Cour d'appel, 28 septembre 2023. 23/01300

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01300 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6Z7 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 22/01852 APPELANTE S.A.R.L. SODIBA, RCS de Bobigny sous le n°323 142 133, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 Assistée à l'audience par Me Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : J82 INTIMES Mme [T] [I] [J] [Adresse 2] [Localité 6] M. [D] [H] [J] [Adresse 5] [Localité 7] M. [Z] [J] [Adresse 1] [Localité 9] Représentés par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 Assistés à l'audience par Me Léa PENOT, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 29 Juin 2023 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre Thomas RONDEAU, Conseiller Michèle CHOPIN, Conseillère Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE MM. et Mme [J], venant aux droits des consorts [M]-[E], bailleurs de locaux commerciaux sis [Adresse 3] à[Localité 10]), ont assigné en référé leur preneur, la société Sodiba, pour obtenir la désignation d'un expert afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et de l'indemnité d'occupation due au bailleur suite à l'exercice de son droit d'option, notifié le 28 mars 2022 dans les conditions de l'article L. 145-57 du code de commerce après la demande de renouvellement de bail notifiée par le preneur le 21 janvier 2020 à effet au 1er avril 2020. La société Sodiba a demandé qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé, contestant à titre principal le motif légitime en raison du caractère conditionnel du droit d'option notifié par les bailleurs, à titre subsidiaire en raison de l'existence d'une contestation sérieuse sur la question de l'accession revendiquée par le bailleur et contestée par le preneur. A titre très subsidiaire, elle a sollicité la désignation d'un expert avec mission telle que définie dans ses écritures. Par ordonnance contradictoire du 12 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a : - ordonné une expertise aux frais avancés de la partie demanderesse et désigné en qualité d'expert Mme [T] [N], la cour renvoyant à la décision attaquée pour les détails de la mission ; - laissé les dépens à la charge des demandeurs ; - rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 05 janvier 2023, la société Sodiba a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, l'appelante demande à la cour, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce et des articles 551 et suivants du code civil, de : - réformer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 12 décembre 2022 (RG n°22/01852) ; Statuant à nouveau, - juger n'y avoir lieu à référé en raison du caractère conditionnel du droit d'option remettant en cause sa validité et ses effets ; - juger dès lors qu'aucun litige potentiel n'existe dès lors que l'exercice du droit d'option notifié selon exploit en date du 28 mars 2022 est conditionnel et fait sous réserve ; En conséquence, - juger n'y avoir lieu à référé ; - inviter les parties à mieux se pourvoir ; En tant que de besoin, - débouter MM. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, - juger n'y avoir lieu à référé en raison des questions de fond à trancher, notamment sur la question de l'accession revendiquée par le bailleur et fermement contestée par la locataire ; - inviter les parties à mieux se pourvoir ; En tant que de besoin, - débouter MM. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause, - condamner MM. et Mme [J] in solidum à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner MM. et Mme [J] in solidum aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 1er juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, MM. et Mme [J] demandent à la cour, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-59 du code de commerce et de l'article 555 du code civil, de : - déclarer la société Sodiba mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - déclarer ceux-ci recevables et bien fondés en leurs demandes ; Y faisant droit, - infirmer partiellement l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau, ajouter à la mission de l'expert : se faire remettre l'acte d'acquisition par la société Sodiba du fonds de commerce du précédent exploitant, fournir tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnisation des constructions, notamment en suivant la méthode préconisée par l'article 555 du code civil, en : - calculant, d'une part, le montant de la plus-value procurée au fonds par les constructions, - estimant, d'autre part, le coût de la construction, en matériaux et en main d'oeuvre au jour du remboursement par les bailleurs, en appliquant un abattement au titre de la moins-value liée à la vétusté des constructions, et pour se faire, notamment se faire remettre les diagnostics habituels (amiante, plomb...), - confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; - condamner la société Sodiba au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Sodiba aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. A titre principal, la société Sodiba considère qu'il n'y a pas d'intérêt légitime à solliciter la mesure d'expertise en l'absence de litige potentiel, dès lors que le droit d'option des bailleurs a été notifié de manière conditionnelle, la remise en cause de l'indemnité d'éviction au sein même de la notification du droit d'option constituant une irrégularité mettant en échec le droit d'option lequel ne présente pas de caractère d'irrévocabilité. Elle ajoute que de surcroît le bailleur conditionne le droit à indemnisation du preneur et dénie toute indemnité d'éviction en lien avec les constructions édifiées, ce qui remet en cause la régularité du droit d'option. Les bailleurs répliquent qu'aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, seule la décision de refuser le renouvellement du bail est irrévocable, pas l'offre de versement d'une indemnité d'éviction qui peut être remise en cause s'il s'avère que le preneur ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ou s'il commet des infractions de nature à remettre en cause son droit à indemnité ; qu'en l'espèce, le droit d'option a été notifié sans réserve quant au refus de renouvellement, seule l'offre d'indemnité d'éviction ayant été conditionnée (« si le preneur remplit les conditions requises pour y prétendre ») ; que le droit d'option qui a été notifié est ainsi parfaitement régulier au regard des principes et de la jurisprudence de la Cour de cassation ; que le litige n'est donc pas seulement potentiel mais certain, les éventuelles difficultés juridiques à trancher au fond ne constituant pas un obstacle à la désignation d'un expert. Le droit d'option des bailleurs a été notifié au preneur dans les termes suivants : « Par le présent acte, les requérants entendent rétracter l'acceptation du principe du renouvellement du bail, et lui substituer un refus de renouvellement avec offre de payer l'indemnité d'éviction prévue au 3° paragraphe des conditions particulières de l'acte de renouvellement daté des1er octobre 2009 et 11 octobre 2010, si le preneur remplit les conditions requises pour y prétendre.» Il ressort de la lecture de cette clause, sans nécessité de l'interpréter, que la réserve « si le preneur remplit les conditions requises pour y prétendre» ne se rattache pas à l'exercice de l'option de refuser le renouvellement du bail mais au versement de l'indemnité d'éviction. Il n'est donc pas manifeste, contrairement à ce que soutient le preneur, que le droit d'option qui lui a été notifié serait dépourvu de caractère irrévocable et, par suite, irrégulier, alors qu'il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que c'est le droit d'option lui-même qui doit être notifié sans réserve et présenter un caractère irrévocable. Il s'ensuit que le droit d'option notifié à la société Sodiba n'étant pas d'évidence irrégulier, un litige potentiel existe bien entre les parties, résultant de l'exercice même du droit d'option du bailleur et de la nécessité subséquente d'évaluer l'indemnité d'éviction offerte au preneur et l'indemnité d'occupation due par ce dernier, l'éventualité d'une annulation par le juge du fond du droit d'option tel que notifié par les bailleurs ne faisant pas obstacle à une demande d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, avant tout procès, destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l'évaluation et à la fixation de ces indemnités. (Civ. 3ème, 6 avril 2023, n°22-10.475) A titre subsidiaire, la société Sodiba considère que le fondement juridique de la demande d'expertise n'est pas suffisamment déterminé sur la question de l'accession (constructions édifiées sur le terrain), comme le démontre l'alternative qui a été laissée par le premier juge à l'expert d'établir son rapport selon deux hypothèses : soit les constructions appartiennent au preneur soit elles appartiennent au bailleur ; que l'expertise ne peut être ordonnée avant que ne soit purgée au fond la question de la propriété des constructions édifiées sur le terrain, laquelle est discutée par les parties, chacune revendiquant l'accession en fin de bail ; que le juge des référés n'a d'ailleurs pas précisé le fondement légal applicable à l'évaluation de l'indemnité due par le bailleur au preneur en disant qu'il ne relevait pas de son pouvoir de s'immiscer dans l'exercice par l'expert de sa mission , conférant ainsi à l'expert un pouvoir juridictionnel, ce qui démontre que le juge des référés n'est pas compétent pour ordonner la mesure d'expertise in futurum tant le fondement juridique est insuffisamment déterminé ; que l'évaluation de l'indemnité d'occupation par l'expert se heurte elle aussi à la question primordiale de l'accession. Les bailleurs répliquent qu'ils ne demandent rien de plus que l'application pure et simple des termes du bail du 10 octobre 1955, reproduits dans tous ses renouvellements , prévoyant le droit de la société locataire à l'indemnité d'éviction sur les constructions en cas de non-renouvellement du bail, ne contestant pas ces termes très clairs mais se bornant à demander au preneur de justifier de sa qualité de propriétaire des constructions, pour que la juridiction ultérieurement saisie au fond puisse déterminer si le société Sodiba peut prétendre à une indemnité au titre de ces constructions ; qu'ainsi le preneur devra remettre à l'expert l'acte d'acquisition par Sodiba de la construction édifiée sur le terrain, la justification des formalités effectuées auprès du service de la publicité foncière au titre de la propriété de cette construction, l'état des immobilisations de Sodiba permettant de retracer les amortissements pratiqués sur cet actif ; qu'il convient de compléter la mission de l'expert en ce sens ainsi que sur la méthode d'évaluation de l'indemnité d'éviction relative aux constructions en lui demandant, sans pour autant lui imposer de méthode, d'appliquer notamment la méthode prévue à l'article 555 du code civil. La position divergente des parties sur la prise en compte des constructions édifiées sur le terrain objet du bail dans le calcul de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, quant à la propriété du bâtiment érigé sur le terrain litigieux, devra être tranchée par le juge du fond. Pour autant, elle ne fait pas obstacle à la mesure d'instruction in futurum, le fondement juridique du litige potentiel, à savoir l'indemnité d'éviction à laquelle le preneur peut prétendre en application des dispositions du bail, étant suffisamment déterminé. En donnant mission à l'expert de suivre une méthode de calcul suivant deux hypothèses (avec ou sans prise en compte des constructions), le premier juge ne lui confère pas un pouvoir juridictionnel, il lui demande seulement d'apporter à la juridiction qui sera saisie au fond tous les éléments d'appréciation techniques nécessaires à la détermination du montant de l'indemnité d'éviction. Il ne lui confère pas non plus de pouvoir juridictionnel en le laissant apprécier en homme de l'art les méthodes usuelles et adéquates pour calculer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, étant observé que le juge des référés qui ordonne la mesure d'instruction in futurum ne saurait, sans préjuger du fond, imposer au technicien de suivre une méthode plutôt qu'une autre. Il revient à l'expert de suivre la ou les méthodes applicables à la matière en tenant compte des propositions qui lui seront faites sur ce point par les parties. Il n'y a pas lieu de compléter sa mission de ce chef. S'agissant de la question litigieuse de la propriété des constructions, le premier juge y a suffisamment répondu en donnant mission à l'expert de « se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission et notamment tous actes justifiant des droits actuels des parties sur les biens immobiliers évalués comprenant le terrain donné à bail et les constructions édifiées sur le terrain» (souligné par la cour) ; il n'y a pas lieu non plus à complément de mission sur ce point. L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens. Perdant en appel, la société Sodiba sera condamnée aux entiers dépens de cette instance, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement aux consorts [J] la somme de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne la société Sodiba aux entiers dépens de l'instance d'appel, qui pourront êtrerecouvrésdans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, La condamne à payer à MM. et Mme [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE