Cour de cassation, 10 avril 2019. 18-12.548

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 avril 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10237 F Pourvoi n° M 18-12.548 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Z... K...-R... et B... K...-R..., société civile professionnelle, dont le siège es [...], anciennement dénommée société Y... R...-Z... K...-R... et B... K..., contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2017 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. V... T..., 2°/ à Mme W... D..., épouse T..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à la société F... C..., société civile professionnelle, dont le siège est [...], anciennement dénommée société L... X...-F... C..., prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix et de la société Simbiosis Properties, 4°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de BNP Paribas Invest Immo, 5°/ à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Z... K...-R... et B... K...-R..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ; Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Z... K...-R... et B... K...-R... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société F... C..., ès qualités ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Z... K...-R... et B... K...-R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société BNP Paribas Personal Finance la somme de 2 000 euros ainsi que la même somme à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Z... K...-R... et B... K...-R.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré la SCP Z... K...-R... et B... K...-R... responsable du préjudice subi par « la partie demanderesse » et dit qu'elle serait tenue à réparation dudit préjudice, condamné la SCP Z... K...-R... et B... K...-R... à payer à M. et Mme T..., à titre de dommages et intérêts, la somme de 43 314,50 € correspondant au montant débloqué par l'organisme prêteur au profit de la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix en exécution du contrat de prêt résolu, outre la somme de 5 000 € chacun en réparation de leur préjudice moral, et celle de 357,27 € au titre des frais de saisie conservatoire et condamné la SCP Z... K...-R... et B... K...- R... à relever et garantir la société BNP Paribas personal finance des condamnations mises à sa charge, et, y ajoutant, d'AVOIR dit que la SCP Z... K...-R... et B... K...- R... était tenue, à titre de dommages et intérêts, de garantir la société BNP Paribas personal finance des sommes que cette dernière devait restituer à M. et Mme T... au titre de la part d'intérêts des échéances réglées jusqu'à l'arrêté de comptes à établir à la date de l'arrêt, des frais de commission d'ouverture (600 €) et des frais de tenue de compte (248 €), et de l'AVOIR condamnée au paiement de ces sommes ; AUX MOTIFS QUE les époux T... ont signé, sous seing privé, avec la SCI 2005 Résidence les Balcons de Seix, par l'entremise d'un prescripteur du cabinet de conseil HERIOS FINANCE, le 19 janvier 2008, un contrat de réservation pour un lot 54 de type 3 (chalet) d'une surface habitable de 52,55 m², en l'état futur d'achèvement, dans ce qui devait constituer une résidence de tourisme classée dont les locaux devaient être donnés à bail commercial à une société de gestion, le délai prévu pour la conclusion de la vente étant prévu sous quatre mois et la livraison, sauf difficultés imprévues, étant prévue pour le quatrième trimestre 2008 ; que le 17 mars 2008 Maître Z... K...-R..., associé de la SCP Y... R...-Z... K...-R... et B... K...-R..., a reçu le cahier des conditions générales des ventes de l'ensemble immobilier dénommé « Résidence Les Balcons de Seix » à la requête de M... S..., agissant au nom et pour le compte de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix ; que la SCP de notaires susvisée a reçu le même jour procuration de ladite SCI pour vendre à terme en son nom, en l'état futur d'achèvement ou achevés aux personnes et aux prix charges et conditions définis par le mandat, les droits immobiliers de l'ensemble résidentiel à édifier, consentir toute cession d'antériorité à tous organismes bancaires auxquels les acquéreurs auront recours, passer et signer tous actes, élire domicile et substitutions et généralement faire tout ce que le mandataire jugera utile et nécessaire ; qu'il ressort de ce cahier des charges que ledit notaire avait reçu le 11 février 2008 de la commune de Seix une note de renseignements d'urbanisme, le permis de construire relatif à la résidence Les Balcons de Seix a été délivré par la commune de Seix le 14 juin 2005 au profit de la société SIMBIOSIS PROPERTIES autorisant la construction d'une résidence de tourisme de 4.267 m² de SHON, ce permis de construire affiché sur le site et en Mairie depuis constat d'affichage du 14 juin 2005 était purgé de tout recours selon courrier de la Mairie de Seix du 24 octobre 2007, ce permis de construire a été transféré au profit de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix selon arrêté du 23 décembre 2005, ce transfert a fait l'objet d'un affichage sur site et en Mairie selon constat du 7 mars 2008, ce permis de construire a fait l'objet d'un arrêté de prorogation d'un an le 8 juin 2007, en application des dispositions de l'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation le vendeur fournissait aux acquéreurs une garantie d'achèvement en vertu d'un cautionnement consenti par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées le 6 novembre 2007 devant être déposée au rang des minutes du notaire en annexe du cahier des charges générales de vente, était annexée à ce cahier des charges, entre autres documents, une déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 février 2008 ; que le 23 juin 2008 la SCP de notaires sus énoncée, dénommée notaire du programme, établissait au nom de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix, des époux T..., et de la BNP PARIBAS, par le biais de procurations délivrées à des clercs de l'étude notariale par chacune des parties, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement au profit des époux T... des biens objets de l'acte de réservation sus-visé ainsi que le prêt hypothécaire notarié affecté au financement de l'acquisition consenti par la BNP aux époux T... ; que l'acte authentique de vente, générant pour les acquéreurs en vertu des dispositions du contrat de réservation l'obligation de verser au total 25 % du prix d'acquisition du bien en l'état futur d'achèvement, soit la somme de 43.214,50 euros, a donc été établi par l'étude notariale en sa qualité de notaire du programme après l'expiration de la date limite de validité du permis de construire consenti le 14 juin 2005, prorogé le 8 juin 2007 pour une durée d'un an et donc venu à terme le 8 juin 2008 ; qu'il est établi qu'à la date de l'établissement de l'acte authentique de vente les travaux n'avaient pas débuté sur le site concerné par le programme de la Résidence les Balcons de Seix, ainsi qu'il résulte de l'attestation du Maire de la commune de Seix du 17 août 2009, seule une déclaration d'ouverture de chantier ayant été réalisée par le promoteur le 28 février 2008, formalité administrative constituant le préalable nécessaire à tout commencement de travaux mais ne valant pas en elle-même justification du commencement effectif des travaux ; qu'il doit être relevé que l'acte notarié énonce en page 15 la liste des pièces devant être annexées à l'acte, au nombre desquelles est mentionnée une attestation d'avancement des travaux, attestation qui ne figure pas aux annexes de la copie exécutoire de l'acte authentique produite au débat par la SCP de notaires (pièce 3 de l'appelante) ; que les documents produits par l'appelante elle-même confirment quant à eux l'absence de travaux relatifs aux lots vendus ; que le constat d'état des lieux du 18 janvier 2013 mentionne une parcelle boisée en l'état, la présence d'une plate-forme aménagée pour l'installation du chantier et du bâtiment existant déjà sur le site au moment de l'acquisition par la SCI, destiné à devenir le futur «Club-House», seul bâtiment sur lequel certaines interventions auraient eu lieu (descentes d'eau pluviales, éviers inox approvisionnés en soussol, matériaux de construction en sous-sol du bâtiment sur une palette, dans un local resté au stade du gros-oeuvre) ; que le compte rendu de visite adressé à la SCI le 28 mars 2008 par un dénommé N... U..., se présentant comme coordonnateur de travaux, confirme quant à lui que sur le terrain d'assiette de l'opération en l'état futur d'achèvement seuls étaient réalisés les VRD primaires, c'est à dire ceux réalisés avant toute construction sur le terrain, et qu'étaient en cours à cette date le débroussaillage des zones à bâtir (réalisé à 75%) et le défrichement, outre quelques travaux préparatoires à l'extension future du bâtiment existant devant ultérieurement devenir le « Club house » ; que le notaire instrumentaire a donc passé l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement malgré une prorogation de permis de construire venue à terme antérieurement à l'établissement de l'acte sans s'assurer préalablement du commencement effectif des travaux de construction sur le terrain objet de la vente en l'état futur d'achèvement, seule circonstance de nature à éviter la péremption du permis de construire en l'absence de toute nouvelle prorogation ou de nouveau permis de construire, alors que, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, il ne pouvait être dispensé de cette vérification ni par la formalité de déclaration d'ouverture de chantier ni par l'existence d'une garantie d'achèvement par cautionnement bancaire, garantie devenue de surcroît inexistante compte tenu de la péremption du permis de construire ; que la convention de cautionnement passée entre la SCI venderesse et la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées le 6 novembre 2007 bénéficiant aux acquéreurs, annexée au cahier des conditions générales de vente reçu par la même étude notariale le 17 mars 2008, et acceptée par procuration par les acquéreurs aux termes de l'acte authentique d'acquisition, prévoit en effet expressément la cessation de plein droit du cautionnement en cas d'annulation, de péremption ou de modification du permis de construire rendant impossible la construction de l'immeuble dont l'achèvement était garanti ; qu'au regard de ces circonstances, en passant l'acte dans ces conditions sans informer les acquéreurs, lesquels avaient donné pouvoir à un clerc de l'étude pour les représenter antérieurement à l'échéance de validité du permis de construire, le 26 mars 2008, des risques majeurs encourus par eux, les exposant de manière certaine à l'inexécution des obligations du vendeur du fait de la péremption du permis de construire et de la perte consécutive du cautionnement bancaire destiné à garantir l'achèvement des travaux, tout en les obligeant consécutivement à régler, par le biais du prêt bancaire auquel ils souscrivaient par ailleurs dans le même acte, une somme de 43.214,50 € représentant 25 % du prix global d'acquisition alors qu'en l'absence de tous travaux et des suites de la péremption du permis de construire ils n'acquéraient qu'une parcelle de terrain nu représentant 1297/100 000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier, d'une valeur, au vu du prix d'assiette de l'opération de 236.300 € selon acte d'acquisition de la SCI passé en la même étude notariale le 29 août 2007, de 3.064,81 €, le notaire a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l'égard des époux T... ainsi que l'a retenu le premier juge ; que compte tenu de la péremption du permis de construire et de l'absence consécutive de possibilité de mobilisation de la garantie consentie par la Caisse d'Epargne au jour de la signature de l'acte authentique, les acquéreurs ne se seraient manifestement pas engagés dans l'opération d'acquisition s'ils avaient été régulièrement informés de cette situation par le notaire instrumentaire ; que l'appelante ne peut donc utilement soutenir que le préjudice des époux T... ne pourrait qu'être constitué d'une perte de chance de ne pas signer l'acte ; que les époux T... ont été amenés à payer à la SCI Résidence Les Balcons de Seix en exécution de l'acte authentique du 23 juin 2008 par le biais du prêt octroyé à leur profit par la BNP PARIBAS, la somme de 43.314,50 € ; qu'ils ne se seraient pas engagés à payer cette somme qui excédait substantiellement la valeur de leurs seuls droits sur le terrain nu acquis s'ils avaient été correctement informés et alertés par le notaire instrumentaire ; qu'ils ont déclaré une créance à hauteur de ce montant au passif de la liquidation judiciaire de la SCI susvisée au titre de la restitution du prix devant leur revenir suite à la résolution de la vente pour inexécution, créance manifestement irrécouvrable compte tenu précisément de cet état de liquidation judiciaire et de leur qualité de simples créanciers chirographaires ; que le mandataire liquidateur a attesté le 17 juillet 2013 qu'il n'y avait aucun espoir de répartition ; qu'ils se trouvent donc dans la situation où, d'une part, ils doivent restituer au mandataire liquidateur leurs droits sur le terrain objet de la vente annulée, et d'autre part, sont dans l'impossibilité de recouvrer contre leur vendeur le prix réglé, alors qu'ils sont tenus par ailleurs de rembourser au prêteur, des suites de la résolution de la vente entraînant celle du prêt, le montant des sommes débloquées ; qu'ils subissent donc un préjudice financier certain, né et actuel découlant directement de l'intervention de l'acte authentique dans les conditions ci-dessus déterminées faute par le notaire de les avoir dûment informés des risques majeurs encourus ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé d'une part, en ce qu'il a dit que la SCP notariale susvisée était responsable du préjudice subi par les époux T... et en devait réparation, et d'autre part, en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux T..., à titre de dommages et intérêts, la somme de 43.314,50 € correspondant au montant débloqué par l'organisme prêteur pour leur compte au profit de la SCI 2005 Résidence les Balcons de Seix ; que les acquéreurs ont en outre dû supporter depuis plus de sept ans, après le vain espoir d'un arrangement amiable, une procédure longue, coûteuse et aléatoire pour faire valoir leurs droits, outre divers tracas liés à l'acquisition litigieuse ayant perturbé leur vie quotidienne et mis à néant leur projet d'investissement, le fait que l'opération s'inscrivait dans une perspective de défiscalisation n'étant pas de nature à amoindrir les conséquences préjudiciables de son échec ; que ce préjudice moral découlant directement et dans sa plénitude tant des manquements de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix que des manquements du notaire à ses obligations tels que retenus ci- dessus, c'est par une juste appréciation des éléments qui lui étaient soumis que le premier juge a alloué en réparation de ce préjudice la somme de 5.000 €, fixé à ce montant la créance des époux T... au passif de la liquidation judiciaire de la SCI et condamné le notaire au paiement de ladite somme ; que par ailleurs, pour tenter de préserver leurs droits à l'égard de la SCI venderesse les époux T..., dûment autorisés, ont exposé des frais de saisie conservatoire sur le compte de cette dernière, à hauteur de 357,27 euros, laquelle s'est avérée infructueuse en raison du solde débiteur du compte. L'exposition de ces frais vainement exposés découle directement tant de l'inexécution par la SCI de ses obligations contractuelles que des manquements ci-dessus retenus à l'encontre du notaire instrumentaire dans l'établissement de l'acte authentique de vente ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ce qu'il a fixé la créance des époux T... au passif de la liquidation judiciaire de la SCI à hauteur de 357,27 € au titre de ces frais de saisie conservatoire et condamné la SCP R...-K... à leur payer ladite somme ; que les fautes du notaire ayant directement contribué à la résolution du contrat de vente dont la résolution du contrat de prêt est de plein droit la conséquence, la responsabilité du notaire est engagée à l'égard de l'établissement prêteur la BNP PARIBAS ; que le premier juge a condamné le notaire à relever et garantir la BNP PARIBAS des condamnations mises à sa charge à savoir celles au titre des restitutions ordonnées (remboursement de la somme de 10.094,46 € correspondant à tous les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance et frais de dossier versés en exécution du contrat de prêt résolu) ; que cette disposition est infirmée ci-dessus quant aux cotisations d'assurances et à son montant compte tenu de l'arrêté de comptes à réaliser à la date du présent arrêt ; que la BNP PARIBAS n'a débloqué des suites de l'acte authentique de vente que la somme de 43.214,50 €, les échéances prélevées sur le compte des époux T... correspondant exclusivement au montant de ce capital décaissé outre intérêts conventionnels calculés exclusivement sur ce montant ainsi qu'il résulte de la comparaison du tableau d'amortissement initial pour l'intégralité du prêt avec les avis de prélèvements et des relevés produits au débat par les époux T... ; qu'étant tenue, des suites de la résolution du prêt, de restituer aux acquéreurs par compensation la part d'intérêts comprise dans les échéances prélevées qui correspondait à la rémunération du montant du prêt débloqué, la BNP PARIBAS subit donc un préjudice financier à ce titre puisque des suites de la restitution elle se trouve privée de la rémunération des fonds qu'elle a effectivement débloqués et qu'elle ne pourra de nouveau placer qu'à compter de la restitution du capital restant dû ; qu'elle se trouve aussi tenue des suites de la résolution de restituer aux acquéreurs par compensation 600 € au titre des frais de commission d'ouverture ainsi que la somme de 248 € au titre des frais de tenue de compte, ce qui la prive de la rémunération de sa gestion en tant qu'organisme prêteur et constitue un préjudice financier découlant directement de la résolution du contrat de prêt suite à la résolution du contrat de vente ; que la SCP K...-R..., responsable de ce préjudice financier, doit donc être tenue de garantir la BNP PARIBAS des sommes que cette dernière va devoir rembourser par compensation aux époux T... au titre des intérêts perçus sur les échéances prélevées depuis le 8 juin 2008 jusqu'à la date du présent arrêt confirmant la résolution et imposant l'arrêté des comptes, des frais de commission d'ouverture pour 600 € et des frais de tenue de compte pour 248 € ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte de vente a été établi le 23 juin 2008, soit quelques jours après que le permis de construire soit caduc ; que les notaires ne pouvaient ignorer qu'une déclaration de travaux ne permettait pas d'établir le commencement effectif des travaux ; qu'en outre la déclaration d'ouverture de chantier et l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispensaient pas la SCP notariale de vérifier l'état des travaux et ce d'autant plus que le permis de construire délivré pour un projet d'ampleur était expiré depuis quelques jours ; que dans ce contexte, le notaires auraient pu informer les acquéreurs des risques de l'opération, ce que leur défaut de vigilance leur a interdit ; que par ailleurs, dans ces opérations immobilières, le montant des appels de fonds doit correspondre à un avancement réel des travaux ; que le pourcentage de prix exigé par le vendeur repose sur ce critère ; qu'en ne poussant pas ses vérifications au moment de l'acte, les notaires n'ont pu non plus vérifier que les pourcentages du prix réclamés correspondaient effectivement à l'avancement des travaux ; que de plus au regard de la spécificité des opérations de vente en l'état futur d'achèvement, la SCP notariale devait s'assurer que la valeur du terrain correspondait bien au prix et au pourcentage réclamé à la signature ; 1°) ALORS QUE le juge judiciaire doit transmettre à la juridiction administrative les questions relevant de la compétence exclusive de cette dernière et dont dépend la solution du litige ; qu'en affirmant que les travaux visés dans les documents produits – VRD primaires et travaux préparatoires notamment – qui avaient été réalisés au jour de l'acte authentique de vente établi par le notaire, ne caractérisaient pas un commencement d'exécution au sens de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme, seul de nature à éviter la péremption du permis de construire, quand elle devait transmettre à la juridiction administrative, exclusivement compétente pour en connaître, la question de l'éventuelle péremption, et donc de la validité du permis de construire, au regard de ses termes, et de la nature et l'ampleur des travaux invoqués, dont dépendait la solution du litige et, notamment, l'existence d'un lien de causalité direct entre le défaut de vérification imputé au notaire et les préjudices allégués, et de surseoir à statuer jusqu'à la décision de la juridiction administrative sur cette question, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du fructidor an III ; 2°) ALORS QUE, devant prendre les dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours, le notaire, qui n'a pas pour mission de s'assurer de l'opportunité économique d'une opération d'investissement immobilier, n'est pas tenu de vérifier si la portion du prix versée par l'acquéreur lors de la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement correspond à la valeur du terrain, en l'état des travaux effectués ; qu'en retenant le contraire, par motif adopté, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait rejeté les demandes formées par la SCP Z... K...-R... et B... K...-R... contre la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la Caisse d'épargne, s'agissant du fonctionnement des comptes centralisateurs, aucun élément objectif du dossier ne vient contredire Mme J... lorsqu'elle indique dans son audition du 17 mars 2010, déclarations réitérées devant le juge d'instruction lors de la confrontation du 25 janvier 2013, qu'elle a commencé en mars 2008 à vouloir des explications de M. S..., que c'est en mai-juin 2008 que ce dernier lui a indiqué qu'il avait souscrit des comptes centralisateurs hors Caisse d'Epargne, en l'espèce à la FORTIS, et qu'à cette date elle a sollicité la justification des encaissements et décaissements sur ces comptes miroirs ; qu'en outre, c'est entre mars et juin 2008 qu'elle a constaté une absence de cohérence entre les fonds déposés sur la Caisse d'Epargne et les attestations d'avancement de travaux produites par M. S... ; qu'ainsi qu'il a été retenu ci-dessus, c'est à partir du printemps 2008 que la Caisse d'Epargne a souhaité avoir des précisions sur l'avancement des chantiers et sur le fonctionnement des comptes centralisateurs ; qu'il n'est pas établi qu'elle ait appris avant mai-juin 2008 qu'il existait des comptes ouverts auprès de la banque FORTIS sur lesquels certaines SCI du groupe SIMBIOSIS, hors celle de la Résidence les Balcons de Seix, avaient pu verser des appels de fonds, comptes sur le fonctionnement desquels, et afin d'effectuer des recoupements, elle a sollicité des justifications sur les encaissements et les décaissements ; que les affirmations de M. S... lors de son interrogatoire de première comparution selon lesquelles la Caisse d'Epargne lui aurait donné l'autorisation de déposer des fonds venant des clients sur des comptes FORTIS, autorisation dont il n'a pas été en mesure de justifier, sont démenties par la Caisse d'Epargne ; qu'ayant constaté une impossibilité d'opérer des recoupements, Mme J... déclare, sans être démentie, s'être déplacée sur site pour vérifier l'état d'avancement des travaux en juillet 2008 et avoir constaté une distorsion entre les attestations d'avancement de travaux produites à la Caisse d'Epargne et l'état réel d'avancement de certains chantiers ; que compte tenu de cette situation, l'ensemble des comptes centralisateurs ont été bloqués fin juillet 2008 ; qu'il résulte de ces éléments que la Caisse d'Epargne a accompli sa mission de surveillance, sollicité des justifications et pris les mesures qui s'imposaient pour bloquer les comptes centralisateurs dès qu'il s'est avéré que les attestations d'avancement de travaux qui avaient été présentées par les SCI ne correspondaient pas à la réalité sur site, soit dès fin juillet 2008, le blocage financier d'un programme ne pouvant s'effectuer sans motifs graves et avérés par le garant d'achèvement sous peine de générer la déconfiture du promoteur, l'interruption consécutive des chantiers en cours au détriment des acquéreurs, et l'engagement de sa responsabilité ; que le notaire instrumentaire, notaire du programme, ne peut en outre reprocher à faute à la Caisse d'Epargne de ne pas s'être préoccupée de la date de péremption du permis de construire alors que d'une part, lui-même, ayant une parfaite connaissance de cette date et s'étant contenté d'une simple déclaration d'ouverture de chantier sans solliciter une attestation d'avancement de travaux, pourtant prévue à l'acte authentique, et sans s'assurer préalablement de cet état d'avancement, a instrumenté l'acte authentique concernant les époux T..., seule la signature de cet acte authentique dans ces conditions étant à l'origine du préjudice subi par les époux T..., et d'autre part, l'information sur la péremption du permis de construire à l'égard des acquéreurs et les risques en résultant incombait au notaire instrumentaire avant la signature de l'acte authentique afin d'assurer la perfection de l'acte et non à la Caisse d'Epargne ; que par ailleurs, s'agissant des règlements opérés à partir des comptes centralisateurs, il est erroné de soutenir que ceux-ci auraient uniquement servi de manière générale à régler des commissions facturées par EURODOME ; que les rapports d'expertise partiels concernant d'autres programmes des SCI du groupe produits au débat établissent au contraire la réalité de nombreux versements au profit de sociétés de BTP ; que la convention de garantie d'achèvement imposant le versement des appels de fonds sur un compte centralisateur fonctionnant en compte courant prévoit le nantissement du solde de ce compte courant par la partie cautionnée au profit de l'établissement bancaire garant ; qu'il ne s'agit pas d'un compte séquestre ; que ce compte centralisateur a pour finalité substantielle de constituer une sûreté pour l'établissement financier afin de garantir le paiement des travaux en cas de défaillance de la partie cautionnée ; que cette convention n'interdit nullement le règlement à partir dudit compte de prestations liées à la réalisation du programme telles que des commissions de commercialisation des lots à construire vendus, des prestations de maîtrise d'oeuvre ou de maître d'ouvrage délégué ou encore des frais de secrétariat dès lors que ces prestations sont incluses dans le plan financier préalablement communiqué au garant par la SCI cautionnée ; qu'en effet, aux termes de la convention du 6 novembre 2007, seules sont exclues les dépenses qui ne se rapportent pas à l'un des éléments du prix de revient du programme de construction tel qu'évalué dans le plan financier remis à la Caisse d'Epargne ; que sur ce point, la Caisse d'Epargne n'est pas démentie lorsqu'elle affirme que les paiements réalisés à partir du compte centralisateur dans le cadre du dossier des Balcons de Seix se rapportaient à l'opération immobilière et étaient prévus dans le bilan financier de l'opération ; qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée à ce titre, au moins jusqu'à fin juillet 2008, date à laquelle la Caisse d'Epargne a été en mesure de prendre conscience des manquements réitérés des SCI du groupe à leurs obligations ce qui a justifié le blocage des comptes centralisateurs et incité la SCI 2005 Les Balcons de Seix à proposer aux acquéreurs une résolution des contrats de vente compte tenu du positionnement de la Caisse d'Epargne ; qu'il apparaît néanmoins, ainsi que le relève l'appelante, que postérieurement à juillet 2008, en l'espèce le 6 janvier 2009, des débits au profit de EURODOME, représentant un total de 65.286,92 € au titre de factures de commercialisation datant de juin à août 2008, ont été enregistrés sur le compte centralisateur de la Résidence Les Balcons de Seix, absorbant, avec un avis à tiers détenteur du 10 juillet 2009 pour 2.818,87€, la totalité des prix de vente versés par l'étude notariale en juillet et août 2008 et, pour une somme de l'ordre de 13.629 €, le solde du prix provenant de la vente aux époux T... ; que la Caisse d'Epargne ne pouvait ignorer, à partir de juillet 2008, que le permis de construire était périmé pour défaut de commencement des travaux avant sa date limite de validité, de sorte que sa garantie d'achèvement se trouvait caduque et, ayant bloqué les comptes centralisateurs fin juillet 2008, elle ne pouvait plus autoriser des débits dans le cadre de l'opération immobilière interrompue définitivement ; que cela étant, ces opérations de débit au profit de EURODOME à partir de janvier 2009 n'ont affecté que partiellement le produit de la vente aux époux T... (39 % environ) et, ainsi que le reconnaît elle-même l'appelante, les crédits subsistants à partir de fin juillet 2008 auraient dû être appréhendés par la SCI qui en était propriétaire ; qu'à défaut de toute mesure conservatoire intervenue du fait des acquéreurs avant que le compte n'ait atteint un solde débiteur en juillet 2009, soit antérieurement à l'ouverture de la procédure collective dont la SCI 2005 Résidence les Balcons de Seix a fait l'objet en avril 2010, compte tenu d'une part, du seul solde du prix de la vente aux époux T... affecté par ces opérations au profit de EURODOME tel que chiffré ci-dessus, d'autre part, des droits des autres acquéreurs sur les prix de vente versés depuis avril 2008 sans contrepartie, et de troisième part, des engagements en cours de la SCI objets des factures émises par EURODOME et non réglées à leur échéance en juin, juillet et août 2008, il ne peut être affirmé comme le fait l'appelante qu'il est certain que la somme dont les époux T... viennent rechercher la restitution aurait pu leur être effectivement remise ; que dans ces conditions, le fait que la Caisse d'Epargne n'ait pas bloqué les débits au profit de EURODOME opérés sur le compte centralisateur le 6 janvier 2009 est sans lien de causalité direct et certain avec l'impossibilité pour les époux T... de récupérer les fonds versés pour leur compte à l'issue de la signature de leur acte authentique de vente ; que le seul manquement à l'obligation prudentielle de la Caisse d'Epargne susceptible de lui être reproché par l'étude notariale étant sans lien de causalité direct et certain établi avec la non-restitution du prix réglé par les époux T..., la société notariale ne peut rechercher la garantie de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance à ce titre ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la garantie de CEMP ne pouvait être mise en oeuvre en l'absence de commencement des travaux ; que dans son arrêt du 12 octobre 2015, la cour d'appel de Toulouse rappelle qu'il ne ressort d'aucune pièce que lors de la souscription de la garantie la CEMP ait été informée de difficultés particulières dans l'opération immobilière ni de la situation obérée de la SCI 2005 ; que de fait le permis de construire a été prorogé et comme le caractérise la cour d'appel, aucun élément ne pouvait lui laisser suspecter que les travaux ne suivraient pas leur cours ; qu'enfin elle ne trouvait pas en relations suivies particulières avec le groupe de M. S... puisqu'elle n'était qu'un garant institutionnel, même si elle est intervenue sur des autres opérations immobilières du département ; qu'à l'époque à la fin de l'année 2007 elle ne pouvait encore détenir des informations qui auraient pu attirer son éveil sur les risques ; qu'en outre et comme le précise la cour d'appel le compte centralisateur n'est pas un compte séquestre destiné à constituer une sécurité financière pour les acquéreurs mais est uniquement destiné à sécuriser la banque garante d'achèvement et au cas d'espèce il n'est pas démontré que la CEMP a effectué une gestion anormale du compte centralisateur puisqu'elle s'est dessaisie de fonds au profit des sociétés ayant commercialisé le programme et donc en lien direct avec l'opération immobilière litigieuse ; qu'elle ne pouvait pas davantage suspecter que les versements intervenus hors de ce compte étaient frauduleux, ses obligations contractuelles ne lui imposant pas de s'assurer du déroulement correct des travaux ; qu'en effet le contrat de cautionnement ne fait pas peser sur le garant d'obligation particulière de s'assurer du bon déroulement des travaux de sorte qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ne peut être relevée à son encontre au titre de son obligation de prudence ni pour avoir apporté un soutien abusif à la SCI 2005 ; que sur ce point la SCP notariale ne peut rejeter la responsabilité sur le garant dès lors qu'elle estime elle-même n'avoir relevé aucune anomalie dans l'opération immobilière alors que la signature de l'acte de vente en juin 2008 est bien postérieure à l'engagement de cautionnement de 2007 ; 1°) ALORS QUE le garant d'achèvement, qui a connaissance de circonstances de nature à conduire à l'échec du programme de construction ou à l'impossibilité de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, tel un risque de péremption du permis de construire, ne peut demeurer inactif, et doit en informer le notaire instrumentaire ou les acquéreurs, afin de permettre à ces derniers de préserver leurs droits ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que dès le mois de mars 2008, Mme J..., préposée de la Caisse d'épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, avait « commencé ( ) à vouloir des explications de M. S... », président de la société Simbiosis, initiatrice du programme, et gérant de la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix, venderesse, que dès le mois de mars 2008 et jusqu'en juin 2008, elle avait « constaté une absence de cohérence entre les fonds déposés sur la Caisse d'épargne et les attestations d'avancement de travaux produits par M. S... », que dès les mois de « mai-juin 2008 », ce dernier lui avait « indiqué qu'il avait souscrit des comptes centralisateurs hors Caisse d'épargne, en l'espèce à la Fortis », sur lesquels certaines sociétés du groupe Simbiosis avaient pu verser des appels de fonds, « qu'à cette date », elle avait sollicité des « justificatifs des encaissements et décaissements sur ces comptes miroirs », mais que ce n'était qu'au mois de juillet 2008, une fois le délai de validité du permis de construire expiré, circonstance de nature à libérer la banque de son obligation de garantie, qu'elle avait, enfin, vérifié l'état d'avancement réel des travaux et bloqué les comptes centralisateurs ; qu'il en résultait, comme le faisait valoir le notaire, que dès le mois de mars 2008 et pendant une période de quatre mois, la Caisse d'épargne avait donc eu connaissance de circonstances anormales, révélant la méconnaissance, par les sociétés du groupe Simbiosis, des conditions de fonctionnement des comptes centralisateurs, et une distorsion entre les opérations effectuées sur ces comptes et les attestations d'avancement des travaux, dont la banque aurait dû informer le notaire ou les acquéreurs ; qu'en retenant, néanmoins, que l'information sur la péremption du permis de construire à l'égard des acquéreurs et les risques en résultant incombait au notaire instrumentaire et non à la Caisse d'Epargne, et que le garant d'achèvement aurait ainsi accompli sa mission de surveillance et pris les mesures nécessaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le garant d'achèvement, qui a connaissance de circonstances de nature à conduire à l'échec du programme de construction ou à l'impossibilité de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, tel un risque de péremption du permis de construire, ne peut demeurer inactif, et doit en informer le notaire instrumentaire ou les acquéreurs, afin de permettre à ces derniers de préserver leurs droits ; qu'en retenant que la convention de garantie d'achèvement n'interdisait pas le règlement, à partir du compte centralisateur de prestations, liées à la réalisation du programme telles que des commissions de commercialisation des lots à construire vendus, des prestations de maîtrise d'oeuvre ou de maître d'ouvrage délégué ou encore des frais de secrétariat dès lors que ces prestations sont incluses dans le plan financier, et que la Caisse d'Epargne avait accompli sa mission de surveillance et pris les mesures nécessaires, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si antérieurement à l'expiration du délai de validité du permis de construire, aucun document relatif à l'avancement des travaux ni aucune demande de débit correspondant à la réalisation de travaux de construction n'avait été adressée au garant d'achèvement, ni, au demeurant, postérieurement, la totalité des débits enregistrés, autorisés par la banque pour un montant total de 527 808,65 €, ayant correspondu, exclusivement, au règlement de « commissions », « honoraires », « prestations » de maîtrise d'oeuvre et de « secrétariat » au profit, principalement, de sociétés gérées par M. S... et dépendant du groupe Simbiosis, ce qui aurait dû la conduire à en informer les notaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; 3°) ALORS QUE le coresponsable d'un préjudice, tenu de le réparer intégralement à l'égard de la victime, dispose d'un recours en garantie contre le ou les autres coresponsables qui, par leur faute, ont concouru à la production du même préjudice ; qu'en retenant que le notaire n'aurait pu « reprocher à faute à la Caisse d'Epargne de ne pas s'être préoccupée de la date de péremption du permis de construire » dès lors qu'il avait connaissance de cette date et ne s'était pas assuré de l'avancement des travaux avant la signature de l'acte authentique, laquelle aurait dans ces conditions été seule à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure tout lien de causalité entre les fautes imputées au garant d'achèvement et ce préjudice, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.