Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/07084

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 27 Juin 2024 GROSSE : Le 16 septembre 2024 à Mme [U] ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 septembre 2024 à Mme [K] à M. [P] Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07084 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EY6 PARTIES : DEMANDERESSE Madame [X] [S] épouse [U] née le 23 Avril 1966 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] comparante DEFENDEURS Madame [M] [K] demeurant [Adresse 1] comparante Monsieur [O] [P] demeurant [Adresse 1] comparant EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous signature privée en date du 14 janvier 2022, Madame [U] [X] a donné à bail à Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1100 euros outre 100 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [X] a fait signifier à Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] par acte de commissaire de justice un commandement de payer en date du 05 juillet 2023 de la somme de 5600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 08 septembre 2023 ; Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, dénoncé le 1er octobre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [U] [X] a fait assigner Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail du 14 janvier 2022 ; - ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] et Monsieur [O] [P] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués ; - condamner Madame [M] [K] et Monsieur [O] [P] à payer à Madame [U] : * la somme en principal de 5600 euros suivant décompte arrêté au 1er juin 2023 au titre de l’arriéré locatif ; * la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile au titre des frais irrépétibles ; * les entiers dépens ; * une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont le montant sera égal au montant du dernier loyer échu charges comprises, soit 1200 euros par mois et ce jusqu’au départ effectif des occupants et/ou de tout occupant de leur chef ; - ordonner que l’exécution provisoire ne puisse être écartée. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024. A l'audience, Madame [U] [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance ; Elle précise que la dette a commencé à être apurée et actualise sa créance à la somme de 2100 euros ; Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] comparaissant en personne, sollicitent des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent que depuis fin novembre Mme [K] est au chômage, qu’ils ont repris le paiement des loyers et qu’ils souhaitent rester dans les lieux Madame [U] [X], représentée par son conseil s’oppose à ces demandes. La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe. Suivant décision avant dire droit du 14 mars 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 juin 2024 en invitant Madame [U] [X] à produire le titre de propriété du bien loué sis [Adresse 1] ; A l’audience du 27 juin 2024, Madame [U] [X] a comparu en personne et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1800 euros et en précisant que deux règlements de 150 euros avaient été effectués en mai et juin 2024 ; Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] comparaissant en personne, sollicitent des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire en déclarant travailler tous les deux, que Monsieur perçoit 2000 euros de revenus mensuels et Madame entre 1200 euros et 1400 euros par mois ; Ils ajoutent être d’accord pour quitter le logement à la fin du bail en janvier 2025 ; Madame [U] s’est opposée à cette demande de délai pour quitter les lieux ; La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. I - Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l’espèce, il est établi que l’assignation du 22 septembre 2023 a été dénoncée le 1er octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 janvier 2024. De surcroît, Madame [U] [X] a justifié par l’acte contenant attestation immobilière reçu le 05 novembre 2014 par Maître [V] [J], notaire à [Localité 3], avoir recueilli suite au décès de son époux, la moitié en pleine propriété et la moitié en usufruit du bien objet de la présente procédure, et qu’en conséquence elle est propriétaire des ¾ en nue-propriété et de la totalité en usufruit du bien objet de la présente procédure ; Par conséquent Madame [U] [X] est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] le 05 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 5600 euros au titre des loyers et charges impayés ; Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 05 septembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 1200 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux . Madame [U] [X] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1800 euros au 27 juin 2024, deux règlements de 150 euros chacun ayant été effectués en mai et juin 2024 par les requis ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1800 euros au 27 juin 2024, Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à Madame [U] [X] la somme de 1800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 juin 2024; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] n’ont ni sollicité de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire; de surcroît Madame [U] [X] a maintenu ses demandes ; Il n’y a donc pas lieu de suspendre la clause résolutoire ni d’accorder des délais de paiement ; Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance. Leur expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ;. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.». L'article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l' article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l' exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.». Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l'occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs, Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d'apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs. Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] sollicitent en l'espèce, l'octroi d’un délai jusqu’au 14 janvier 2025 (fin du bail) pour quitter les lieux ; Il résulte des pièces de la procédure que les locataires ont deux enfants à charge ; que leur budget a été déséquilibré par la perte d’emploi de Monsieur [P] [O] qui est resté 4 mois sans revenus et qu’’ils ont repris le paiement du loyer ; que la dette a diminué et est passée de 5600 euros à la date de l’assignation à 1800 euros à la date du 27 juin 2024 ; Madame [U] [X] s’est opposée à cette demande et il est relevé que les requis ne justifient d’aucune démarche de relogement; Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, et du délai de fait d’un an dont ont bénéficié les locataires, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens; L’équité ne commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [U] [X] qui sera déboutée de sa demande de ce chef. Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l'urgence: DECLARONS Madame [U] [X] recevable en ses demandes; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 05 septembre; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 05 septembre 2023; ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] de libérer les lieux sis [Adresse 1], dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS que faute par Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Madame [U] [X] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ; DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DEBOUTONS Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] de leur demande tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux; FIXONS à la somme de 1200 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux; CONDAMNONS Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] à payer à Madame [U] [X] la somme de 1800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 juin 2024; CONDAMNONS Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] à payer à Madame [U] [X], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 1200 euros, ce à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNONS Madame [K] [M] et Monsieur [P] [O] aux dépens de l’instance; DEBOUTONS Madame [U] [X] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE