Tribunal judiciaire, 26 juin 2025. 25/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 25/00070 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JEKH Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 juin 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] - représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [V] [D] né le 17 Août 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - comparant en personne Madame [F] [U] épouse [D] née le 10 Mai 1996 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] - comparante en personne Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 11 Mars 2025 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 août 2021, la SA d’HLM CDC Habitat Social a loué à M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 504,96 € outre 106,48 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 006,91 € au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2024. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 216,04€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 651,32 € à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération complète des lieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 300,00€ à titre de dommages et intérêts outre la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 décembre 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025. A cette audience, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 140,53 €, au titre des loyers et charges échus au 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La demanderesse précise que le loyer courant a été réglé et qu’une somme de 2 000 € a été payée le 15 janvier 2025. Elle s'oppose toutefois à l'octroi d'éventuels délais de paiement. Cités par actes délivrés à personne présente pour M. [V] [D] et à personne pour Mme [F] [U] épouse [D], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent avoir rencontré des difficultés financières passagères. Ils indiquent souhaiter rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement. L’affaire est mise en délibéré au 26 juin 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 mars 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA d’HLM CDC Habitat Social verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 27 février 2025, la dette locative de M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] s’élève à la somme de 1 986,04 € (soit la somme de 2 140,53 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 154,49 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 avril 2024. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 27 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, la SA d’HLM CDC Habitat Social n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des époux [D], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. En conséquence, la SA d’HLM CDC Habitat Social sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant. Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 56,70 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse, M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC Habitat Social les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social, d'une part, et M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 mai 2024 ; CONDAMNE solidairement M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 1 986,04 € (mille neuf cent quatre-vingt-six euros et quatre centimes) selon décompte arrêté au 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2024 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 56,70 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC Habitat Social puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de sa demande en indemnisation ; DÉBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE in solidum M. [V] [D] et Mme [F] [U] épouse [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,