Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 23/04002

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 4] - tél : [XXXXXXXX01] 03 Juillet 2025 1re chambre civile 50Z N° RG 23/04002 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMHX AFFAIRE : [E] [X] [K] [T] [J] [P] [B] épouse [T] C/ [H] [R] copie exécutoire délivrée le : à : PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ PRESIDENT : Léo GAUTRON statuant à juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision. DÉBATS A l’audience publique du 06 Mai 2025 JUGEMENT En premier ressort, contradictoire, prononcé par Léo GAUTRON, par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats. ENTRE : DEMANDEURS : Monsieur [E] [X] [K] [T] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Katell LE GUEN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant Madame [J] [P] [B] épouse [T] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Katell LE GUEN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant ET : DEFENDERESSE : Madame [H] [R] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Erwann COUGOULAT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant Exposé du litige Par acte authentique du 11 juillet 2022, M. [E] [T] et Mme [J] [P] [B] épouse [T] (« les époux [T] ») ont acquis de M. [D] [C] et Mme [F] [N] épouse [C] (« les époux [C] ») une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Adresse 12]) au prix de 385 000 euros.   La vente a été conclue par l’intermédiaire de Mme [H] [R], mandataire immobilier exerçant au sein du réseau Expertimo, à qui les époux [C] avaient donné un mandat de vente le 7 février 2022.   Après avoir appris l’existence d’un projet d’implantation d’une ZAC à proximité immédiate du bien acquis, les époux [T] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, reproché à Mme [R], par courrier en date du 11 janvier 2023, de leur avoir sciemment tu l’existence de ce projet, lui indiquant subir en conséquence un préjudice de perte de chance d’acheter la maison à un prix inférieur.   A défaut d’être parvenus à un accord amiable à la suite de ce courrier, les époux [T], par acte du 1er juin 2023, ont fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’indemnisation de leur préjudice.   Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2024, les époux [T] demandent au tribunal :   -          A titre principal, de : o   Condamner Madame [H] [R] à leur payer la somme de 22 500 euros au titre de la perte de valeur de la maison ; o   Débouter Madame [H] [R] de ses demandes ; -          A titre subsidiaire, de : o   Condamner Madame [H] [R] à payer aux époux [T] la somme de 15 015 euros ; -          En tout état de cause, de : o   Condamner Madame [H] [R] aux dépens ; o   Condamner Madame [H] [R] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   Au soutien de leur demande principale en paiement, ils font valoir que Mme [R] a commis une faute contractuelle leur ayant causé un préjudice, de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils soutiennent qu’il lui appartenait, en sa qualité de mandataire en transaction immobilière, de connaître les opérations d’urbanisme intéressant sa mission et de donner aux futurs acquéreurs une information sur les aménagements envisagés à proximité immédiate du bien, information que Mme [R] ne conteste pas ne pas avoir apportée en l’espèce. Ils affirment que l’opération d’urbanisme envisagée sur la zone [Adresse 9] était certaine au moment de la vente, dès lors que plusieurs études avaient déjà été réalisées et que le PLUi modifié définissait avec précision, dès février 2020, les caractéristiques architecturales du projet. Ils font valoir que la défenderesse n’est pas fondée à leur opposer le certificat d’urbanisme établi en vue de la vente, dès lors que ce dernier ne contient aucune information sur la création de la future ZAC et que le seul renvoi qu’il opère vers l’OAP et le PLU ne saurait suffire à informer des particuliers profanes en matière d’urbanisme sur les aménagements projetés. Ils exposent que la connaissance par Mme [R] de l’implantation future de la [Adresse 14] ressort d’un SMS qu’elle leur a adressé deux jours après la vente, ajoutant qu’il appartenait en tout état de cause à cette dernière de se renseigner davantage auprès de la mairie si elle ne disposait pas de suffisamment d’informations sur l’impact exact de l’opération sur la propriété vendue. Ils observent que Mme [R] avait tout intérêt à leur dissimuler cette information pour ne pas subir une baisse de sa commission. Ils soulignent que les circonstances selon lesquelles ils n’étaient pas présents lors de la signature de l’acte authentique de vente et n’ont pas été assistés d’un notaire différent de celui des vendeurs sont inopérantes et ne déchargent pas l’agent immobilier de son obligation d’information. Ils soutiennent que la création de la nouvelle ZAC était déterminante de leur consentement puisque la maison acquise était jusqu’alors entourée de champs et que son environnement et son calme étaient des critères qu’ils recherchaient, soulignant que la ZAC déjà existante ([Localité 7]) n’était pas susceptible de leur causer des nuisances puisque cette dernière est pour l’essentiel implantée de l’autre côté de la route D82 et que les deux seuls bâtiments situés à proximité de leur hameau en sont séparés par un champ et des arbustes. Ils réfutent toute faute de leur part, faisant valoir que leur attache avec la commune était récente puisqu’ils demeuraient jusqu’à la rentrée 2021 à [Localité 10] et n’étaient pas au fait des nouveaux aménagements qui y étaient envisagés, contrairement à Mme [R] qui est implantée sur [Localité 11] depuis de nombreuses années en tant qu’agent immobilier. Concernant leur préjudice, ils affirment qu’ils ont perdu une chance de pouvoir revendre leur maison plus cher compte tenu des travaux qu’ils y ont réalisé, observant que la décote afférente aux nuisances provoquées par la ZAC peut être estimée à 25 000 euros au vu des estimations qu’ils versent aux débats ; ils évaluent leur préjudice de perte de chance à 22 500 euros, en tenant compte d’un aléa de 10% au vu de la très forte demande pour les maisons d’habitation depuis le confinement lié à l’épidémie de Covid 19. Ils font valoir que la circonstance selon laquelle les agences immobilières auxquelles ils ont eu recours sont concurrentes de Mme [R] n’a pas d’incidence sur la qualité des estimations rendues. Ils exposent que les nuisances sonores et visuelles que générera la [Adresse 14] sont certaines, puisqu’elles ont été confirmées dans l’enquête publique diligentée par la communauté de communes, laquelle a par ailleurs indiqué qu’elle n’envisageait pas d’installer de merlon anti-bruit. Ils affirment par ailleurs qu’ils ont été privés de faire valoir cet argument lors des négociations pour tenir compte de la perte financière inhérente à l’encerclement de leur propriété, observant que leur première proposition émise auprès des vendeurs à 360 000 euros aurait pu être mieux défendue avec cet argument. Ils font subsidiairement valoir que l’indemnité qui doit leur être allouée ne saurait être inférieure à la commission de 15 015 euros perçue par Mme [R].   Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, Mme [H] [R] demande au tribunal, de : -           Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes ; -           Condamner les époux [T] aux dépens ; -           Condamner les époux [T] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.          A l’appui de ses prétentions, elle soutient que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’une faute qui lui soit imputable et ne justifient d’aucun préjudice indemnisable, en lien avec la faute alléguée.        Elle observe que le projet d’aménagement d’une ZAC à proximité du bien vendu était toujours en phase d’étude par la commune de [Localité 11] au moment de la vente, la phase de concertation n’ayant débuté que le 6 décembre 2022, postérieurement à la vente, tandis que le rapport d’enquête publique a été rendu le 12 février 2023, soit bien après la vente. Elle souligne qu’il ressort de ce dernier rapport que les études préalables relatives à la ZAC devaient être finalisées mi-mai 2024, de sorte que la phase d’études n’était aucunement terminée au moment de la vente contrairement à ce que soutiennent les demandeurs. Elle ajoute qu’à ce jour, le conseil communautaire ne s’est toujours pas prononcé sur l’approbation des études d’avant-projet et qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été décernée par la commune. Elle observe que le PLUi modifié en février 2020 fait état d’un projet de ZAC mentionné comme une simple orientation d’aménagement et de programmation et non comme un projet définitif et soutient que, compte tenu de la forte opposition des habitants, le projet ne semble toujours pas avoir abouti. Elle souligne que le SMS qu’elle a adressé aux époux [T] après la vente ne fait état que d’un projet d’extension de la ZAC existante qui avait été porté à la connaissance des vendeurs. Elle expose que, dans le cadre de la promesse de vente, les époux [T] ont indiqué s’être renseignés par eux-mêmes sur les dispositions d’urbanisme en vigueur, lesquelles ont de surcroît été portées à leur connaissance par le biais du certificat d’urbanisme annexé à l’acte authentique de vente, faisant référence tant au PLUi dans le cadre duquel été étudié le projet d’extension de la ZAC actuelle qu’à des orientations d’aménagement et programmation (OAP) qui auraient dû attirer leur attention.        Elle ajoute que les époux [T] ne démontrent pas que l’information sur le projet d’aménagement de la ZAC « [Adresse 9] » était d’une importance déterminante pour leur consentement, dès lors qu’ils étaient en mesure d’avoir connaissance de cette information puisqu’ils résidaient avant la vente à deux kilomètres du bien litigieux, et ce depuis près d’une année, et qu’ils ne sauraient raisonnablement prétendre que le calme de la campagne environnante était un critère déterminant de leur consentement puisque le bien acquis est situé à proximité immédiate de la [Adresse 14] [Adresse 8] et de la [Adresse 15] déjà existantes ainsi que d’une route départementale et qu’ils ne lui ont jamais fait part de ce critère.        Elle affirme par ailleurs que les époux [T] ne justifient pas de la perte de valeur du bien qu’ils allèguent, faisant valoir que l’objectivité des estimations produites est discutable puisqu’elles ont été réalisées par des agences qui lui sont concurrentes, que l’estimation réalisée par l’agence Blot ne fait aucune référence au projet d’extension de la ZAC et que celle établie par l’agence Cogir Immobilier se fonde uniquement sur les éventuelles nuisances sonores et visuelles que générerait ladite extension alors même que le PLUi précise que les activités susceptibles de générer des nuisances seront implantées en cœur de zone. Elle ajoute que le rapport d’enquête publique publié le 12 février 2003 préconise la création de dispositifs de nature à réduire les nuisances ainsi qu’un raccordement du bien des époux [T] au réseau collectif d’assainissement collectif, de sorte qu’aucune perte de valeur n’est démontrée et qu’une plus-value pourrait même résulter de l’implantation de la [Adresse 14]. Elle souligne que la commission qu’elle a perçue ne saurait constituer un préjudice indemnisable pour les demandeurs, dès lors que la vente du bien a eu lieu et qu’aucune demande d’annulation n’est formulée dans le cadre de la présente instance.        Elle affirme que, si par extraordinaire une faute devait être retenue à son encontre, le préjudice en ayant résulté pour les époux [T] ne peut être constitutif que d’une perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses – laquelle est inexistante puisqu’il n’est aucunement démontré que les vendeurs auraient accepté de leur consentir la vente au prix de 360 000  euros qu’ils leur avaient initialement offert – ou encore de le revendre à un prix supérieur, lequel ne peut être déterminé en l’espèce.        Elle fait enfin valoir que les demandeurs ont contribué à la réalisation de leur propre préjudice puisqu’ils n’étaient pas présents lors de la signature authentique de l’acte de vente et se sont privés de la possibilité de se voir expliquer le contenu du certificat d’urbanisme par le notaire instrumentaire, qu’ils ont choisi d’être représentés par un clerc de l’étude et n’ont pas pris le soin de se faire assister d’un notaire exerçant au sein d’un office distinct de celui du notaire des vendeurs.          Le présent jugement est contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.          La clôture de la mise en état est intervenue le 26 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.     Motifs de la décision   1.      Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [T] :   L’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, et quand bien même il n’aurait pas participé à la rédaction de l’acte de vente, d’un devoir d’information sur les caractéristiques du bien vendu et de conseil tant vis-à-vis du vendeur en application du mandat qui lui a été confié que vis-à-vis de l’acheteur à l’égard duquel il engage sa responsabilité délictuelle par application de l’article 1240 du code civil.   En vertu de l’article 1112-1 du code civil, l’agent immobilier mandaté par les vendeurs doit, s’il connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement des acquéreurs, les en informer dès lors que ces derniers ignorent légitimement cette information ou font confiance à leur cocontractant.   C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.   Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.   En l’espèce, Mme [R], mandataire immobilier exerçant au sein du réseau Expertimo, a qualité de professionnel de l’immobilier. En vertu de cette qualité et du mandat de vente lui ayant été confié par les époux [C] le 7 février 2022, il lui incombait d’attirer l’attention des époux [T] sur l’existence d’opérations d’extension en cours à proximité du bien immobilier acheté afin de les mettre en mesure de conclure l’acte en pleine connaissance de cause au regard des critères d’achat qui étaient les leurs.   Cette obligation est d’ailleurs rappelée au sein de l’acte authentique du 11 juillet 2022, celui-ci indiquant en page 22, sous la clause « Devoir d’information réciproque », que « le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l’ACQUEREUR l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement ».   Or, il ressort du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), que, le 25 février 2020, était émise une proposition d’aménagement (sous la forme d’une orientation d’aménagement et de programmation) d’un secteur de 12ha, situé dans le prolongement de la [Adresse 13], soit, selon le schéma y figurant, à proximité immédiate du bien postérieurement acquis par les époux [T]. Il y est fait état des enjeux de développement économiques de cette zone et d’orientations d’aménagement détaillées, mentionnant notamment les espaces libres, la question de l’isolation acoustique, l’accès sécurisé par la RD82 adjacente, ou encore la question du recueil des eaux pluviales.    Le magazine de la communauté de communes de janvier-février 2022, diffusé à l’ensemble de ses administrés, fait également état d’« une nouvelle ZA à l’étude à [Localité 11] » en indiquant que « le val d’[Localité 5] souhaite créer une nouvelle zone d’activités », que l’un des futurs secteurs de développement économique identifié se situe « dans le prolongement de la zone d’activités ‘‘[Localité 7]’’ », que des « études préalables sont en cours sur ce secteur » et qu’une concertation préalable du public ainsi qu’une présentation des conclusions de l’évaluation environnementale, c’est-à-dire de l’étude d’impact, auront lieu aux premier et deuxième trimestre 2022.   L’existence d’études préalables est également rappelée lors des délibérations du conseil communautaire le 14 décembre 2021, lequel confirme « l’opportunité de poursuivre les études détaillées sur le secteur nord ».   Il ressort de ces éléments que, si le projet d’extension de la [Adresse 16] (par la création de la [Adresse 17]) était, lors de la vente du 11 juillet 2022, encore en phase d’études et n’avait pas, en l’absence de validation administrative, de caractère définitif, sa mise en œuvre était cependant sérieusement envisagée, ainsi que cela ressort du caractère détaillé et varié des orientations d’aménagement, de la pluralité des études réalisées, incluant notamment une étude de faisabilité et d’impact, et du choix fait par la communauté de communes de rendre public ce projet.   Mme [R], exerçant sa fonction d’agent commercial à [Localité 11] et y étant par ailleurs domiciliée, avait non seulement nécessairement connaissance de l’existence de ce projet, mais également, en sa qualité de mandataire immobilier, des possibles incidences de ce dernier sur la qualité de vie des époux [T].   L’existence d’un projet d’extension d’une zone à construire à proximité immédiate du bien qu’un acheteur envisage d’acquérir constitue une information essentielle au regard de ses incidences sur l’environnement de vie et était en l’espèce déterminante pour les époux [T], qui ont émis une offre d’achat portant sur un bien situé à l’extérieur du bourg de la commune, dans une impasse isolée, comportant un terrain de 600m2 et étant entouré par des champs les séparant de la zone artisanale existante, ainsi qu’il ressort des plans versés aux débats.   L’existence préalable de zones d’activités à proximité de la maison ne fait au demeurant pas de l’extension d’une de ces zones une information non déterminante dès lors que celle-ci a pour effet de rapprocher considérablement ladite zone de la maison.   Par ailleurs, l’opposition manifestée par les riverains caractérise le retentissement d’un tel projet sur ceux-ci ainsi que l’importance pour le mandataire immobilier d’informer les nouveaux acquéreurs de la probable extension à venir de la zone d’activités existante.   Mme [R] était ainsi non seulement tenue de se renseigner sur l’avancée de ce projet, mais, surtout, d’informer les époux [T] de son existence et de ses possibles incidences, cette information ayant alors tout à fait pu être mesurée en faisant état du caractère encore non-définitif du projet.   Le caractère hypothétique du projet ne pouvait, dans de telles circonstances, l’exonérer de son obligation d’information et de conseil, tout comme la circonstance selon laquelle les époux [T] résidaient sur [Localité 11] depuis octobre 2021, qu’ils auraient pu être informés par le notaire instrumentaire lors de la signature de l’acte authentique ou par un autre notaire de leur choix, ou qu’un certificat d’urbanisme se référant à une « OAP » et au « PLU » était annexé à l’acte authentique de vente, lesquels constituent des termes abstraits pour des profanes des notions d’urbanisme et doivent être explicités par le professionnel mandaté.    Mme [R] ne saurait ainsi se retrancher derrière une prétendue obligation des acheteurs de se renseigner, alors que ces derniers en étaient légitimement dispensés du seul fait de sa qualité de professionnel de l’immobilier de nature à les mettre en confiance.   Faute pour elle de rapporter la preuve qui lui incombe, il doit être considéré que Mme [R] a manqué au devoir d’information et de conseil auquel elle était tenue vis-à-vis de M. [E] [T] et de Mme [J] [T].   Les époux [T] font valoir une perte de chance de pouvoir revendre leur maison à un prix plus avantageux, soit, en d’autres termes, une perte de valeur du bien.   Si l’estimation de Blot immobilier n’est pas suffisamment détaillée sur les critères pris en compte, et ne permet en tout état de cause pas d’établir un lien de causalité entre le projet d’extension de la ZAC, et la différence de valeur constatée, celle de Cogir immobilier observe quant à elle que « [la] maison étant située à proximité immédiate de la future zone artisanale les Olivettes 2, cela peut engendrer des nuisances sonores et visuelles, et avoir un impact direct sur votre prix de vente de l’ordre de 7 à 10% » ; s’il apparaît que cette dernière estimation, établie au nom de « Mr et Mme [U] », concerne en réalité la propriété des voisins des époux [T], cette dernière se trouve a proximité immédiate de celle des demandeurs, de sorte qu’il peut être considéré que les nuisances générées par l’implantation de la ZAC seront de même nature et de même ampleur.   Or, la présence contiguë d’une zone artisanale conduit, par nature, à l’augmentation de telles nuisances, ce dont la communauté des communes a à plusieurs reprises fait état, que ce soit dans le plan local d’urbanisme, qui mentionne des « activités génératrices de nuisances » et des « co-visibilités avec les habitations environnantes » ou dans l’enquête publique du 12 février 2023, lequel reconnait que « les ralentisseurs sont une source importante de bruit ». Si le commissaire-enquêteur préconise de mettre en place une protection acoustique des zones d’habitation, la communauté de communes a quant à elle indiqué qu’un merlon antibruit « ne s’inscrit pas dans les objectifs poursuivis par la communauté de communes ».   L’existence de nuisances sonores et visuelles est ainsi certaine, de sorte qu’une perte de valeur du bien acquis existera nécessairement lors de la finalisation du projet d’extension.   Si cette perte de valeur ne peut être la conséquence directe de la faute précédemment retenue à l’encontre de Mme [R], consistant en un défaut d’information qui ne peut qu’avoir entraîné une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, elle constitue cependant un argument que les époux [T] auraient pu opposer aux époux [C] lors de leurs négociations afin d’acquérir le bien litigieux à un prix moindre.   En effet, il ressort du mandat exclusif de vente produit par Mme [R] que le prix de vente affiché du bien était initialement de 410 405 euros. Si les époux [C] ont refusé la première offre d’achat des époux [T], pour un prix proposé de 360 000 euros, ils ont cependant accepté celle à hauteur de 385 000 euros, soit un prix supérieur de 25 000 euros à leur première offre mais demeurant significativement en-deçà du prix de vente initialement affiché. Les époux [C] n’étaient ainsi pas catégoriques et se montraient ouverts à la discussion et à une possible négociation concernant le prix de vente.   Il ne peut toutefois être établi avec certitude que les époux [C] auraient accepté l’offre initialement formée par les époux [T] à hauteur de 360 000 euros si l’information concernant la probable implantation future de la [Adresse 17] à proximité du bien vendu avaient été transmise à ces derniers par Mme [R].   Il y a en conséquence lieu de considérer que les époux [T] ont subi une perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur de 25 000 euros, laquelle peut être évaluée à 60 %, étant observé qu’il ressort de l’attestation établie par les époux [U] que la décision des époux [C], leurs anciens voisins, de proposer le bien à la vente était précisément motivée par leur crainte d’une dévaluation de ce dernier à raison de l’implantation future de la [Adresse 14].   La perte de chance doit ainsi être indemnisée à hauteur de la somme de 15 000 euros (soit 25 000€ x 60%), au paiement de laquelle Mme [R] est condamnée ; il n’y a en revanche pas lieu de fixer cette indemnité à hauteur de la commission de Mme [R] (soit 15 015 euros), laquelle ne saurait constituer un critère pertinent pour évaluer le préjudice subi par les demandeurs.   2.      Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :   Mme [R] partie perdante, est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.   Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à verser aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il convient par ailleurs de la débouter de sa demande formée de ce même chef compte tenu de l’issue du litige.   L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.     PAR CES MOTIFS,   Le tribunal,   Condamne Mme [H] [R] à verser à M. [E] [T] et Mme [W] [P] [B] épouse [T] la somme de 15 000 euros à titre principal,   Condamne Mme [H] [R] aux dépens,   Condamne Mme [H] [R] à verser à M. [E] [T] et Mme [W] [P] [B] épouse [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,   Déboute Mme [H] [R] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,   Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     La greffière                                                                                             Le président