Cour d'appel, 16 novembre 2023. 23/02194

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 16e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/02194 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYYE AFFAIRE : [Z] [H] veuve [D] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] Représenté par son Syndic la société NOVA COPRO Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Mars 2023 par le Juge de la mise en état de NANTERRE N° RG : 22/02180 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.11.2023 à : Me Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, avocat au barreau de VERSAILLES Me Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [Z] [H] veuve [D] née le 10 Juillet 1943 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 5] S.A.R.L. PRUNELLE SCHOOL N° Siret : 752 981 811 (RCS Nanterre) [Adresse 3] [Localité 6] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 - N° du dossier E00014TL - Représentant : Me Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Rebecca COHEN, avocat au barreau de PARIS APPELANTES **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] Représenté par son Syndic la SAS NOVA COPRO, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 878 244 409 [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Valérie CESSART, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0101 - N° du dossier E0001KCO INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE L'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) est soumis au statut de la copropriété, en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic la société Nova Copro. Mme [Z] [H] veuve [D] est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°1, un local à usage de bureaux avec sanitaires, des lots n°446, 447 et 448, trois emplacements de parking et des lots n° 523 et 572, deux caves, donnés à bail à la société Prunelle School selon deux contrats du 30 mai 2012 pour une durée de 9 ans. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à Mme [Z] [H] veuve [D] ainsi qu'au gestionnaire des biens de cette dernière afin d'obtenir la cessation de nuisances occasionnées par l'activité d'accueil d'enfants dans les locaux susvisés. Cette mise en demeure a été réitérée le 20 juillet 2020. Considérant que les nuisances n'avaient pas cessé, lors de l'assemblée générale du 3 février 2021, les copropriétaires ont donné « mandat au syndic d'agir en justice au fond contre le propriétaire des lots 1 et 523 et de son locataire si besoin, aux fins notamment de mettre fin aux violations des dispositions du RCP, d'obtenir la cessation de l'activité du locataire non conforme à la destination des lots résultant du RCP, sous astreinte, et de solliciter l'indemnisation de l'ensemble des préjudices subis par la copropriété depuis le début des nuisances ». En exécution de ce mandat, par assignations des 18 et 25 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Nova Copro, a fait citer Mme [Z] [H] et la société Prunelle School devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, notamment, de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à la société Prunelle School  relatifs aux lots 1 et 523 de l'immeuble, enjoindre à Mme [H] de prendre toutes mesures aux fins de résiliation du bail consenti et de l'indemniser. Par conclusions d'incident du 19 octobre 2022, Mme [Z] [H] et la société Prunelle School ont saisi le juge de la mise en état afin de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable comme prescrit en sa demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux en date du 30 mai 2012. Par ordonnance contradictoire rendue le 23 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a : rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par Mme [Z] [H] et la société Prunelle School  déclaré recevables, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) rejeté les demandes formulées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile condamné Mme [Z] [H] et la société Prunelle School aux dépens de l'incident dont distraction au profit de Maître Valérie Cessart, avocat renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 11 mai 2023 à 9h30 pour conclusions Le 4 avril 2023, Mme [H] et la société Prunelle School ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe. Dans leurs dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 21 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [Z] [H] et la société Prunelle School, appelantes, demandent à la cour de : infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre du 23 mars 2023 en toutes ses dispositions débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions Statuant à nouveau, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux conclus entre Mme [Z] [H] et la société Prunelle School condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Z] [H] et à la société Prunelle School la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'incident dispenser Mme [Z] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 7 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé et appelant incident, demande à la cour de : rejeter toutes les demandes, fins et conclusions, formées ensemble par Mme [Z] [H] et la société Prunelle School, comme mal fondées  rejeter la demande formée par Mme [Z] [H] seule de dispense à la participation de la dépense commune des frais de procédure confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre du 23 mars 2023, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'article 700 formée par le Syndicat des copropriétaires et l'infirmer sur ce point Y faisant droit et statuant à nouveau, condamner successivement Mme [Z] [H] et la société Prunelle School, au paiement chacune de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] condamner à titre principal, chacun des appelants au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit du syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire, les condamner in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel les condamner in solidum aux entiers dépens de l'incident, dont distraction au profit de Maître Valérie Cessart, avocat aux offres de droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 septembre 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée au 18 octobre 2023 et le délibéré au 16 novembre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription n'est désormais plus contestée devant la cour. Il sera également noté que le syndicat des copropriétaires a été autorisé par assemblée générale en date du 3 février 2021 à introduire la présente action, conformément à l'article 55 al 1er du décret du 17 mars 1967. sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en résiliation du bail du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Prunelle School et Mme [Z] [H] Pour rejeter l'exception d'irrecevabilité tirée de la prescription, le juge de la mise en état a retenu que le délai de prescription de 5 ans applicable avait commencé à courir à compter du 18 octobre 2018, date de la mise en demeure restée vaine adressée par le syndicat des copropriétaires à la bailleresse lui demandant de se conformer au règlement de copropriété en faisant cesser les différentes nuisances occasionnées aux copropriétaires par sa locataire. Au soutien de leur appel, Mme [Z] [H] et la société Prunelle School font valoir que le syndicat des copropriétaires exerce l'action en résiliation du bail sur le fondement de l'action oblique et dispose par conséquent à ce titre des droits de la bailleresse. Le délai de prescription de l'action en résiliation du bail de cette dernière au motif de l'exercice par sa locataire d'une activité en violation des dispositions du règlement de copropriété a commencé à courir à compter de la prise d'effet du bail en date du 1er juin 2012, date à compter de laquelle la bailleresse en a eu connaissance, le délai de prescription de 5 ans applicable à cette action était par conséquent expiré à la date des assignations en date des 18 et 25 février 2022. Il convient de noter que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a, par assignations en date des 18 et 25 février 2022 sollicité notamment le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti sur les lots 1 et 523 par Mme [Z] [H] à la société Prunelle School selon contrat du 30 mai 2012, afin de faire cesser les violations aux dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble en cause quant à la destination des lots, le trouble manifestement illicite subi et les nuisances sonores subies et ordonner l'expulsion de la société Prunelle School et la condamnation de Mme [Z] [H] à l'indemniser. Le syndicat des copropriétaires a précisé exercer son action en résiliation du bail susvisé en vue de la cessation des violations aux dispositions du règlement de copropriété causées par l'activité de la société Prunelle School, locataire compte tenu de la carence du copropriétaire bailleur et par conséquent sur le fondement de l'article 1341-1 du code civil. Il sera rappelé que, d'une part un locataire n'a de lien de droit qu'avec son bailleur et non avec le syndicat, le syndic, en cette qualité, et les autres copropriétaires et que, d'autre part le copropriétaire bailleur doit veiller au respect par son locataire des obligations découlant du bail, ainsi qu'à l'observation par ce dernier du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété s'impose dès lors également au locataire auquel le copropriétaire-bailleur doit le communiquer de façon à ce qu'il puisse avoir connaissance de la destination de l'immeuble en résultant et la respecter. Il convient de constater le reproche fait au copropriétaire-bailleur quant à son obligation de veiller au respect par son locataire du règlement de copropriété notamment quant à la destination de l'immeuble puisque l'exercice d'une activité commerciale d'enseignement comme effectué par la société Prunelle School dans les lieux donnés à bail n'est pas autorisée et ce, malgré la mise en demeure en date du 18 octobre 2018 lui faisant injonction de faire respecter par sa locataire la destination de l'immeuble telle que prévue par le règlement de copropriété. L'action en résiliation du bail exercée par le syndicat des copropriétaires compte tenu de la carence prétendue de la copropriétaire bailleresse a pour finalité de faire respecter par la locataire les dispositions du règlement de copropriété auxquelles elle est tenue, soit une obligation non monétaire mais dont l'inexécution est dommageable au syndicat des copropriétaires et dont il demande réparation, l'action en découlant est dès lors une action à caractère patrimonial compromettant les droits du du syndicat des copropriétaires au sens de l'article 1341-1 du code civil. Ce dernier a par conséquent le droit d'exercer la présente action en résiliation du bail, au motif allégué du non respect par la locataire du règlement de copropriété à l'origine d'un préjudice pour les autres copropriétaires. Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires exerce cette action en résiliation du bail auquel il n'est pas partie sur le fondement de l'article 1341-1 du code civil par conséquent pour le compte de Mme [Z] [H], compte tenu de la carence de cette dernière et dès lors dans la limite des droits de ce copropriétaire-bailleur. Il en résulte que la société Prunelle School peut opposer au syndicat des copropriétaires les moyens qu'elle aurait pu opposer à sa bailleresse y compris l'éventuelle prescription de la présente action en résiliation. Le point de départ du délai de prescription de l'action personnelle en résiliation de Mme [Z] [H], bailleresse, à l'encontre de sa locataire tendant au respect des dispositions du règlement de copropriété interdisant l'utilisation des lots donnés à bail pour un usage autre que l'habitation se situe, au jour de la commission des nuisances à l'action, à savoir, en l'espèce, au moment du bail consenti en mai 2012, date à compter de laquelle et sans interruption il est justifié de l'usage des lots donnés à bail pour l'exploitation d'une école caractérisant les manquements aux dispositions du règlement de copropriété connus par la bailleresse dès cette date et non pas à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2018 faite à la bailleresse par le syndicat des copropriétaires de faire respecter par sa locataire les dispositions du règlement de copropriété qui ne peut justifier que de la carence de la bailleresse en résultant ou à compter des procès verbaux d'huissier des 17 juin et 20 octobre 2021 constatant ces manquements. Aux termes de l'article 42 al 1er de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ, prévoyant que, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Il résulte de l'article susvisé que uniquement l' action en résiliation du bail de Mme [Z] [H] à l'encontre de la société Prunelle School en qualité de locataire fondée sur les manquement aux dispositions du règlement de copropriété quant à la destination des lots 1 et 523 de la copropriété de l'immeuble est soumise au délai de prescription susvisé de 5 ans. Ce délai de 5 ans qui a commencé à courir à compter de la date de la conclusion du bail en date du 30 mai 2012 était par conséquent expiré à la date des assignations en date des 18 et 25 février 2022. Le syndicat des copropriétaires est dès lors irrecevable à exercer pour le compte de la bailleresse cette action prescrite. Il sera par conséquent déclaré irrecevable en son action en résiliation du bail par voie d'infirmation. Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel. La demande de dispense de Mme [Z] [H] est par conséquent sans objet. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe, INFIRME l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déclare l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [Z] [H] et la société Prunelle School irrecevable uniquement en son action en résiliation des baux fondée sur la violation de la destination des baux comme prescrite ; Y ajoutant, Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour le surplus de leurs demandes ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,