Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 24/01047

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 03 Février 2025 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 03 Février 2025 GROSSE : Le 03/02/25 à Mr Mme [L] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 03/02/25 à Me LABI Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/01047 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4RXD PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [E] [C] [L] né le 13 Mai 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [C] [S] épouse [L] née le 20 Décembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représenté par Mr [L] DEFENDEURS Monsieur [B] [Z] [M], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [F] [H], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [U] [T] épouse [H], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 septembre 2017, M. [E] [L] et Mme [C] [L] ont consenti à M. [B] [M] et Mme [F] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer initial de 900 € par mois, outre une provision sur charges de 140 € par mois. La somme de 900 € était versée à titre de dépôt de garantie. Par actes séparés du même jour, M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires. Par requête du 15 janvier 2024, M. [E] [L] et Mme [C] [L] ont demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille la condamnation de M. [B] [M], Mme [F] [H], M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] au paiement des sommes de : 3.357,55 € à titre principal ;850 € à titre de dommages-intérêts ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024. M. [E] [L] et Mme [C] [L] ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils modifient leur créance et demandent la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes de : - 1.887,93 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et des loyers impayés du 1er janvier au 27 février 2023, après déduction d’un trop perçu de 14,75 € sur les charges locatives ; - 2.188,21 € au titre des réparations locatives ; - 850 € à titre de dommages-intérêts ; - 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir et qu’ils justifient des charges locatives et réparatives et qu’en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ont compensé les loyers impayés avec le dépôt de garantie. Ils allèguent la mauvaise volonté et l’obstruction des locataires s’agissant de l’organisation des visites du logement, attitude qui leur a causé un préjudice moral. Ils soutiennent que l’engagement de caution est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. M. [B] [M], Mme [F] [H], M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils demandent à titre principal le rejet des demandes au motif que les bailleurs ne versent aucun justificatif pour étayer leurs prétentions financières au titre des charges locatives. Ils contestent également les réparations locatives réclamées au regard de l'état de vétusté des lieux et équipements au moment de leur entrée dans le logement. En outre, ils ajoutent que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice moral lié au comportement d’obstruction allégué des locataires. Enfin, ils font valoir que les cautions ne peuvent être actionnées en ce que l’engagement de caution prévoit un terme déterminé de trois ans à compter du 15 novembre 2017. A titre reconventionnel, M. [B] [M] et Mme [F] [H] sollicitent le remboursement du dépôt de garantie après imputation des coûts de réfection du mur extérieur et des deux badges Vigik, soit la somme de 703,20 €, et l’application des pénalités de retard de 10% du loyer mensuel hors chharges, prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme globale de 2.053,20 €. Ils demandent enfin la condamnation des défendeurs à payer la somme de 1.500 € d’une part à M. [B] [M] et Mme [F] [H] et, d’autre part à M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la demande au titre des charges locatives et sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [B] [M] et Mme [F] [H] ont quitté les lieux le 27 février 2023. Il ressort par ailleurs des pièces de la procédure que les loyers de janvier et février 2023 n’ont pas été réglés, représentant la somme totale de 1.902,68 €. Par ailleurs, s’agissant des charges locatives, M. et Mme [L] versent le bilan annuel des charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que les comptes de gestion pour les exercices 2021 et 2023. Ils justifient également du montant de la taxe d’ordures ménagères. Il en résulte un trop perçu de la somme de 14,75 € au titre des charges locatives qu’il convient de déduire de la somme de 1.902,68 €. ***** Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie vise à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.  En l’espèce, il ressort des éléments précédemment développés que M. [B] [M] et Mme [F] [H] ont manqué à leurs obligations locatives en ce qu’ils sont redevables de la somme de 1.887,93 euros au titre de l’arriéré locatif. En conséquence, les bailleurs étaient autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 900 €, qui viendra en déduction des sommes dues par les défendeurs. En conséquence, la demande reconventionnelle de M. [B] [M] et Mme [F] [H] sera rejetée et ils seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [L] la somme de 987,93 € au titre de l’arriéré locatif (1.887,93 € - 900 €). Sur la demande au titre des réparations locatives En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. En tout état de cause, l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage n'inclut pas la réfection à neuf des locaux. Ainsi, aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Par ailleurs, l'article 1730 ajoute que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Les articles 1729 et suivants du code civil et ainsi que l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. En l’espèce, M. et Mme [L] réclament au titre des réparations locatives la somme de 2.188,21 €. Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 15 novembre 2017 et de l’état des lieux de sortie du 27 févier 2023, tous deux établis contradictoiement les éléments suivants : Le remplacement des convecteurs et autres équipements Il ressort de l’état des lieux d’entrée que lors de la prise de possession des lieux les convecteurs des différentes pièces du logement étaient en très bon état. Lors de l’état des lieux de sortie, il est noté que les convecteurs du séjour, et de la chambre 3 présente des taches sur le dessus. Il est également mentionné qu’il a été impossible d’essayer les convecteurs. Néanmoins, si les demandeurs fournissent une attestation du nouveau locataire indiquant que trois convecteurs ne fonctionnent pas, ils ne démontrent pas que les locataires sont à l’origine de cette défaillance. Il sera donc seulement tenu compte des dégradations affectant les convecteurs à hauteur de 120 €. Par ailleurs, il est constaté que dans la chambre 1, il manque le cache d’une prise qui n’est plus fixée au mur et que dans la salle de bain les spots ne fonctionnent pas. Il sera donc fait droit au coût de remplacement à hauteur de 15€. Enfin s’agissant du remplacement du déctecteur de fumée dont il est noté dans l’état des lieux de sortie qu’il ne fonctionne pas alors qu’il était en « très bon » état lors de l’entrée dans les lieux, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article R. 142-3 du code de la construction et de l’habitation, la responsabilité de l'installation du détecteur de fumée normalisé incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement incombe à l'occupant du logement. Il sera donc fait droit aux frais de remplacement du détecteur de fumée à hauteur de la somme de 107,10 € tel que justifié par la facture Castorama. Sur les portes de placard Il ressort de l’état des lieux de sortie que les deux portes coulissantes dans le séjour et la chambre 3 sont cassées alors que s’agissant de la chambre 3, s’il était relevé qu’elles étaient en mauvais état, il n’était pas mentionné qu’elles étaient cassées. Cependant au regard des pièces produites et de la différence importante de prix entre la facture Castorama n° 853540 du 20 novembre 2017 et le devis n° DC05933 du 15 mars 2023, il sera fait droit à la demande dans de plus justes proportions à hauteur de 300 €. Sur les dégradations de la façade de l’immeuble L’état des lieux de sortie constate que la façade extérieure présente un trou autour du branchement de la climatisation, ce que ne contestent pas M. [B] [M] et Mme [F] [H]. Il sera fait droit à la demande de réparation à hauteur de 140,80 € TTC, conformément au devis n° 00028.23 du 11 avril 2023 de la société SYNERGIE PROVENCE. Sur les autres dégradations L’état des lieux de sortie constate un trou dans le placo et la porte de la chambre 1 et un trou dans la porte de la cuisine. Il sera fait droit aux réparations à hauteur de la somme de 100 €, les locataires n’étant pas tenus de la réfection à neuf. Il est noté qu’il manque une plinthe dans la chambre 2, ce qui sera réparé à hauteur de 71,50 € TTC, selon le devis de la société SYNERGIE PROVENCE. De même, il est constaté que le joint silicone autour de la vasque, ce qui sera réparé à hauteur de 50 €. S’agissant de la manivelle du volet de la chambre 3 dont il est relevé qu’elle est cassée, il sera fait droit à la demande de réparation à hauteur de 130 € (voir devis n°DC05933). Il est également constaté que l’étagère de la penderie n’est pas fixée alors qu’aucune mention particulière n’avait été faite dans l’état des lieux d’entrée, signifiant donc qu’elles étaient en bon état. Il y sera fait droit à hauteur de 10 €. S’agissant de l’état de saleté des VMC, il en sera tenu compte à hauteur de 50 €. Il sera également retenu les frais de remboursement du badge d’entrée et du bip pour la somme de 34,20 €. Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de condamner solidairement M. [B] [M] et Mme [F] [H] au paiement de la somme de 1.128,60 € au titre des réparations locatives. Sur l’acte de cautionnement solidaire Aux termes de l'article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au juge, dans l’exercice de son pouvoir soiverain, de déterminer l’étendue de l’angagement de la caution. En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] que ceux-ci ont apposé leur signature au bas du document intitulé « Acte de cautionnement solidaire » aux termes duquel ils déclarent « se porter caution solidaire à durée déterminée (…) pour une durée de trois ans à compter du 15.11.2017 ». Si les bailleurs allèguent que la mention figurant en haut du document indique que la durée de l’engagement de la caution est de 9 ans, cette mention ne saurait prévaloir sur la mention manuscrite qui, seule, garantit que la caution a connaissance de l’étendue de son engagement. La mention de la somme de XXX € qui correspondrait au montant de 9 ans de loyers constitue au contraire une source de confusion qui vient remettre en cause la clarté des termes et donc la validité de l’engagement. En conséquence, il convient de considérer que le terme de l’engagement de caution solidaire de M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] est intervenu le 15 novembre 2020, ce qui a eu pour effet de mettre fin à l’obligation de ces derniers. M. [E] [L] et Mme [C] [L] seront donc déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de ces derniers, s’agissant des demandes concernant un arriéré locatif postérieur au 15 novembre 2020. Sur la demande de dommages-intérêts La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, les époux [L] invoquent les manœuvres abusives des défendeurs non seulement dans la mise en œuvre de leur congé et de leur départ qui a été unilatéralement retardé mais aussi dans le cadre de l’organisation des visites de l’appartement, ce qui a engendré l’annulation de dizaines de rendez-vous et de nombreuses démarches, les contraignant à accepter rapidement un nouveau locataire pour éviter la perte d’un mois de loyer. Aux termes du contrat du bail du 5 septembre 2017, les locataires sont tenus de « laisser visiter les lieux loués tous les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location entre 17 heures et 19 heures ». Il ressort des échanges électroniques – qui ne font pas l’objet de contestations de la part des défendeurs – que par message du 5 janvier 2024, M. [B] [M] a informé les bailleurs qu’il ne pourrait pas être présent ayant « trop de problèmes à gérer », conduisant ainsi à l’annulation, la veille, de sept visites programmées. En réponse à un message de Mme [L] du 9 janvier 2023 afin de reprogrammer des visites, il lui répond qu’il ne sera pas joignable le lendemain, qu’il ne répondra plus à ses messages et qu’il accorderait des visites le matin de 9h00 à 10h00. Dans un message du 2 février 2023, il les informe de son absence du 18 février au 27 février 2023 pour cause de vacances. En outre, il sera relevé que M. [B] [M] et Mme [F] [H] n’ont pas respecté le formalisme du congé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient d’une part que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et d’autre part, que le locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit d’un mois doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de la lettre de congé ; à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l’occurrence, par email du 16 décembre 2022, M. [B] [M] a informé les bailleurs de ce qu’il donnait congé pour le 1er février 2023. Il n’est pas contesté que les défendeurs ont effectivement quitté les lieux le 27 février 2023. Le non-respect M. [B] [M] et Mme [F] [H] de leurs obligations tant en ce qui concerne la visite des lieux loués que la mise en œuvre de leur congé et leur départ effectif des lieux constitue une faute qui a incontestablement causé un préjudice aux bailleurs qui ont été contraints de reprogrammer de nombreusses visites, perdant ainsi une chance de choisir dans des conditions sereines les nouveaux locataires s’ils ne voulaient pas perdre un mois de loyer. Ce préjudice sera justement réparé par la condamnation solidaire de M. [B] [M] et Mme [F] [H] à payer M. [E] [L] et Mme [C] [L] la somme de 600 euros. Sur les demandes accessoires M. [B] [M] et Mme [F] [H] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de les condamner solidairement à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement M. [B] [M] et Mme [F] [H] à payer à M. [E] [L] et Mme [C] [L] la somme de 987,93 euros au titre de l’arriéré locatif et la somme de 1.128,60 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE solidairement M. [B] [M] et Mme [F] [H] à payer à M. [E] [L] et Mme [C] [L] la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts, DEBOUTE M. [E] [L] et Mme [C] [L] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G], DEBOUTE M. [B] [M], Mme [F] [H], M. [D] [G] et Mme [U] [T] épouse [G] de l’intégralité de leurs demandes, CONDAMNE solidairement M. [B] [M] et Mme [F] [H] à payer à M. [E] [L] et Mme [C] [L] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [B] [M] et Mme [F] [H] in soildum aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE