B] [L] de ses demandes, À titre subsidiaire, - condamner M. [L] au titre de sa responsabilité décennale à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] les sommes de : ' 78 958 euros toutes taxes comprises indexés sur l'indice BT01 au titre des travaux de réparation, ' 89 610 euros en réparation du préjudice de jouissance, ' 8 000euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - condamner en tout état de cause M. [L] à payer M. [N] [W] et Mme [C] [M] une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par Maître Gilles Sorel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 29 avril 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. La cour est présentement saisie, par l'effet de la cassation, de l'entier litige dévolu par l'acte d'appel formé par M. [L] le 19 juillet 2017. 2. Il sera tout d'abord rappelé que l'action engagée par M. [W] et Mme [M] vise à titre principal la résolution de la vente de l'immeuble pour vices cachés en se fondant sur le rapport de l'expert judiciaire qui indique que les désordres d'infiltrations sur la surface totale du sol de l'habitation trouvent leur origine dans le défaut d'étanchéité de la structure (dalle de sol et parois enterrées) qui est dû, d'une part, à l'emploi de revêtements inadaptés sur la face extérieure des murs périphériques voire en sol (dalle) et, d'autre part, à la non-conformité de la mise en 'uvre d'un système de drainage déficient et inadapté. L'expert explique que, bien que n'ayant pas assisté en temps réel à une inondation, il a relevé de nombreuses et sérieuses non-conformités (drainages) ainsi que les dommages consécutifs à des infiltrations d'eau provenant du sous-sol et des murs latéraux enterrés et non pas par franchissement des éléments de structure tel qu'il est constaté en cas d'inondation. Il conclut de ses observations, que les désordres sont consécutifs à un défaut de conception et un défaut de mise en oeuvre généralisé. 3. Dans l'acte authentique de vente de l'appartement de M. [B] [L] à M. [W] et Mme [M], daté du 22 mai 2013, il était stipulé en page 11 la clause selon laquelle notamment l'acquéreur 'prendra le bien vendu en l'état où il le trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore en jeu, pour raison : Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après. Soit de l'état du sol et du sous-sol, à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède. Soit même de l'état de l'immeuble vendu notamment concernant les termites dans la mesure ou les prescriptions légales sont respectées'. 3.1. Le tribunal a écarté le jeu de cette clause invoquée par le vendeur en se référant à une autre clause de l'acte de vente précisant en page 10 que le vendeur 'ne pourra se retrancher derrière les clauses d'exonération des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés de lui' et en constatant que M. [B] [L] avait lui-même entrepris d'importants travaux d'aménagement des locaux de service du sous-sol et notamment d'une partie du garage, en locaux d'habitation dont la nature et l'ampleur ajoutées à l'ancienne qualité d'agent immobilier ne pouvaient que le conduire à prendre conscience du risque pris en assumant ces travaux sans maître d'oeuvre ni assurance, le privant ainsi du bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés. 3.2. En l'espèce, comme l'a relevé le tribunal, l'aménagement partiel de la parcelle sur laquelle est édifié l'immeuble comprenant l'appartement vendu aux intimés, situé au rez-de-chaussée, a selon l'expert judiciaire fait l'objet d'excavations, d'enlèvement de terres naturelles et de déblaiement/remblaiement de grands volumes de terre. Selon les termes du dire de son conseil du 30 septembre 2014, visant notamment à reprendre l'expert sur la présentation de l'ouvrage, M. [L] indique toutefois que le vendeur a bien pratiqué un 'décaissement' pour 'la réalisation du drainage périphérique de l'immeuble', précisant plus loin qu'il s'agit d'un immeuble construit quarante ans auparavant. Tout en récusant l'aménagement d'un ancien garage enterré 'comme s'il s'agissait d'une cave', il est admis dans ce dire que 'seul le mur nord du séjour est enterré, sous une terrasse maçonnée existante depuis 40 ans' ne démentant pas les constations principales de l'expert judiciaire révélant l'aménagement d'un appartement dans une partie d'immeuble conçue pour abriter un garage et dans un environnement particulièrement modifié. 3.3. Si la seule qualité d'ancien agent immobilier ne peut conférer en soi au vendeur la qualité de professionnel de la construction, il convient de relever en l'espèce que sans recourir au service d'un maître d'oeuvre, M. [L] a fait procéder à des travaux de transformation du sous-sol en locaux d'habitation dans un immeuble qu'il a ensuite divisé en copropriété, l'expert judiciaire relevant à ce titre qu'en raison de la 'modification de la nature des locaux (locaux de service vers locaux d'habitation) les dispositions constructives légales auraient dû être prises (étanchéité/réseaux/drains)'. Certes, compte tenu de la réalisation récente des travaux litigieux (2012) avant la vente (mai 2013), il n'est relevé aucun précédent permettant d'établir une connaissance d'inondations de l'appartement avant la vente comme celle qui l'a suivie un mois après celle-ci. M. [L] disposait toutefois d'un rapport d'expertise pédologique réalisé le 27 décembre 2010 (pièce n° 15 de son dossier) préalablement à l'assainissement autonome du terrain dans le cadre du projet d'aménagement de deux logements. Ce rapport faisait apparaître un contexte hydrographique caractérisé par l'emplacement de l'immeuble à aménager dans un talweg donnant naissance à un ruisseau temporaire qui coule vers le Sud Est rejoignant l'Ardanavy (affluent de l'Adour) à 3 km de là et constatait 'un sol pas assez perméable sur tout son profil, ne permettant pas un traitement par le sol en place'. 3.4. Il apparaît ainsi que M. [L] ne pouvait ignorer, par sa précédente activité professionnelle, la portée des éléments en sa possession sur la vulnérabilité de l'ouvrage réalisé aux contraintes hydrographiques et les risques encourus par une modification significative de la destination d'un immeuble ancien. Il est donc un maître de l'ouvrage averti en tant qu'ancien agent immobilier. En réalisant une opération immobilière immédiatement précédée de travaux majeurs, sans maîtrise d'oeuvre et sans assurance dommages-ouvrage, sans requérir les garanties usuelles en pareilles circonstances comme le ferait tout maître de l'ouvrage averti, il s'est comporté comme un professionnel de l'immobilier sans en avoir les compétences requises. Ce comportement justifie ainsi que le prévoit expressément le contrat dans la clause précitée de la page 10 de l'acte que la clause de non-garantie des vices cachées soit écartée. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. Selon l'article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. 4.1. Il résulte des constatations qui précèdent et, spécialement des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, non pertinemment critiquées par M. [L] ainsi qu'il vient d'être relevé, que les désordres d'infiltrations d'eau sur la surface totale du sol de l'habitation en sous-sol trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité de la structure du bâtiment (dalle de sol et parois enterrées) dépourvue de revêtements adaptés sur la face extérieure des murs périphériques et dans l'absence de conformité de mise en oeuvre du système de drainage s'avérant déficient et inadapté. 4.2. Il sera rappelé que ces conclusions résultent du rapport d'expertise judiciaire, réalisée contradictoirement ainsi qu'en attestent les informations relatives aux convocations aux opérations d'expertise (page 3 du rapport) et que l'expert a répondu aux dires du conseil de M. [L], les réponses données à ces dires étant soumises à la libre discussion des parties. Ainsi, s'il est indiqué par l'expert judiciaire que le sous-sol a été inondé à neuf reprises depuis la vente sur la base des déclarations des consorts [W]-[M], il ressort des pièces fournies par M. [L] que les pompiers sont intervenus pour une inondation survenue dans les lieux vendus le 20 janvier 2014 (pièce n° 18), qu'il n'a été recensé aucune intervention à ce titre avant 2013 (pièce n° 19) soit avant la vente et les travaux qui l'ont précédée et il ressort par ailleurs des pièces produites par les intimés qu'un sinistre de dégât des eaux, indemnisé par leur assureur à une hauteur conséquente de 42 917,25 euros est survenu le 3 juin 2013, que l'assureur n'a pas souhaité reconduire le contrat à son échéance en raison de la modification de l'appréciation des risques (pièce n° 19 des intimés), que le constat d'huissier dressé et les constatations opérées contradictoirement en cours d'expertise judiciaire ne peuvent que caractériser une exposition récurrente aux infiltrations d'eau dans l'immeuble vendu. 4.3. La demande de production de pièces relatives aux expertises non contradictoires opérées par l'expert conseil de l'assureur des acquéreurs et aux non-garanties opposées par ce dernier repose sur l'allégation par M. [L] d'un débordement de la baignoire qu'il affirme être 'corroborée par l'état de santé de Mme [M], l'absence de sinistre pendant les trois années d'occupation par M. [L] et pendant la durée des opérations d'expertise, mais également par le fait que les eaux d'inondation provenaient de la baignoire « comme si un tuyau fuyait » ont indiqué les consorts [W] [M] à l'expert, elles étaient claires et non boueuses, ce qui tend à démontrer qu'elles ne venaient pas de l'extérieur'. Cette allégation qui ne repose sur aucun élément crédible mais sur la supposition que Mme [M], suivant un traitement anti-dépresseur, aurait laissé ouvert le robinet de la baignoire, est contredite par l'ampleur du dommage et les constatations objectives opérées sur la configuration des lieux après travaux. 4.4. M. [L] soutient également que 'l'inversion du DELTA MS constitue éventuellement un vice, mais nullement la cause des inondations (pièce [L] 20). En effet, inversé ou pas, un DELTA MS demeure étanche ! En aucun cas, le DELTA-MS ne peut être responsable des infiltrations à travers les fondations de l'immeuble sur toute la surface l'appartement avec 10 centimètres eau claire'. Le Delta®MS est une nappe à excroissances protégeant l'imperméabilisation de l'endommagement mécanique comme le rappelle d'ailleurs l'expert judiciaire dans son rapport (page 9). Le courrier de la société commercialisant cet élément versé au dossier par M. [L] n'apporte à cet égard aucun élément déterminant, se contentant d'affirmer que ce produit bénéficie d'un avis technique pour une mise en oeuvre 'en protection et drainage des murs enterrés' sans que soit produit le dossier technique correspondant. 4.5. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a écarté la demande de production forcée des pièces réclamées par M. [L] et de contre-expertise. 4.6. Il résulte du tout que l'origine du vice ainsi constaté est antérieure à la vente. 4.7. Le mobilier régulièrement exposé à ces inondations en reste imprégnés comme les plinthes, pieds de mur parfois sur 50 cm localement, toutes les surfaces de murs et de plafonds de l'habitation sont tachées en raison d'un taux d'humidité entraînant des phénomènes de condensation favorisant le développement de champignons en sol au niveau de la plinthe de salle de bain. L'expert a relevé le 6 mars 2014 un taux d'humidité relative de 62 % pour une température de 16,4°C (page 7 de son rapport). Cette situation est de nature à rendre impropre l'immeuble vendu à l'usage d'habitation auquel il était destiné lors de la vente et les désordres qui viennent d'être décrits sont d'une intensité telle que les acquéreurs sont fondés à solliciter la résolution de la vente. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et ainsi qu'en ses dispositions relatives aux restitutions. 5. Le vendeur est tenu en pareille hypothèse de rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. C'est à bon droit que le tribunal a condamné M. [L] au paiement des frais, droits et taxes générés par la vente soit la somme de 14 150 euros. Le jugement sera également confirmé sur ce point. 6. Suivant l'article 1645 du code civil, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'. 6.1. Il sera rappelé qu'en l'espèce, le principe de la garantie du vendeur a été retenu en raison de l'application du contrat prévoyant l'inefficacité de la clause d'exonération pour s'être comporté comme un professionnel sans en avoir les compétences et ayant fait réaliser les travaux qu'il a conçus sans maîtrise d'oeuvre en parfaite connaissance de situation hydrographique des lieux de sorte qu'il doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice de la chose vendue et tenu de toutes les conséquences dommageables de ce vice. 6.2. Les intimés soutiennent que la privation de la jouissance du bien acquis compte tenu de son habitabilité les a obligés à supporter un loyer mensuel de 870 euros depuis le 1er juin 2014 (pièce n° 14 des intimés), date de leur relogement en raison de l'insalubrité de leur maison, soit jusqu'au jour de leurs dernières conclusions, un montant de 89 610 euros (8 ans et 7 mois à 870 € soit 103 x 870), en sus de continuer à rembourser le prêt pour un bien qu'ils ne peuvent plus habiter. La cour relève que l'expert judiciaire a relevé sans démenti que les acquéreurs n'ont pas pu jouir pleinement de leur habitation tout en continuant de régler les emprunts souscrits s'élevant à 574,56 euros par mois hors assurance. Il a souligné le caractère insalubre de l'habitation et constaté le relogement des acquéreurs principalement en raison des 'problèmes de santé incompatibles avec l'environnement de l'habitation'. Si les certificats médicaux produits n'évoquent pas précisément le lien avec l'humidité ambiante de l'habitation d'[Localité 8], il apparaît au regard des constats par l'expert sur l'état du bien vendu, du caractère récurrent et grave des infiltrations subies que le relogement choisi par les acquéreurs est en lien direct et justifié avec le vice affectant la destination de l'immeuble à usage d'habitation. Ajoutant à la décision entreprise, M. [L] sera condamné au paiement de la somme réclamée en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [W] et Mme [M]. 6.3. Le tribunal a condamné M. [L] à payer une indemnité de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [W] et Mme [M]. Ces derniers ont relevé appel incident en sollicitant une indemnité de 8 000 euros à ce titre. Au regard de la nature des conséquences dommageables du vice, des circonstances déjà rappelées sur leur ampleur et leur répercussion sur les conditions de vie des acquéreurs, M. [L] doit être condamné à leur payer une indemnité devant être fixée à 6 000 euros, le jugement étant infirmé sur ce point. 7. M. [L], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenu aux entiers dépens de la procédure menée devant la cour de renvoi et de la procédure suivie devant la cour d'appel de Pau en vertu de l'article 639 du code de procédure civile. 8. M. [W] et Mme [M] sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens, exposés en appel. M. [L] sera condamné à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Vu l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 5 novembre 2020 ; Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 29 juin 2017 en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à l'indemnisation du préjudice moral. Statuant à nouveau sur le chef infirmés et y ajoutant, Condamne M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] la somme de 89 610 euros en réparation du préjudice de jouissance. Condamne M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral. Condamne M. [B] [L] aux dépens d'appel en ce compris les dépens de la procédure suivie devant la cour d'appel de Pau ayant conduit à la décision cassée. Autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maitre Gilles Sorel, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Condamne M. [B] [L] à payer à M. [N] [W] et Mme [C] [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président A. CAVAN M. DEFIX .