Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/00926

CG/LJ Ordonnance N° du 23 DECEMBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00926 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JX6C du rôle général Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES FACS [Adresse 6] c/ S.C.I. LES ALTEAS la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE GROSSES le - la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE Copies électroniques : - la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE Copies : - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND JUGEMENT rendue le VINGT TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier dans le litige opposant : DEMANDERESSE Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES FACS [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CEGADIM [Adresse 2] [Localité 5] représentée par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDERESSE S.C.I. LES ALTEAS [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] non comparante, ni représentée Après débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE La S.C.I. LES ALTEAS est copropriétaire du lot n°161 au sein de l’ensemble immobilier « LES FACS [Adresse 6] » situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5]. Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la S.C.I. LES ALTEAS aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée. Par acte en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES FACS [Adresse 6] » situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, a assigné la S.C.I. LES ALTEAS devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes : - Constater que la S.C.I. LES ALTEAS n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES FACS [Adresse 6] » représentée par son syndic, en date du 20 juin 2024, dans le délai de 30 jours fixé par la loi, - En conséquence, condamner la S.C.I. LES ALTEAS au paiement de la somme de 1 958,38 € à titre d’arriéré de charges impayées, - Condamner la S.C.I. LES ALTEAS à payer et porter au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la CEGADIM la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 3 décembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation. La S.C.I. LES ALTEAS n’a pas comparu, ni été régulièrement représentée. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le Juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine. Selon l’article 473 du même Code, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». Aux termes de l’article R.211-3-25 du Code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros » Dès lors que l’enjeu du litige apparaît inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de la S.C.I. LES ALTEAS dont l’assignation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut. 1/ Sur la demande en paiement de charges L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière. Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.958,38 € à titre d’arriéré de charges impayées. A l’appui de sa demande, il produit notamment : - Un relevé de compte actualisé au 31 octobre 2024, - Un décompte de charges arrêté au 4 septembre 2024, - Une mise en demeure en date du 20 juin 2024, - Un contrat de syndic, - Un procès-verbal d’Assemblée générale en date du 18 décembre 2023. En l’espèce, le relevé de compte actualisé fait apparaître un solde débiteur de la somme de 1.364,96 € au 20 juin 2024, date de la mise en demeure, un solde débiteur de la somme de 1.958,38 € au 4 septembre 2024, un virement de la somme de 1.958,38 € le 31 octobre 2024 par la S.C.I. ALTEAS et un solde débiteur de la somme de 815,29 € au 1er novembre 2024. Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût. Le décompte précité fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 20 juin 2024. Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété. Par ailleurs, il y a lieu de relever que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Seuls les frais engagés par le Syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic...) le sont. Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du Syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur. Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du Syndicat soit accueillie par le juge. Le décompte fourni mentionne la somme de 103,20 € au titre de la « Constitution dossier avocat » le 4 septembre 2024 et la somme de 300,00 € au titre d’« Honoraires avocat » le 27 septembre 2024. Dès lors, la somme de 403,20 € (300,00 + 103,20) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l’article 695 du Code de procédure civile, les frais d’assignation sont compris dans les dépens. Le décompte fourni fait apparaître la somme de 57,47 € au titre de « Frais d’assignation » le 9 octobre 2024. Dès lors, la somme de 57,47 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré de charges de copropriété mais sera comprise dans les dépens. Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur. La S.C.I. LES ALTEAS a procédé à un seul règlement de la somme de 1.958,38 € le 31 octobre 2024. Elle n’a ainsi pas réglé la part de l’arriéré correspondant aux provisions dues au titre des articles 14-1 et 14-2 dans les trente jours de la mise en demeure. La déchéance du terme est donc acquise. Ainsi, outre les charges de copropriété échues, la S.C.I. LES ALTEAS est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure, soit la somme de 322,22 € (815,29 – (32,40 + 103,20 + 300,00 + 57,47). En conséquence, la S.C.I. LES ALTEAS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 322,22 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 2/ Sur les frais Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits. La S.C.I. ALTEAS sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 350,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la S.C.I. LES ALTEAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES FACS [Adresse 6] » situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, la somme de 322,22 € au titre des provisions sur charges et cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2024 devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE la S.C.I. LES ALTEAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES FACS [Adresse 6] » situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, la somme de 350,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. LES ALTEAS aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. La Greffière, La Présidente,