Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/03608

4ème Chambre ARRÊT N° 201 N° RG 22/03608 N° Portalis DBVL-V-B7G-S2TA NM / JPC Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 30 mai 2023 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Juin 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seules l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Rendu par défaut, prononcé publiquement le 14 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [E] [B] né le 25 Septembre 1944 à [Localité 7] (56) [Adresse 20] [Localité 7] Représenté par Me Christian MAIRE de la SELARL D'AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Madame [F] [YR] née le 24 Juillet 1946 à [Localité 7] (44) [Adresse 17] [Adresse 17] [Localité 9] Représentée par Me Christian MAIRE de la SELARL D'AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [E] [N] né le 20 Janvier 1937 à [Localité 11] (56) [Adresse 6] [Localité 7] Représenté par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES Madame [J] [T] [O] née le 25 Février 1973 à [Localité 16] (38) [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES Monsieur [R] [W] [C] né le 24 Mai 1955 à [Localité 18] (72) [Adresse 1] [Localité 10] Représenté par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES Monsieur [XL] [I] [L] [LV] né le 04 Novembre 1958 à [Localité 7] (56) [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES Madame [EE] [Y] née le 1er Mars 1936 à [Localité 11] (56) [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES Monsieur [M] [V] [MK] [X] né le 17 Décembre 1929 à [Localité 14] (59) [Adresse 4] Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 12/09/2022 à domicile Monsieur [D] [H] né le 10 Décembre 1963 à [Localité 13] [Adresse 3] Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 12/09/2022 à étude Madame [A] [G] épouse [Z] née le 15 Juin 1929 à [Localité 15] (56) décédée le 07 octobre 2021 Madame [P] [U] [Z] née le 27 Mai 1952 à [Localité 7] (56) [Adresse 19] [Adresse 19] [Localité 7] Représentée par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 02/12/2022 de Me [CJ] suite au décès de Mme [A] [G] epouse [Z] en sa qualité d'héritière (fille) Madame [S] [DO] née le 27 Janvier 1962 à [Localité 12] (53) [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 02/12/2022 de Me [CJ] et ce, en tant qu'acquéreur de l'appartement de M. [D] [H] dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 7] suivant acte du 28 juin 2019 FAITS ET PROCÉDURE M. [E] [B] et Mme [F] [YR] ont fait construire en 1988 un immeuble de cinq étages, situé [Adresse 6] à [Localité 7] en vue de la vente de ses lots en l'état futur d'achèvement. Le bâtiment est constitué d'un sous-sol avec un premier niveau de rez-de-chaussée sur la rue, un second niveau de rez-de-chaussée sur l'arrière puis trois niveaux, dont le dernier en duplex. Il a été placé sous le statut de la copropriété et comprenait 37 lots suivant le règlement de copropriété/état descriptif de division en date du 15 novembre 1988, publié au bureau des hypothèques de [Localité 7] le 20 janvier 1989 puis 44 lots après un modificatif du 9 janvier 1991 publié au même bureau le 11 février 1991 suite à la division du lot n°18 en sept locaux commerciaux numérotés 38 à 44. M. [B] est propriétaire des lots 38 à 44 constitués de sept locaux commerciaux et des lots 6 et 7 constitués de deux garages. Il a vendu ses deux appartements, lots 26 et 33 les 18 juillet 2019 et 25 mars 2020. Mme [YR] divorcée [B] est propriétaire du lot n°19 constitué d'un plateau destiné à des locaux commerciaux. M. [B] a fait assigner, par acte d'huissier du 23 août 2017, le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2017 (RG 17/1418). Par un jugement irrévocable du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Vannes a annulé l'assemblée générale du 21 juin 2017, M. [B] n'y ayant pas été convoqué en qualité de propriétaire des lots 38 à 44, et le quorum et le scrutin ayant été calculé sans prendre en compte le 2795/10000 correspondant à ces lots. Par acte d'huissier en date du 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 7] et huit copropriétaires, à savoir Mme [J] [O], Mme [A] [Z], M. [R] [C], M. [E] [N], M. [M] [X], M. [D] [H], M. [XL] [LV] et Mme [EE] [Y], ont fait assigner M. [E] [B] et Mme [F] [YR] devant le tribunal de grande instance de Vannes afin de faire constater que les dispositions des articles 13 à 17 des statuts de copropriété sont illégales en ce qu'elles prévoient que les propriétaires des lots n°18 et 19 n'auront à participer en aucune façon aux charges générales de copropriété de la résidence et, en conséquence, modifier la répartition des charges après expertise (RG 17/1842). L'action introduite par le syndicat des copropriétaires a été disjointe et par décision du 21 mai 2021, le juge de la mise en état a prononcé la nullité de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires. Après radiation puis réinscription, la procédure introduite par les huit copropriétaires s'est poursuivie. Par un jugement en date du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Vannes a : - dit que les dispositions suivantes du règlement de copropriété/état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] en date du 15 novembre 1988, modifié le 9 janvier 1991, sont réputées non écrites : - article 13 premier alinéa, alinéa 2 pour les seules mentions des 'frais de ravalement' et 'autres en général' et l'alinéa 3 pour la seule locution 'en ce qui concerne les appartements et surplus des locaux'; - article 14 ; - article 15 alinéa 2 ; - article 16 pour les mots 'seuls' et 'intéressés' ; - article 17 ; - ordonné une nouvelle répartition des charges à compter de la date où le jugement aura acquis autorité de la chose jugée, et débouté les copropriétaires de leur demande en paiement au titre des appels de fonds passés ; - ordonné avant dire droit une expertise aux fins de déterminer les nouvelles clés de répartitions à l'aune du jugement ; - désigné Me [I] [K] avec pour mission de déterminer, en fonction des tantièmes de copropriété, le montant des charges dues par les propriétaires des lots n°19 et 38 à 44 inclus et les incidences pour les autres copropriétaires au titre des articles 13 à 17 du règlement de copropriété ; - débouté les copropriétaires de leur demande tendant à voir M. [B] et Mme [YR] supporter seuls les frais de nouvelle répartition ; - rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - condamné M. [B] à régler aux demandeurs la somme totale de 3 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [B] et Mme [YR] aux dépens, en ce non compris le coût des constats établis les 1er août et 19 novembre 2019. M. [B] et Mme [YR] ont interjeté appel de cette décision le 10 juin 2022, intimant M. [N], Mme [O], Mme [Z], M. [C], M. [X], M. [H], M. [LV] et Mme [Y]. [A] [G] épouse [Z] est décédée le 7 octobre 2021. Sa fille unique [P] [U] [Z] a repris l'instance. Mme [S] [DO] qui a acquis le 28 juin 2019 l'appartement de M. [D] [H], est intervenue volontairement à la procédure. L'instruction a été clôturée le 25 mai 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions en date du 22 mai 2023, M. [B] et Mme [YR] demandent à la cour de : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - dit que les dispositions de l'article 17 du règlement de copropriété/état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] en date du 15 novembre 1988, modifié le 9 janvier 1991, sont réputées non écrites : - condamné M. [B] à régler aux demandeurs la somme totale de 3 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [B] et Mme [YR] aux dépens, en ce non compris le coût des constats établis les 1er août et 19 novembre 2019 ; - débouté M. [B] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard des copropriétaires requérants ; - confirmer le jugement pour le surplus ; - débouter M. [N], Mme [O], M. [LV], Mme [Y], M. [C], Mme [Z], Mme [DO], M. [X] et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner in solidum M. [X], M. [N], Mme [O], M. [LV], Mme [Y], M. [C], Mme [Z], Mme [DO] à payer à M. [B] et Mme [YR] la somme de 6 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum M. [M] [X], M. [E] [N], Mme [J] [O], M. [XL] [LV], Mme [EE] [Y], M. [R] [C], Mme [P] [Z], Mme [S] [DO] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils font grief au tribunal d'avoir invalidé l'article 17 du règlement de copropriété estimant que ce dernier pouvait régulièrement prévoir que les locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l'immeuble n'avaient pas à supporter les frais de peinture et du ravalement du reste du bâtiment, charges communes spéciales, dès lors qu'ils avaient la charge exclusive du bon entretien de leur devanture. Ils contestent leur condamnation aux frais irrépétibles et dépens. Ils s'opposent aux demandes incidentes des intimés quant aux articles 13 et 15 du règlement de copropriété soutenant que leurs lots ne communiquent pas avec le hall de l'immeuble, le sous-sol et les logements en sorte qu'ils n'ont pas à participer au règlements des charges y afférents. Dans leurs dernières conclusions en date du 24 mai 2023, Mme [J] [O], M. [R] [C], M. [E] [N], M. [XL] [LV], Mme [EE] [Y], Mme [P] [Z], Mme [S] [DO] demandent à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - dit que les dispositions suivantes du règlement de copropriété/état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] en date du 15 novembre 1988, modifié le 9 janvier 1991, sont réputées non écrites : - article 14 ; - article 16 pour les mots 'seuls' et 'intéressés' ; - article 17 ; - ordonné une nouvelle répartition des charges à compter de la date où le jugement aura acquis autorité de la chose jugée, et débouté les copropriétaires de leur demande en paiement au titre des appels de fonds passés ; - ordonné avant dire droit une expertise aux fins de déterminer les nouvelles clés de répartitions à l'aune du jugement ; - désigné Me [I] [K] avec pour mission de déterminer, en fonction des tantièmes de copropriété, le montant des charges dues par les propriétaires des lots n°19 et 38 à 44 inclus et les incidences pour les autres copropriétaires au titre des articles 13 à 17 du règlement de copropriété ; - débouté les copropriétaires de leur demande tendant à voir M. [B] et Mme [YR] supporter seuls les frais de nouvelle répartition ; - dit que M. [B] et Mme [YR] d'une part, et Mme [O], Mme [Z], M. [C], M. [N], M. [X], M. [H], M. [LV] et Mme [Y] d'autre part, devront consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Vannes une somme de 1 500 euros à valoir sur la rémunération de l'expert et ce dans le délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision, avec faculté de substitution ; - condamné M. [B] à régler aux demandeurs la somme totale de 3 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes pour le surplus ; Statuant à nouveau, - constater que les dispositions contenues dans les articles 13 et 15 des statuts de la copropriété en date du 15 novembre 1988 sont illégales en ce qu'elles font valoir que les propriétaires des lots 18 et aujourd'hui 38 à 44 et 19 n'auront à participer en aucune façon aux charges générales de la copropriété de la Résidence [Adresse 6] à [Localité 7] ; - en conséquence, annuler : - article 13 dans le paragraphe « Services communs de l'ensemble immobilier », « En ce qui concerne les locaux commerciaux (ou bureaux) au niveau de la [Adresse 20] et de [Adresse 6] (Lots n° 18 et 19) ceux-ci ne participeront en aucune façon aux charges communes en général, celles-ci étant uniquement ventilées sur les appartements, caves et garages ; Il est bien précisé qu'il ne pourra être demandé aucune participation quelconque aux propriétaires des lots n° 18 et 19 pour frais de ravalement, femme de ménage, enlèvement des ordures et autres en général. En ce qui concerne les appartements et surplus des locaux, les honoraires du syndic, ses frais de bureau et de correspondance et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat. Les honoraires d'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales. Toutes rémunérations et avantages en nature aux personnes de service chargées du nettoyage, de l'entretien des parties communes générales et du gardiennage, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations. Les frais de nettoyage et d'entretien du hall d'entrée et des cours-jardins, à l'exception des parties dont la jouissance est donnée privativement à certains copropriétaires. L'entretien et la réparation des locaux à usage des services communs, notamment le remplacement des poubelles. Les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun ; la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif » ; - article 15 les paragraphes 2 à 6 : « Les propriétaires des appartements, caves et garages auront à leur charge les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements ou locaux), aux toitures, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux en dépendant), aux vide-ordures, aux portes d'entrée, aux descentes des caves et garages et aux couloirs des caves. Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des cabinets d'aisances, les descentes d'eaux usées, et celles nécessitées aux conduits de fumée par le feu de cheminée lorsque la cause ne pourra en être exactement déterminée. Les frais d'entretien, de réparation et de reconstruction des balcons, appuis de balcons ou balustrades. Et d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparation du bâtiment. La présente énumération est purement énonciative et non limitative.» - condamner M. [B] et Mme [YR] à régler le coût des frais de modification du règlement de copropriété et de publication. - en conséquence de cette illégalité, dire et juger qu'une nouvelle répartition des charges sera mise en place, et ce après expertise confiée à tel expert foncier il lui plaira avec pour mission de déterminer, en fonction des tantièmes de copropriété, le montant des charges dues par les propriétaires des lots 19 et 38 à 44 inclus ; - décerner acte aux concluants de ce que, dès que la nouvelle répartition sera connue, ils sollicitent le règlement pour l'avenir des sommes que les deux copropriétaires défendeurs devront régler mais aussi le règlement des charges pour les exercices passés ; - condamner solidairement M. [B] et Mme [YR] à régler chacun aux demandeurs la somme de 6 000 euros à titre de dommages- intérêts pour résistance abusive ; - condamner solidairement M. [B] et Mme [YR] à payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - débouter par ailleurs M. [B] et Mme [YR] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - les condamner enfin en tous les dépens de première instance et d'appel dans lesquels seront compris les prix des deux constats établis les 1er août et 19 novembre 2019. Les intimés soutiennent que les frais de ravalement constituent des charges relatives à la conservation et l'entretien, c'est-à-dire des charges générales auxquelles tous les lots doivent participer en proportion de leurs tantièmes. Ils demandent à titre incident l'annulation de l'intégralité de l'article 13 et des paragraphes 2 à 6 de l'article 15, estimant pour l'essentiel que M. [B] et Mme [YR] ont accès à toutes les parties communes et doivent participer à l'ensemble des charges communes de l'immeuble pour sa conservation, son entretien et les travaux en proportion des tantièmes de leurs lots. MOTIFS I. Sur l'action engagée par les copropriétaires Les copropriétaires soutiennent qu'ils sont fondés à solliciter la nullité de certains articles du règlement de copropriété et réclamer le montant des charges passées non versées au regard de cette nouvelle répartition. L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable en 2017 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. » L'instance engagée par les huit copropriétaires par exploit d'huissier du 6 novembre 2017 qui a pour objet de voir procéder à une nouvelle répartition des charges au motif de l'illégalité des articles 13 à 17 du règlement de copropriété est fondée sur l'article 43 précité d'ordre public. Cette action est dotée d'un régime spécifique qui prévoit pour sanction de l'illégalité des clauses leur inexistence, de sorte qu'elles doivent être réputées non écrites et non nulles, contrairement à ce que soutiennent les intimés. L'action est imprescriptible et la répartition des charges, selon une jurisprudence constante reprise par la loi du 1er juin 2020 portant modification de la loi du 10 juillet 1965 prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive et n'est donc pas rétroactive. II. Sur la légalité du règlement de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l'espèce « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » A.Les articles 13 et 14 du règlement de copropriété du 15 novembre 1988 modifié L'article 13 du règlement de copropriété qui définit les charges générales stipule que « les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes du présent règlement. Elles comprennent : Impôts : Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme de dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes « les parties communes » de l'ensemble et même celles afférentes aux « parties privatives » tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des contributions directes ne les aura pas réparties entre les différents copropriétaires. Services communs de l'ensemble immobilier : Les services communs de l'ensemble immobilier comprendront : les charges afférentes aux locaux commerciaux (niveau [Adresse 20] et [Adresse 6]) Et celles afférentes aux appartements et surplus des locaux. En ce qui concerne les locaux commerciaux (ou bureaux) au niveau de [Adresse 20] et de [Adresse 6] (lots n°18 et 19), ceux-ci ne participeront en aucune façon aux charges communes en général, celles-ci étant uniquement ventilées sur les appartements, caves et garages. Il est bien précisé qu'il ne pourra être demandé aucune participation quelconque au propriétaire des lots numéros 18 et 19 pour frais de ravalement, femme de ménage, enlèvement des ordures et autres en général. En ce qui concerne les appartements et surplus des locaux, les honoraires du syndic, ses frais de bureaux et de correspondance et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat. Les honoraires d'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales. Toutes rémunérations et avantages en nature aux personnes de service chargées du nettoyage, de l'entretien des parties communes générales et du gardiennage, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations. Les frais de nettoyage et d'entretien du hall d'entrée et des cours-jardins, à l'exception des parties dont la jouissance est donnée privativement à certains copropriétaires. L'entretien et la répartition des locaux à usage des services communs, notamment le remplacement des poubelles. Les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun ; la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif. » L'article 14 « Répartition » prévoit « que les charges seront réparties entre tous les copropriétaires d'appartements, garages et caves ainsi qu'il est dit ci-dessus à l'article 13. Toutefois les copropriétaires d'appartements, garage et cave qui aggraveraient leurs charges générales par leur fait, celui de leur locataire ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépens ainsi occasionnés. » Après retrait des mentions déclarées non écrites par le tribunal dans l'article 13 du règlement, les dispositions maintenues sont les suivantes : Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes du présent règlement. Elles comprennent : Impôts : Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme de dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes « les parties communes » de l'ensemble et même celles afférentes aux « parties privatives » tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des contributions directes ne les aura pas réparties entre les différents copropriétaires. Services communs de l'ensemble immobilier : Les services communs de l'ensemble immobilier comprendront : les charges afférentes aux locaux commerciaux -niveau [Adresse 20] et [Adresse 6]) Et celles afférentes aux appartements et surplus des locaux. Il est bien précisé qu'il ne pourra être demandé aucune participation quelconque au propriétaire des lots numéros 18 et 19, pour femme de ménage, enlèvement des ordures. Les honoraires du syndic, ses frais de bureaux et de correspondance et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat. Les honoraires d'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales. Toutes rémunérations et avantages en nature aux personnes de service chargées du nettoyage, de l'entretien des parties communes générales et du gardiennage, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations. Les frais de nettoyage et d'entretien du hall d'entrée et des cours-jardins, à l'exception des parties dont la jouissance est donnée privativement à certains copropriétaires. L'entretien et la répartition des locaux à usage des services communs, notamment le remplacement des poubelles. Les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun ; la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif. L'article 13 du règlement de copropriété du 15 novembre 1988 distingue les locaux commerciaux des autres locaux, puis expose la ventilation des charges pour les locaux commerciaux (en ce qui concerne les locaux commerciaux) et les appartements et le surplus des locaux (en ce qui concerne les appartements'). L'article 14 reprend cette répartition. Suite au retranchement des termes « en ce qui concerne les appartements et surplus des locaux », l'article 13 a perdu tout son sens, est incohérent et inapplicable et facteur d'interprétations multiples, puisque l'on ignore à quoi se rapporte l'énumération à compter des termes « les honoraires du syndic ». Par ailleurs, l'article 8-III du règlement de copropriété à la page 16 stipule que le lot n° 18 (devenus 38 à 44) pourra créer des vitrines sur le hall d'accès à l'immeuble jusqu'à la porte de l'ascenseur (sous réserve de l'accord des bâtiments de France). Dès lors, peu important que ce droit soit ou non exercé, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les lots 38 à 44 et 19 doivent contribuer aux charges communes d'entretien et de travaux du hall de l'immeuble, dont le caractère spécial n'a jamais été reconnu, d'autant qu' il est justifié par deux constats d'huissier produits par les copropriétaires que les compteurs électriques des locaux commerciaux sont situés dans le hall de l'immeuble à côté des boites aux lettres et que les canalisations des mêmes locaux sont au sous-sol, un des locataires d'un local commercial étant d'ailleurs intervenu sur celles-ci, en novembre 2022 sans l'autorisation de l'assemblée générale (pièces 29 à 31 copropriétaires). De plus, il n'est pas justifié que les locaux commerciaux n'utilisent pas les poubelles de la copropriété. Les frais du syndic et du syndicat sont nécessairement communs à tous les lots. En conséquence, les frais de femme de ménage, enlèvement des ordures, honoraires du syndic, ses frais de bureaux et de correspondance et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat, les honoraires d'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales, toutes rémunérations et avantages en nature aux personnes de service chargées du nettoyage, de l'entretien des parties communes générales et du gardiennage, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations, les frais de nettoyage et d'entretien du hall d'entrée et des cours-jardins, à l'exception des parties dont la jouissance est donnée privativement à certains copropriétaires, l'entretien et la répartition des locaux à usage des services communs, notamment le remplacement des poubelles, les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif doivent être répartis au prorata des tantièmes de copropriété. Les frais de ravalement dont il est précisé à l'article 17 qu'ils relèvent des charges communes spéciales seront traités plus bas. Dès lors seront réputés non écrits les mots de l'article 13 suivants : « Les services communs de l'ensemble immobilier comprendront : les charges afférentes aux locaux commerciaux (niveau [Adresse 20] et [Adresse 6]) Et celles afférentes aux appartements et surplus des locaux. En ce qui concerne les locaux commerciaux (ou bureaux) au niveau de [Adresse 20] et de [Adresse 6] (lots n°18 et 19), ceux-ci ne participeront en aucune façon aux charges communes en général, celles-ci étant uniquement ventilées sur les appartements, caves et garages. Il est bien précisé qu'il ne pourra être demandé aucune participation quelconque au propriétaire des lots numéros 18 et 19 pour frais de ravalement, femme de ménage, enlèvement des ordures et autres en général. En ce qui concerne les appartements et surplus des locaux, » Le jugement est infirmé de ce chef. B. Les articles 15 et 16 du règlement de copropriété du 15 novembre 1988 modifié L'article 15 du règlement de la copropriété qui définit les charges d'entretien et de reconstruction du bâtiment stipule que : « Les charges de reconstruction du bâtiment, les primes d'assurances, seront réparties entre les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété. Les propriétaires des appartements, caves et garages auront à leur charge les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements ou locaux), aux toitures, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux en dépendant), aux vide-ordures, aux portes d'entrée, aux descentes des caves et garages et aux couloirs des caves. Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des cabinets d'aisances, les descentes d'eaux usées, et celles nécessitées aux conduits de fumée par le feu de cheminée lorsque la cause ne pourra en être exactement déterminée. Les frais d'entretien, de réparation et de reconstruction des balcons, appuis de balcons ou balustrades. Et d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparation du bâtiment. La présente énumération est purement énonciative et non limitative. » L'article 16 « ' Répartition Les charges ci-dessus seront réparties entre les seuls propriétaires intéressés au prorata des tantièmes de copropriété. » La disposition du jugement déclarant non écrits les mots « seuls » et « intéressés » de l'article 16 n'est pas contestée et sera confirmée. Les travaux énoncés aux paragraphes 2 à 6 de l'article 15 participent de la conservation et de l'entretien de l'unique bâtiment de la copropriété. Les locaux commerciaux ont un intérêt direct à la réalisation de tout l'entretien et aux travaux de la couverture, structure, canalisations et à tout ce qui a trait à la propreté et à la sécurité de l'immeuble. Dès lors, seuls les mots « des appartements, caves et garages » rendent la clause illégale et doivent être réputés non écrits, puisqu'il résulte après retranchement de ces termes que toutes les charges définies à cet article sont réparties au prorata des tantièmes entre tous les copropriétaires. Le jugement sera infirmé. C. L'article 17 du règlement de copropriété du 15 novembre 1988 modifié L'article 17 du règlement de copropriété stipule après un préambule qui prévoit que les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront lorsqu'ils en seront la conséquence, les frais de peinture et de réparation extérieures des fenêtres, persiennes, fermetures diverses, garde-corps, des balcons ou terrasses de chaque lot, bien que ces choses soient privatives, constituent des charges d'entretien spéciales que : « les charges de ravalement des étages à usage professionnel et d'habitation seront réparties entre les seuls copropriétaires intéressés au prorata des quotes-parts indiquées au tableau des répartitions des charges spéciales établi en annexe. Les charges de ravalement des niveaux à usage commercial seront supportés par les seuls propriétaires de ces niveaux. Afin de conserver l'harmonie des façades, la décision de ravalement, prise en assemblée générale, s'imposera à l'ensemble des copropriétaires. » Selon l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. Les charges de ravalement relèvent de la conservation de l'immeuble. L'article 17 du règlement de copropriété prévoit que les frais de ravalement sont des charges communes spéciales. En l'espèce, les locaux commerciaux partagent leur façade donnant sur [Adresse 6] avec les appartements des niveaux 3 à 5. Ils bénéficient donc nécessairement du ravalement de toute la façade, son entretien et sa propreté rendant attractives leur location et la fréquentation des consommateurs. La circonstance que les locaux commerciaux prennent intégralement en charge les frais d'entretien de leurs devantures, parties privatives (article 5 page 6 du règlement) est indifférente. Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a déclaré réputé non écrit l'article 17 du règlement de copropriété, les frais de ravalement devant être répartis au prorata des tantièmes de copropriétés. III.Sur la nouvelle répartition des charges Il a été vu que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que le juge procède à une nouvelle répartition des charges lorsqu'il répute non écrite une clause du règlement de copropriété. En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété après retranchement des clauses réputées non écrites une répartition au prorata des tantièmes de copropriété pour les postes litigieux. Il n'y a donc pas à y ajouter la nouvelle répartition résultant de la nouvelle formulation du règlement de copropriété. Celle-ci prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision sera devenue définitive. L'expert ne pouvait être missionné pour calculer le montant des charges par le tribunal, ce calcul relevant exclusivement des attributions du syndic. Par voie de conséquence, l'expertise ordonnée est sans objet. IV. Sur les frais de modifications du règlement de copropriété et de publication Les intimés réclament que les consorts [B]-[YR] prennent en charge les frais de modification du règlement de copropriété soutenant que le litige n'a pour origine que la volonté des consorts [B]-[YR] de ne rien régler et d'imposer une rédaction inique du règlement. La justice ayant été saisi plus de vingt années après la rédaction du règlement de copropriété pour voir reconnaître l'illégalité de certaines de ses dispositions, les intimés sont mal fondés à réclamer que les frais de la modification de la répartition des charges soient pris en charge par les consorts [B]-[YR]. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les copropriétaires de cette demande. V. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Les intimés sont mal fondés à soutenir que les appelants ont résisté de manière abusive puisque ces derniers ont pour partie obtenu gain de cause, la cour rejetant notamment le paiement rétroactif des charges. Les copropriétaires seront ainsi déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. VI. Sur les autres demandes Les consorts [B] [YR] ayant succombé pour l'essentiel en première instance, c'est à juste titre au regard de l'équité que le tribunal a condamné M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et M. [B] et Mme [YR] aux dépens sans que les copropriétaires n'aient besoin de justifier de leurs frais engagés non compris dans les dépens. Le jugement est confirmé de ces chefs. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. M. [B] et Mme [YR] qui succombent pour l'essentiel seront condamnés aux dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les dispositions suivantes du règlement de copropriété/état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] en date du 15 novembre 1988, modifié le 9 janvier 1991, sont réputées non écrites : - article 14 ; - article 16 pour les mots 'seuls' et 'intéressés' ; - article 17 ; - débouté les copropriétaires de leur demande en paiement au titre des appels de fonds passés ; - débouté les copropriétaires de leur demande tendant à voir M. [B] et Mme [YR] supporter seuls les frais de nouvelle répartition ; - rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - condamné M. [B] à régler aux demandeurs la somme totale de 3 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [B] et Mme [YR] aux dépens, en ce non compris le coût des constats établis les 1er août et 19 novembre 2019 L'INFIRME pour le surplus, Statuant à nouveau Déclare réputés non écrits les mots de l'article 13 suivants Les services communs de l'ensemble immobilier comprendront : les charges afférentes aux locaux commerciaux (niveau [Adresse 20] et [Adresse 6]) Et celles afférentes aux appartements et surplus des locaux. En ce qui concerne les locaux commerciaux (ou bureaux) au niveau de [Adresse 20] et de [Adresse 6] (lots n°18 et 19), ceux-ci ne participerons en aucune façon aux charges communes en général, celles-ci étant uniquement ventilées sur les appartements, caves et garages. Il est bien précisé qu'ils ne pourra être demandé aucune participation quelconque au propriétaire des lots numéros 18 et 19 pour frais de ravalement, femme de ménage, enlèvement des ordures et autres en général. En ce qui concerne les appartements et surplus des locaux, Déclare réputés non écrits les mots de l'article 15 suivants : « des appartements, caves et garages » Y ajoutant Dit que la nouvelle répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété résulte de la lecture du règlement de copropriété après retranchement des clauses réputées non écrites, Dit que la nouvelle répartition des charges prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive, Dit n'y avoir lieu à expertise, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [B] et Mme [YR] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,